청주지방법원 2026타경50302. 충청북도 진천군 문백면 은탄리 소재 공장·토지 경매입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사쿼츠테크이며, 2022년 5월 20일 이전 경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 1,308,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 추가 근저당 240,000,000원이 설정됐습니다. 이번 경매에서는 앞선 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 권리관계를 살펴야 합니다.
가격은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 아파트처럼 동일 평형의 거래 평균으로 가치를 판단하기 어려운 공장과 토지의 결합 물건입니다. 실제 사용상태, 건물별 기능, 토지 규제, 기존 점유관계와 재매각 가능성을 종합해야 합니다. 특히 산업용 부동산은 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가격 사이에 차이가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 문백면 은탄리 617-1 |
| 등기상 소재 | 은탄리 618, 617-1, 617-2, 843 주1 도로명주소: 충청북도 진천군 문백면 농다리로 306 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고·숙소 |
| 이용상태 | 공장, 1층 창고·2층 숙소로 이용 중인 건물 포함 |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬지붕 · 지상 1층 및 2층 |
| 사용승인일 | 2016.04.08 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 계획관리지역 토지면적 1,582㎡ |
| 소유자 | 주식회사쿼츠테크 |
| 소유권 취득 | 2022.05.20 · 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 | 1,486,413,630원 |
| 최저매각가 | 1,040,490,000원 (1회 유찰) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 경매 신청채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 1,548,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 과거 압류는 말소 확인
권리 흐름의 중심은 2022년 5월 20일 중소기업은행 근저당입니다. 을구 9번의 채권최고액은 1,308,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 을구 10번의 추가 근저당 240,000,000원과 갑구 9번 신용보증기금 가압류 107,087,792원, 이번 경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 발생한 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
2024.09.06 등기된 대전지방법원의 재산보전처분은 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 제한하는 내용이었습니다. 그러나 2026.02.26 보전처분 말소등기가 있으며, 말소 사유는 2026.02.20 회생절차폐지결정 확정입니다. 따라서 과거 보전처분 자체를 현재까지 존속하는 제한으로 취급하기보다는, 그 말소 이력을 확인하고 회생절차 종료 이후의 권리관계를 살펴야 합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에는 문재환이 확인됩니다. 전입신고일은 2023.12.21로, 말소기준권리인 2022.05.20보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으나, 보증금과 임대차관계의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문재환 | 2023.12.21 | 미상 | 없음 판정 | 확인 필요 | 해당 없음 |
③ 가격 분석 — 감정가 70%, 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 1,040,490,000원으로 감정가 1,486,413,630원의 70%입니다. 금액 차이는 445,923,630원입니다. 다만 이 비율은 감정평가액 대비 하락폭일 뿐, 인근 공장·공장용지의 실제 거래가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 1,040,490,000원 | 627,402,692원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 728,343,000원 | 936,428,222원 |
| 3회 유찰 시 | 34% 구간 | 509,840,099원 | 1,152,746,094원 |
유찰 시나리오는 가정치이며, 다음 회차 진행 및 실제 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 표의 미배당액은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,040,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,804,900원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 1,308,000,000원 | 1,027,685,100원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 107,087,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 금액이 중소기업은행의 선순위 근저당 배당에 사용됩니다. 후순위 근저당과 신용보증기금 가압류에는 배당이 없으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 채권총액 1,655,087,792원 대비 예상 채권배당액은 1,027,685,100원, 미배당액은 627,402,692원입니다.
채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 등을 기준으로 계산한 금액입니다. 실제 피담보채무액과 다를 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 집행비용도 추정치입니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문백정밀기계산업단지 남동측 인근으로, 단독주택·중소규모 공장·전답 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물 이용. 공장용 건물과 창고·숙소로 사용하는 건물이 있습니다. 일반철골구조 판넬지붕이며 사용승인일은 2016.04.08입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비가 있고, 숙소가 있는 건물의 2층에는 전기 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 특성. 공장용지 1,582㎡, 계획관리지역, 평지·부정형 토지로 조사됐습니다. 공시지가는 91,500원/㎡이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역 관련 제한이 있고, 가축사육제한구역과 일부 필지의 소하천구역·자연재해위험개선지구 관련 사항을 검토해야 합니다.
- 일단지 이용. 건물이 있는 2필지는 용도상 불가분의 관계로 이용되어 일괄 평가됐습니다. 필지별 사용 가능성과 통합 이용 가능성을 함께 판단해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 실제 위치·구조·사용현황과 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·창고·숙소가 결합된 산업용 부동산으로, 향후 매수자의 업종과 설비 활용 목적에 따라 수요가 제한될 수 있습니다. 별도 거래사례 검증 없이 단기 매각 가능성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 9번 중소기업은행 근저당(2022.05.20)을 기준으로 선후순위 권리를 검토하고, 2022년 이전 진천군 압류의 말소등기를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 점유자 확인. 문재환의 실제 점유 여부, 전입·임대차 내용, 보증금과 점유구역을 확인하세요. 공장 및 숙소의 다른 실제 사용자도 조사해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소하천구역, 자연재해위험개선지구 관련 제한을 필지별로 살펴보세요.
- 일괄매각 범위. 토지·공장·창고·숙소와 제시외 건물의 구체적인 매각 포함 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서로 대조하세요.
- 설비와 건물 상태. 전기·급배수·난방설비의 작동 상태, 건물 누수·노후도, 공장 가동에 필요한 기반시설을 현장에서 점검하세요.
- 시장가격 검증. 진천군 문백면 일대의 유사한 공장용지와 공장 건물 거래사례, 임대수요 및 매각 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 배당과 인수 구별. 후순위 채권 미배당액은 매수인이 자동으로 떠안는 돈이 아닙니다. 다만 조세와 특수한 인수권리는 별도로 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서와 매각 공고의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “70%까지 내려온 공장, 가치는 따로 확인해야 한다”
이 사건의 권리구조는 중소기업은행 근저당을 중심으로 정리됩니다. 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 전입자로 확인된 문재환 역시 전입시점상 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 과거 압류 말소 이력과 보증금 미상의 점유관계까지 모두 확인해야 권리분석이 완성됩니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가 1,486,413,630원에서 1회 유찰된 최저가 1,040,490,000원은 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 그러나 공장·창고·숙소의 실제 효용, 필지별 규제와 산업용 부동산의 재매각 수요를 고려하지 않고 저가라고 평가할 근거는 없습니다.
권리는 조건부 양호, 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 실제로 활용 가능한 공장·토지의 가치가 얼마이고 향후 누가 매수할 수 있는가입니다. 권리와 점유를 확인한 후 유사 거래사례를 확보해 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
