청주지방법원 2026타경50364. 충청북도 진천군 진천읍 산호오크힐아파트 104동 703호, 전용면적 84.85㎡ 아파트입니다. 감정가는 155,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려온 상태죠. 소유자 서윤석이 2010년 거래가액 118,000,000원으로 취득했고, 같은 해 국민은행 근저당권이 설정되었습니다.

그 후 위즈캐피탈대부의 근저당권 2건과 우리카드 가압류가 추가됐으며, 위즈캐피탈대부가 임의경매를 신청했습니다. 가장 먼저 설정된 국민은행 근저당권을 말소기준으로 보면, 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 낙찰자가 승계할 금융채무는 없습니다. 다만 등기상 인수 여부와 실제 점유자의 대항력은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인

말소기준은 2010.06.10. 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 60,000,000원이며, 2025.01.14. 변경등기에서는 26,700,000원으로 기재되어 있습니다. 후순위인 위즈캐피탈대부 근저당권 75,000,000원 및 15,000,000원, 우리카드 가압류 30,062,651원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

특히 국민은행의 최초 근저당 채권최고액은 60,000,000원이지만 이후 변경등기로 26,700,000원이 기재되었습니다. 배당금액은 실제 채권잔액과 우선순위에 따라 달라지므로, 변경등기 효력 및 최종 채권신고액을 원본과 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세도 있다

산호오크힐 동일 전용면적 84.85㎡ 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 129,712,500원입니다. 다만 과거 거래가격이 섞인 전체 평균보다는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 7건 평균은 126,714,285원, 최신 2026년 9월 거래는 130,000,000원입니다.

현재 최저매각가 108,500,000원은 최근 12개월 평균의 85.6% 수준입니다. 최근 평균과의 차이는 약 1,821만원이며, 2026년 9월 최신 거래가 130,000,000원과 비교하면 2,150만원 낮습니다. 단순 가격 비교상으로는 신건과 달리 할인 구간에 진입했습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건도 1회 유찰 상태로, 단지의 평균 유찰 수준에 도달했습니다. 다만 매각 성과를 확정적으로 해석할 만큼 충분한 낙찰 실적이 확인된 것은 아니므로, 유찰 횟수만으로 다음 낙찰 가능성이나 적정가를 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당재원은 106,181,000원입니다. 아래 표는 제시된 예상배당 시뮬레이션이며, 국민은행 최초 채권최고액 60,000,000원을 적용한 값입니다. 이후 26,700,000원으로 변경된 등기 내용이 있으므로 실제 배당과는 차이가 날 수 있습니다.

예상배당은 최초 채권최고액을 반영한 가정치입니다. 국민은행 변경등기(26,700,000원), 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세, 우선변제채권 등에 따라 변동될 수 있습니다. 질권설정 채권의 배당금 수령 관계도 별도 확인이 필요합니다.

시뮬레이션상 전체 채권 180,062,651원 가운데 106,181,000원이 배당되고 73,881,651원이 미배당됩니다. 신청채권자 위즈캐피탈대부의 청구액은 69,352,582원이며, 해당 회차 시뮬레이션상 배당액은 46,181,000원으로 전액 충족되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 증가

입찰가격이 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄어들지만, 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 원칙은 같습니다. 따라서 채권자 미배당액이 증가해도 그것을 곧바로 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 다만 위 인수액은 확인된 권리를 전제로 하며, 별도의 대항력 있는 점유자가 확인되면 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진천중학교 북동측 인근 산호오크힐아파트 단지에 소재합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 농경지가 혼재하는 환경으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 12층 중 7층으로, 외벽은 페인팅 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·난방설비, 엘리베이터와 옥내소화전이 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 진천중학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 완경사지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 288세대, 2003년 준공 단지로 동일면적 거래는 확인됩니다. 다만 최근 가격 하락 추세와 거래가격 편차가 있어 보수적인 매도가격 가정이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 및 임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인하고, 실제 임차인이 있다면 대항력 및 보증금 인수 여부를 재판단해야 합니다.
• 국민은행 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 60,000,000원에서 26,700,000원으로 변경된 등기를 확인하고 최종 채권액 및 배당 순위를 원본과 대조해야 합니다.
• 후순위 권리. 위즈캐피탈대부 근저당권과 뷰티에어포트의 근저당권부 채권 질권, 우리카드 가압류의 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 시세의 기준. 전체 평균 129,712,500원보다 최근 12개월 평균 126,714,285원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 참고하고, 최근 가격 추세 -5.4%를 반영해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자가 확인되면 명도 협의 및 인도 절차를 검토하고, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 2026.10.22 매각기일과 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율은 매력적, 하락 추세와 점유 확인은 필수”

진천 산호오크힐 703호는 감정가 155,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 108,500,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 126,714,285원과 비교하면 85.6% 수준으로, 신건보다 분명히 유리한 가격대에 들어왔습니다.

권리 흐름 역시 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 금융권리가 정리되어 등기상 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임대관계는 확인되지 않았으므로 명도 부담과 별도 대항력 임차인 존재 가능성을 입찰 전에 해소해야 합니다.

가격 측면에서는 최근 실거래 하락 추세 -5.4%가 중요한 경고입니다. 현재 최저가가 평균보다 낮다는 사실은 장점이지만, 추가 가격 하락이나 보수 비용, 매도 시 환금성까지 고려하면 할인율만 보고 성급하게 응찰할 물건은 아닙니다.

결론은 권리 구조 양호·가격 메리트 존재, 그러나 점유 확인과 하락장 보정이 선행되어야 하는 조건부 검토 대상입니다. 낙찰 여부를 결정짓는 핵심은 현재 가격의 할인 폭보다, 실제 인수 위험을 해소하고 최근 시세에 맞는 입찰 상한을 정할 수 있느냐에 있습니다.