청주지방법원 2026타경50287. 청주시 상당구 방서동 ‘중흥에스클래스더퍼스트’ 118동 18층 1801호 아파트입니다. 전용면적은 84.997㎡이고, 감정요항표상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김선화이며 2018.12.20 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 314,720,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 을구 1번 국민은행 근저당 135,520,000원입니다. 을구 2번 국민은행 근저당 79,200,000원, 을구 3번 김숙희 근저당 180,000,000원, 갑구 7번 지영희 가압류 97,635,581원은 모두 그 뒤에 놓여 있습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반대로 가격은 경계가 필요합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 419,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 403,000,000원입니다. 현재 최저매각가 460,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 109.5%이고, 최근 12건 최고가 455,000,000원도 웃돕니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50287 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 방서동 653 중흥에스클래스더퍼스트 118동 18층1801호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 단재로 312 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.997㎡ · 28층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 김선화 · 2018.12.20 소유권이전 · 거래가액 314,720,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2018.12.20 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당과 2019.05.22 김숙희 근저당, 2021.08.30 지영희 가압류, 2026.03.19 현재 사건의 임의경매개시결정은 기준권리 이후입니다. 등기부에는 을구 1번 근저당이 2024.08.08 한국주택금융공사로 이전된 내역도 확인됩니다.
② 시세 비교 — 신건 4.60억은 최근 거래대보다 높다
중흥에스-클래스더퍼스트는 총 1,595세대이고 사용승인일은 2018.09.21입니다. 비교 대상은 전용 84.99~85.0㎡의 최근 거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 10 | 403,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 22 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 20 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 26 | 392,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 23 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 414,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 27 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 22 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.997㎡ | 12건 | 419,916,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 392,000,000원~455,000,000원이고 최근 12개월 평균은 419,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 403,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 460,000,000원은 최근 시세 평균의 109.5%이며, 이 표본의 최고 거래가 455,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,000,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 135,520,000원 | 135,520,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 김숙희 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 지영희 | 97,635,581원 | 58,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 492,355,581원 중 채권자 예상배당은 453,000,000원, 미배당은 39,355,581원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 460,000,000원 | 453,000,000원 | 39,355,581원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 368,000,000원 | 362,048,000원 | 130,307,581원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 202,877,181원 | 0원 |
1회 유찰 시 김숙희의 180,000,000원 청구에 대한 예상배당은 147,328,000원, 2회 유찰 시에는 74,758,400원으로 줄어듭니다. 그러나 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰은 채권자의 회수액과 미배당액을 바꾸지만, 이 분석상 매수인의 승계 부담을 만들어내지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 방서사거리 남서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물의 제118동 제18층 1801호이며, 급·배수, 전기, 난방, 소방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 사방으로 폭 20~25미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(방서지구)이며 공시지가는 797,000원/㎡입니다.
- 단지. 중흥에스-클래스더퍼스트는 1,595세대, 사용승인일 2018.09.21의 아파트입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균 419,916,666원의 109.5%입니다. 최근 실거래보다 낮다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 403,000,000원이며, 최근 12건 최고 거래도 455,000,000원입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1번 근저당은 2024.08.08 한국주택금융공사로 이전된 내역이 있으므로 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.20 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당, 가압류와 현재 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 신건 가격 460,000,000원은 최근 12개월 평균 419,916,666원의 109.5%입니다. 최신 거래 403,000,000원은 물론 최근 12건 최고 거래 455,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 신건 단계에서 평가할 때는 권리 안전성에 가격 프리미엄까지 얹어 점수를 줄 수 없습니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 보류입니다.
