청주지방법원 2026타경50302. 진천군 문백면 은탄리 일대의 토지와 공장·창고·숙소가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(3-1,4)는 공장, 기호(3-2) 1층은 창고, 2층은 숙소로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이라고 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2022.05.20. 중소기업은행 채권최고액 1,308,000,000원 근저당입니다. 이후 2022.11.25. 중소기업은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당, 2026.02.26. 신용보증기금 가압류 107,087,792원, 2026.03.16. 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 진천군 압류와 신한은행 경매 관련 등기는 2022.05.20. 경매매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50302 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 문백면 은탄리 617-1 · 등기상 은탄리 618, 617-1, 617-2, 843 주1 · 농다리로 306 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 창고 · 숙소 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 1,582.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사쿼츠테크 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,486,413,630원 / 1,486,413,630원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 1,548,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유권은 2022.05.20. 임의경매 매각으로 주식회사쿼츠테크에 이전됐습니다. 같은 날 접수된 중소기업은행 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 추가 근저당·신용보증기금 가압류·현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유자 — 전입은 기준권리 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문재환 | 2023.12.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
문재환의 전입신고일은 2023.12.21.로, 말소기준권리인 2022.05.20. 중소기업은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 시세보다 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,486,413,630원입니다. 동일 조건 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다. 특히 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 공장·창고·숙소와 토지가 함께 묶인 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,486,413,630원 | 1,469,149,494원 | 185,938,298원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,189,130,904원 | 1,174,839,595원 | 480,248,197원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 951,304,723원 | 939,391,676원 | 715,696,116원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,486,413,630원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,264,136원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 1,308,000,000원 | 1,308,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 161,149,494원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 107,087,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 총 채권액은 1,655,087,792원, 채권자 예상배당은 1,469,149,494원, 미배당은 185,938,298원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문백정밀기계산업단지 남동측 인근이며 단독주택, 중소규모 공장, 전·답이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(3-1,4)는 공장, 기호(3-2) 1층은 창고, 2층은 숙소로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(3-1)는 일반철골구조 판넬지붕 지상1층, 기호(3-2)는 일반철골구조 판넬지붕 지상2층, 기호(4)는 일반철골구조 판넬지붕 지상1층이며 사용승인일은 2016.04.08.입니다.
- 설비. 기호(3-2) 2층에는 전기에 의한 난방설비가 있고, 기호(3-1,3-2,4)에는 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 1,582.0㎡ 공장용지·공업용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 91,500원/㎡입니다.
- 계획·제한. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 해당하며 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 소하천구역, 자연재해위험개선지구 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없습니다.
- 토지 일체성. 기호(1,2) 토지는 합법적인 건물과 용도상 불가분 관계에 있어 2필 일단지로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 포함 조건이므로 현황과 감정평가의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 문재환은 2023.12.21. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 확인 가능한 실거래 시세가 없는 상태이므로 감정가 1,486,413,630원을 가격 기준으로 그대로 신뢰하기보다 주변 공장·토지 거래와 비교해야 합니다.
- 토지 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역, 소하천구역, 자연재해위험개선지구 등 이용 제한을 실제 사업계획과 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 기준으로도 채권자 미배당이 185,938,298원이며, 1회·2회 유찰 시 480,248,197원·715,696,116원으로 증가합니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 배당구조를 이해하는 지표입니다.
- 등기 대조. 경매개시 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사이고, 등기상 말소기준 근저당권자는 중소기업은행입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.20. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 점유자 문재환도 기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 쉽게 결론내릴 수 없습니다. 공장·창고·숙소와 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되며, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 신건 1,486,413,630원에서 권리만 보고 곧바로 ‘저렴하다’고 평가하기보다, 일괄매각 범위·현황·토지이용 제한·주변 공장 및 토지 거래가격을 먼저 대조하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적으로.
