청주지방법원 2026타경50308. 청주시 흥덕구 강서동 레지던스마리 5층 504호, 전용 22.74㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 67,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 46,900,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 70%에 응찰할 수 있는 물건이지만, 이 사건의 핵심은 매각대금이 아니라 임차보증금 인수 구조입니다.

소유자는 안명수이며, 임차인 신현진은 2022년 3월 11일 전입신고를 했고 2022년 2월 9일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 8월 22일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2026년 3월 19일 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 임차보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 경매개시결정이 말소되더라도 임차인의 보증금 반환청구 위험은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

한편 과거 우리은행 근저당권과 청주축산업협동조합 근저당권, 김혜숙의 전세권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 과거 우리은행 근저당 채권최고액을 현존하는 채무로 계산하거나, 이미 말소된 김혜숙 전세금 45,000,000원을 현재 인수금액에 더해서는 안 됩니다.

갑구에는 2022년 12월 6일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이므로, 경매 매수 이후에도 적용되는 의무나 행정상 제한이 있는지 별도 확인이 필요합니다. 등기 존재 자체를 추가 보증금 채무로 계산하지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수

실제 임차인은 신현진 1명입니다. 같은 신현진이 강제경매 신청채권자로도 등장하지만, 이는 별도의 임차인이 아니라 동일인의 권리 행사입니다. 임차보증금 63,000,000원과 강제경매 청구금액 63,000,000원을 합쳐 126,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)

매각대금 46,900,000원 중 집행비용 1,244,200원과 임차인 배당 45,655,800원을 예상한 표입니다. 보증금 인수액은 매각대금 배당에 포함되지 않는 매수인의 별도 부담입니다. 강제경매 신청채권과 임차보증금은 동일인이 행사하는 권리이므로 중복된 별도 보증금으로 취급하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 총부담이 크게 줄지 않는다

현재 회차에서 예상 실질취득 부담은 64,244,200원입니다. 2회 유찰 시에는 63,990,940원, 3회 유찰 시에도 63,813,658원으로 계산됩니다. 최저매각가 자체는 큰 폭으로 내려가지만, 매수인이 실제 부담하는 합계는 보증금 63,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 집행비용 추정 차이 때문에 총액은 보증금과 정확히 일치하지 않습니다.

⑤ 가격·환금성 — 실질취득액을 기준으로 판단

레지던스마리는 24세대 규모의 2011년 준공 오피스텔입니다. 대상 전용면적은 22.74㎡이며, 가격 비교에서는 같은 용도의 유사 면적·층·상태를 가진 매물과 실거래를 우선해야 합니다. 현재 최근 12개월 동일 조건 거래의 평균가격이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 실질취득 부담 64,244,200원이 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 가경동 소재 청주시외버스터미널 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 5층 504호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·준주거지역·강서지구 지구단위계획구역이며, 남측 소로를 통해 출입합니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 24세대의 소규모 주거용 오피스텔로, 단지 경매 평균 유찰 7.6회 및 매각률 0%라는 경매 지표를 감안하면 출구전략을 보수적으로 수립해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 확정. 신현진의 보증금 63,000,000원에 대한 실제 배당예상액을 확인하고 미배당 잔액을 입찰예산에 반드시 포함해야 합니다.
• 임차권등기 처리. 을구 8번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리라는 점을 전제로, 보증금 반환과 임차권등기 말소의 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일인 확인. 신현진의 임차보증금과 경매 신청채권이 동일한 채권인지, 실제 지급액 및 채권 변동 사항이 있는지 검토해야 합니다. 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 실질취득원가 계산. 현재 시나리오의 46,900,000원과 예상 인수액 17,344,200원을 합한 64,244,200원을 기준으로 평가해야 합니다. 별도 취득 부대비용도 고려해야 합니다.
• 시세 재검증. 전용 22.74㎡에 해당하는 주거용 오피스텔 실거래, 매물 가격, 임대수익 및 최근 거래 추세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 현재 실제 점유 여부는 구분해서 확인해야 합니다. 임차권자의 퇴거 상태와 보증금 반환 후 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.06 기재된 민간임대주택등기의 행정상 효력과 매수인에게 남을 수 있는 의무를 담당 기관에 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 및 조세. 공용부분 체납 관리비, 당해세 및 기타 우선채권에 따라 실제 인수·배당 부담이 달라질 수 있으므로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 매각기일 2026.10.22 전에 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “4,690만원에 낙찰받아도 4,690만원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 46,900,000원이 아니라 임차보증금 63,000,000원과 실질취득 부담 64,244,200원입니다. 선순위 대항력 임차인은 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족분을 매수인에게 청구할 수 있고, 매각물건명세서 역시 그 인수를 명시하고 있습니다.

유찰로 최저매각가가 떨어져도 미배당 보증금이 커져 총부담은 거의 같은 수준에 머무릅니다. 더구나 레지던스마리는 소규모 오피스텔로 평균 7.6회 유찰 이력을 가지고 있으며, 실질취득액이 최근 거래시세보다 낮다는 검증도 이루어지지 않았습니다. 권리 인수는 명확하고 가격 우위는 불확실합니다. 이 물건은 단순한 최저가 할인에 주목하기보다 임차보증금 반환 및 임차권등기 처리 가능성, 실제 시세와 환금성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.