의정부지방법원 2025타경64350. 고양시 일산동구 성석동 포란채 106동 4층 402호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 221,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 75,803,000원입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가보다 큰 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 백혜연에게 74,038,546원이 배당되고 175,961,454원이 남습니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 백혜연은 2025.12.26 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 백혜연에게 한정해 룰상 175,961,454원의 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 확약 밖 임차인은 별도로 봐야 하는데, 나영식은 전입일이 2025.06.17로 말소기준권리 2022.12.08보다 뒤이므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1132 포란채 106동 4층402호 · 경기도 고양시 일산동구 감내길 121-11 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 67.835㎡ · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2017.03.10 |
| 소유자 | 임대웅 (2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2022.12.08 설정된 주식회사페이플러스 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 백혜연의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 백혜연은 전입 2022.06.14, 확정일자 2022.07.07로 말소기준보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 이 때문에 확약이 없다면 현재 최저가에서는 매수인 실질취득이 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 구조가 되고, 보증금 250,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백혜연 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2022.06.14 / 2022.07.07 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 2025.12.26 확약 반영 |
| 나영식 | 2025.06.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
백혜연의 룰상 미배당 보증금은 175,961,454원이지만, 2025.12.26 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 나영식은 보증금·확정일자가 확인되지 않았으나 전입이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확인되는 동일 면적 실거래는 2022.07, 67.84㎡, 4층, 250,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 이 금액을 넓은 의미의 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다. 다만 이 사건은 확약으로 백혜연의 실질 인수가 0원이므로, 권리 기준 실질취득은 현재 최저매각가와 같은 75,803,000원입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 실거래 2022.07 | 67.84㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 감정가 | 67.835㎡ | 4 | 221,000,000원 |
| 현재 최저가 | 67.835㎡ | 4 | 75,803,000원 |
| 확약 반영 실질취득 | 67.835㎡ | 4 | 75,803,000원 |
제공된 비교지표에서 최저가의 실거래 기준 비율은 30.3%입니다. 이 사건에서는 실질 인수가 0원이므로 그 비율을 실질취득에도 그대로 적용할 수 있습니다. 다만 확인된 거래가 1건뿐인 만큼, 30.3%라는 숫자만으로 곧바로 환금 가능한 시세차익을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 1. 임차인 백혜연 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 74,038,546원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이플러스 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비스타제일차유동화전문유한회사 | 10,132,654원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 백혜연 보증금의 부족분은 175,961,454원입니다. 확약이 없었다면 이 부족분은 매수인 인수 가능액으로 계산되어 실질취득이 보증금 250,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 2025.12.26 확약에 따라 백혜연의 실질 인수는 0원입니다. 확약은 백혜연에게만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호입니다. 사용승인일은 2017.03.10입니다.
- 주위환경. 성석삼거리 북서측 인근으로 다세대주택, 소규모 공장, 창고, 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 604.7㎡, 공시지가 600,900원/㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 사다리형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 거래 표본은 1건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.0회·낙찰률 0.0%로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.12.26 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위가 백혜연에게 정확히 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 백혜연 배당·말소 확인. 현재 배당가정에서는 74,038,546원만 배당되고 175,961,454원이 남습니다. 이 미배당분이 확약에 따라 실질 승계되지 않는지가 핵심입니다.
- 나영식 별도 확인. 전입일 2025.06.17로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유관계와 명도 상황은 확인이 필요합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 거래가 2022.07의 250,000,000원 1건뿐이므로, 30.3%라는 가격지표를 넓은 시세로 단정하지 말고 실제 매수층과 거래 가능성을 함께 보아야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰, 단지 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 권리 외에 입지·수요·환금성 요인이 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수폭탄은 확약으로 해소, 남은 승부처는 환금성”
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 완전히 달라집니다. 백혜연의 보증금 250,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있어, 현재 회차에서 미배당 175,961,454원을 더하면 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 인수형이 됩니다. 하지만 2025.12.26 확약으로 백혜연이 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 실질 인수는 0원, 권리 기준 실질취득은 75,803,000원입니다.
가격만 보면 확인된 250,000,000원 거래의 30.3% 수준이지만, 그 거래는 1건뿐입니다. 포란채106동은 8세대이고 단지 경매 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성 확인이 필수인 할인형 다세대”로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
