청주지방법원 2026타경50308. 청주시 흥덕구 강서동 ‘레지던스 마리’ 5층 504호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 현재 등기부에 남아 있는 금융기관 근저당이 아니라 신현진의 주택임차권입니다. 과거 우리은행 근저당과 청주축산업협동조합 근저당, 김혜숙의 전세권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매는 2026.03.19. 신현진의 강제경매개시결정으로 진행됩니다.
신현진은 2022.02.09. 임대차계약·확정일자, 2022.03.04. 점유개시, 2022.03.11. 주민등록을 갖추고 2024.08.22. 임차권등기를 했습니다. 이 날짜들이 2026.03.19. 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있고, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 5층 504호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 서현중로 53-2 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 안명수 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신현진 / 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차권이 핵심
과거 설정됐던 우리은행 근저당과 청주축산업협동조합 근저당, 김혜숙 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 을구 8번 주택임차권이며, 임차인 신현진의 전입·점유·확정일자가 경매개시결정일보다 앞섭니다. 따라서 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 있으면 매수인이 그 잔액을 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신현진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 63,000,000원 | 2022.03.11 | 2022.02.09 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 승계 |
② 가격 판단 — 유찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 사건에는 비교할 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 유찰된 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 이 물건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득을 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 67,000,000원 | 0원 | 67,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 53,600,000원 | 10,764,800원 | 64,364,800원 |
| 2회 유찰 시 | 42,880,000원 | 21,291,840원 | 64,171,840원 |
1회 유찰 시 최저가는 53,600,000원으로 낮아지지만, 미배당 보증금 10,764,800원을 더하면 실질취득은 64,364,800원입니다. 2회 유찰에서도 최저가 42,880,000원에 인수 21,291,840원이 붙어 64,171,840원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져, 총 취득부담은 6,300만원대 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 1. 임차인 신현진 보증금 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신현진 | 63,000,000원 | 2,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 67,000,000원 가정에서는 임차보증금 63,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인과 경매신청채권자가 모두 신현진으로 기재되어 있어 두 채권의 기초관계와 실제 배당순위는 배당요구서·채권계산서 등 원본 확인이 중요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시외버스터미널 남서측 인근으로, 아파트·오피스텔 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강서지구)·주거용지이며, 소로2류와 접합니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 8.1회·낙찰률 0.0%로 제시되어 있어 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 유찰 후에는 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액을 합쳐 판단해야 합니다. 1회 유찰 64,364,800원, 2회 유찰 64,171,840원입니다.
- 임차권 원본 확인. 신현진의 임대차계약일 2022.02.09., 점유개시 2022.03.04., 전입 2022.03.11., 임차권등기 2024.08.22.를 원본 서류와 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 신현진으로 동일하게 표시되어 있으므로 채권의 실질 관계와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 기준으로 확인하세요.
- 시세 확인. 비교 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 주변 주거용 오피스텔의 실제 거래·매물가격을 별도로 확인하지 않고는 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가보다 보증금 잔액을 먼저 본다”
이 물건은 신건 67,000,000원 가정에서는 임차보증금 63,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 이 안전성은 현재 가격에서만 성립합니다. 1회 유찰부터 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오면서 실질취득은 64,364,800원, 2회 유찰도 64,171,840원으로 거의 달라지지 않습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격은 없고, 경매 통계상 평균 유찰이 8.1회이며 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락 자체를 투자매력으로 볼 수 없는 권리구조입니다. 현재 회차에서는 배당 전액 여부, 유찰 이후에는 인수액, 그리고 모든 회차에서 실제 시세와 환금성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
