청주지방법원 2026타경50364. 진천읍 성석리 ‘산호오크힐아파트’ 104동 7층 703호, 전용 84.85㎡ 아파트입니다. 소유자 서윤석은 2010년 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 118,000,000원입니다. 그 직후 2010.06.10. 국민은행 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 위즈캐피탈대부의 근저당권 2건과 우리카드 가압류, 경매개시결정이 뒤따르지만 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 눈여겨볼 부분은 신건 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 155,000,000원인데, 최근 12개월 동일면적 거래 8건의 평균은 128,818,750원이고 최신 거래는 2026.06. 130,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 3.5% 낮은 흐름까지 보이는 상황에서 현재 최저가는 최근 평균보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 성석리 450 산호오크힐아파트 104동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.85㎡ · 철근콘크리트조 12층 중 7층 |
| 소유자 | 서윤석 (2010.06.07. 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 위즈캐피탈대부 주식회사 / 69,352,582원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 산호오크힐 · 288세대 · 2003.01.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2010.06.10. 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 60,000,000원이고, 2025.01.14.에는 채권최고액 26,700,000원의 변경등기가 있습니다. 예상배당표는 국민은행 항목을 60,000,000원으로 계산하고 있습니다. 이후 설정된 위즈캐피탈대부 근저당권 75,000,000원·15,000,000원과 우리카드 가압류 30,062,651원은 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
위즈캐피탈대부의 근저당권부채권에는 주식회사뷰티에어포트의 질권설정이 부기되어 있습니다. 다만 현재 예상배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 내역도 없어 보증금 승계 부담은 잡혀 있지 않습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1.55억 신건은 최근 거래보다 높다
산호오크힐 전용 84.85㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 130,379,166원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 128,818,750원, 최신 거래는 2026.06. 130,000,000원이며 최근 거래군의 추세는 -3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2025.10 | 84.85㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 84.85㎡ | 5 | 135,550,000원 |
| 2025.07 | 84.85㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.03 | 84.85㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.11 | 84.85㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2024.09 | 84.85㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 2024.08 | 84.85㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.85㎡ | 8건 | 128,818,750원 |
현재 최저가 155,000,000원은 전체 실거래 평균 대비도 118.9%, 최근 12개월 평균 대비로는 더 높은 120.3%입니다. 전체 평균에 과거 159,000,000원 거래가 포함돼 있음에도 신건 최저가가 이를 웃돌며, 최신 거래 130,000,000원보다도 높은 수준입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -3.5%이므로 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 위즈캐피탈대부주식회사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 근저당 · 위즈캐피탈대부주식회사 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 30,062,651원 | 2,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 180,062,651원 중 예상 배당액은 152,030,000원이며 미배당액은 28,032,651원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천중학교 북동측 인근의 산호오크힐아파트 단지 내 물건으로, 주변은 아파트 단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평스라브지붕 12층 중 7층으로, 위생설비·난방설비·급배수설비·엘리베이터·옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 진천중학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 375,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 산호오크힐은 288세대, 2003.01.30. 준공 단지이며 전용 84.85㎡ 거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 우선 점검. 현재 155,000,000원은 최근 12개월 평균 128,818,750원의 120.3%이므로 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -3.5% 낮습니다. 전체 평균 130,379,166원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 124,000,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원입니다. 현재 회차와 비교해 가격 위치가 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 국민은행 변경등기 확인. 2010년 근저당 채권최고액 60,000,000원 뒤 2025.01.14. 26,700,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당 및 채권신고 내용을 원본과 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건은 권리구조만 보면 단순한 편입니다. 2010.06.10. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 주요 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 내역 없이 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실질취득 155,000,000원은 최근 12개월 평균 128,818,750원의 120.3%이고 최신 거래 130,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름도 -3.5%입니다.
권리가 깨끗하다는 사실과 현재 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재 신건에서는 최근 시세 이상 가격을 부담해야 하므로 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 반면 1회 유찰 시 124,000,000원으로 내려가 최근 평균과 최신 거래 아래에 위치하게 됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 회피가 아니라 어느 회차에서 가격이 시장 수준 아래로 내려오는지를 확인하는 데 있습니다.
