대전지방법원 2025타경15967. 예산읍 간양리 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태상 기호 2는 사회복지시설 “예산정신요양원”, 기호 3은 공부상 단독주택이지만 현황은 사회복지시설로 이용 중입니다. 소유자는 사회복지법인수정원입니다. 감정가 2,300,328,200원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 1,610,230,000원, 감정가의 70%입니다.
등기만 보면 말소기준은 2019.12.23. 예산세무서장의 압류이고 이후 현재 남아 있는 한국파마 가압류와 근로복지공단 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 확인된 전입자는 58명이고, 이 가운데 36명이 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “인수 0원” 사건으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 간양리 57-2 · 등기상 간양리 47, 46 · 간양길 258 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2 사회복지시설(예산정신요양원) · 기호 3 공부상 단독주택, 현황 사회복지시설 |
| 소유자 | 사회복지법인수정원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,300,328,200원 / 1,610,230,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 179,965,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 사회복지법인의 기본재산으로, 매수인이 소유권을 취득함에 있어 주무관청의 처분허가서를 제출하여야 함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 점유는 별개
등기상 말소기준은 2019.12.23. 갑구 2번 압류입니다. 이후 한국파마 가압류와 현재 근로복지공단 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 황소라 등의 가압류, 환인제약 가압류, 유정덕 강제경매, 농협은행 가압류는 이미 해제·취하돼 등기부상 말소됐습니다.
다만 등기상 권리 정리와 점유자 인수문제는 분리해서 봐야 합니다. 2019.12.23. 이전 전입자 36명의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일률적으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수도 없지만, 반대로 “인수 없음”이라고 확정할 수도 없습니다. 본 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 모두 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
② 점유자 58명 — 36명은 대항력 가능·미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 확인된 전입자 58명입니다. 이 중 말소기준 이전 전입자가 36명, 말소기준 이후 전입자가 22명입니다. 확정일자와 보증금은 모두 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세판단은 보류
감정가는 2,300,328,200원, 현재 최저매각가는 1,610,230,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,127,161,000원(49%), 3회 유찰 시 789,012,700원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 더구나 사회복지시설이라는 특수 용도, 다수 점유자, 주무관청 허가라는 처분 제약이 함께 있어 최저가 할인율 자체를 일반 부동산의 가격 경쟁력으로 그대로 해석하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,610,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,502,300원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 한국파마 | 31,261,030원 | 31,261,030원 |
| 2. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 179,965,557원 | 179,965,557원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,380,501,113원 |
현재 계산상 채권 합계 211,226,587원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 요소를 반영하지 않은 예상치이며, 특히 보증금 미상의 다수 점유자가 있으므로 소유자 잔여액과 매수인 인수액을 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 매각범위·현황 체크
- 일괄매각. 제시외 건물 중 감정서상 ㄱ~ㅁ은 매각에 포함됩니다.
- 기호 2·3. 사회복지시설로 이용 중이며, 기호 2의 현황은 간양리 46번지상에 소재합니다.
- 외부계단. 기호 2 옥탑부분으로 가는 외부계단은 매각에 포함됩니다.
- 이동식 저온창고. 기호 4 지상 소재 제시외 이동식 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 간양2리경로당 남동측 인근이며 농경지, 요양병원 및 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 북측 인근 간양로를 경유해 주요 시가지 및 교통망 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 기호 2는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층, 기호 3은 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층입니다.
- 설비. 기호 2·3에 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 확인된 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 토지 항목. 지목 대, 면적 176㎡, 완경사·부정형·세로한면(가), 공시지가 47,100원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 36명의 선순위 전입관계 확인. 말소기준 이전 전입자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득가 산정 금지. 현재 최저가만으로 총 취득부담을 계산하면 안 됩니다.
- 주무관청 처분허가. 사회복지법인 기본재산의 소유권 취득에 필요한 처분허가서 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ, 외부계단의 포함 여부와 이동식 저온창고의 제외 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 위치 확인. 기호 2의 현황이 간양리 46번지상에 소재한다는 기재와 각 목록의 지적·건물 위치를 재확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 입찰하지 말고 사회복지시설·토지의 실제 거래가능가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것이 있다”
이 물건은 감정가 2,300,328,200원에서 1회 유찰돼 1,610,230,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고 제공된 배당계산상 미배당도 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전형 물건이라고 결론내리기 어렵습니다.
전입자 58명 중 36명이 말소기준보다 먼저 전입했고 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 산정할 수 없습니다. 여기에 사회복지법인 기본재산이라 주무관청 처분허가서 제출이라는 특별매각조건도 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·인수와 소유권 취득조건은 고위험 확인사항입니다. 이 두 가지가 해소되기 전에는 유찰률만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
