청주지방법원 2026타경50312. 진천군 덕산읍 인산리 일대의 토지와 공장·사무소 이용 건물을 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 감정가는 4,008,948,500원, 신건 최저가도 같은 금액입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 공장과 경량철골구조 판넬지붕 단층 사무소로 이용 중이고, 토지에는 생산관리지역과 계획관리지역 등이 섞여 있습니다.
권리 쪽만 보면 예상배당표가 제시한 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 인수금액보다 입찰 자격·매각 제외물·현황 차이입니다. 목록7번과 목록10번은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다. 지상 타인소유 제시외 건물과 일부 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50312 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 인산리 172-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무소 이용 |
| 등기 건물 | 충청북도 진천군 덕산읍 인산리 172-7 주1 · 충청북도 진천군 덕산읍 인석로 159-28 |
| 소유자 | 서삼석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,008,948,500원 / 4,008,948,500원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 2,452,593,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 가등기 이전 표시 확인
제공된 말소기준은 2019.11.20 진천군 압류입니다. 이 압류는 이후 2020.07.13 해제로 말소됐고, 2021.06.07 증평농업협동조합의 근저당권 260,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2026.03.18 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)진성가설산업 | 2번~6번, 8번, 9번, 11번중 일부, 제시외 1번,2번 | 2021.06.03 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 1명입니다. 전입일 2021.06.03은 말소기준일 2019.11.20보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 점유 보증금 때문에 매수인이 별도로 부담하는 인수액은 예상배당상 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,008,948,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,489,485원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 증평농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,706,459,015원 |
예상배당 기준 채권총액 260,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 매각조건 — 권리보다 중요한 절차 리스크
⑤ 토지·건물 현황 — 공장용 복합물건
- 위치. 충청북도 진천군 덕산읍 산수리 소재 ‘진천산수산업단지’ 남동측 인근이며, 주위는 주택 및 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호4·5는 공장, 일련번호4-1은 사무소로 이용 중입니다. 일반철골구조·경량철골구조의 단층 건물입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역과 계획관리지역이 포함되고, 일부는 성장관리계획구역·준보전산지, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호7~10은 공부상 지목이 전 및 임야이나 현황은 이행지이며, 일련번호11은 공부상 임야이나 현황은 이행지 및 일부 도로입니다.
- 토지 표본. 제공된 토지는 지목 도로, 토지면적 86.0㎡, 공시지가 37,800원/㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건으로 표시돼 있습니다.
⑥ 가격 판단 — 신건 40억, 비교 시세 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,008,948,500원입니다. 1회 유찰 시 3,207,158,800원, 2회 유찰 시 2,565,727,040원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 같은 비교 시세가 없으므로, 신건 가격이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,008,948,500원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,207,158,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,565,727,040원 | 0원 | 0원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록7번·10번의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 발급기간을 소관 행정기관에서 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 제외 건물. 타인소유 제시외 건물의 위치·소유관계·토지 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록2번·9번·11번 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각 대상이 아니므로 실제 사용·철거·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가등기 이전. 2024.07.17 주식회사부향 명의 가등기권 이전 표시의 현 상태와 매각 후 말소 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. (주)진성가설산업의 점유 부분이 광범위하므로 실제 인도 범위와 현장 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 현황 차이 확인. 공부상 전·임야와 실제 이행지·일부 도로 상태가 다른 토지가 있어 이용계획과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고, 공장·토지의 실제 거래가와 임대·수익 조건을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 현황이 먼저다
이 사건의 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차인도 확인되지 않았습니다. 그러나 바로 그 이유만 보고 권리분석이 끝났다고 보면 안 됩니다. 목록7번·10번의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 몰수로 이어지고, 타인소유 제시외 건물과 컨테이너는 매각에서 빠집니다. 일부 토지는 공부와 현황도 다릅니다.
게다가 신건 최저가 4,008,948,500원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수금액은 낮지만, 절차·현황·가격 검증 난도는 높은 공장·토지형 경매로 보는 것이 맞습니다. 입찰의 승부처는 ‘인수액 0원’이 아니라 농취증 발급 가능성, 제외 지상물의 사용관계, 가등기 표시의 최종 처리, 실제 현장 이용 상태를 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.
