청주지방법원 2026타경50332. 진천읍 신정리 삼진동산아파트 102동 9층901호입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 안병현·안상열이며 각 지분은 2분의 1입니다. 경매 권리분석의 기준은 2024.05.07 설정된 진천농업협동조합 근저당권, 채권최고액 33,000,000원입니다. 이후 황해주 가압류, 충북신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 진천농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 임차권 인수나 보증금 승계가 아니라 입찰가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 80,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일 평형 평균은 67,357,142원이고 최신 거래는 68,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 흐름이 이전 구간보다 -3.2%인 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50332 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 신정리 390 삼진동산아파트 102동 9층901호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 현재 소유자 | 안병현 2분의 1 · 안상열 2분의 1 |
| 소유권 변동 | 2025.01.17 상속 · 2026.02.02 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 48,866,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 삼진동산 · 381세대 · 1996.11.19 준공 |
| 동일평형 비교 | 59.94㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 분석 기준 말소기준권리는 2024.05.07 진천농업협동조합 근저당권입니다. 2025.05.26 황해주 가압류 45,000,000원, 2026.03.09 충북신용보증재단 가압류 31,693,684원, 2026.03.23 강제경매개시결정, 2026.04.14 진천농업협동조합 가압류 22,260,123원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 18.8% 높은 신건
삼진동산 동일 평형 59.94㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 68,291,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 67,357,142원, 최신 거래는 2026.08 68,000,000원입니다. 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 11 | 68,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 7 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 2 | 63,500,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.01 | 59.94㎡ | 15 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 7건 | 67,357,142원 |
실거래 범위는 60,000,000원~80,000,000원이고, 전체 평균은 68,291,666원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 67,357,142원으로 더 낮습니다. 최신 2026.08 거래도 68,000,000원입니다. 신건 최저가 80,000,000원은 최근 평균의 118.8%이므로, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 근저당 · 진천농업협동조합 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 3. 가압류 · 황해주 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 31,693,684원 | 160,000원 |
| 5. 강제경매 · 황해주 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 진천농업협동조합 | 22,260,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 131,953,807원 중 예상 배당액은 78,160,000원, 미배당액은 53,793,807원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 53,793,807원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 69,505,807원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 82,075,407원 | 0원 |
현재 회차는 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 64,000,000원으로 내려갑니다. 이 사건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락만큼 인수액으로 전환되는 구조가 아니므로, 제공된 시나리오에서는 유찰 후에도 매수인 인수액이 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 실거래 기준)
- 입지. 진천농공단지 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트 단지·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 북동측 왕복 4차선 포장도로와 연계됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지. 삼진동산은 381세대이며 준공일은 1996.11.19입니다.
- 거래흐름. 동일 평형 최근 실거래는 60,000,000원~80,000,000원이며 최근 거래 추세는 -3.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 68,291,666원보다 최근 12개월 평균 67,357,142원과 최신 거래 68,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 고평가 주의. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 118.8%이므로 ‘감정가보다 싸다’는 이유만으로 접근할 수 없는 물건입니다.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 미충족. 신건 매각가 가정에서도 채권 총액 131,953,807원 대비 미배당 53,793,807원이 발생합니다.
- 등기 원본 대조. 과거 가등기·근저당·압류·경매 이력이 다수 있으므로 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건은 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조라 권리보다 가격 판단이 핵심입니다. 현재 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 67,357,142원의 118.8%이며, 최신 거래 68,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 시세 추세가 -3.2%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 신건 가격에는 메리트가 부족합니다. 이 물건의 판단 포인트는 권리 해소 여부가 아니라 유찰을 포함해 실제 입찰가격이 최근 실거래 수준과 얼마나 가까워지는지입니다.
