대전지방법원 2024타경123018. 세종 나성동 에스알파크시티 8층 801호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다. 감정가 113,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 27,131,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 선순위 주택임차권입니다.
임차인 김혜선은 2021.12.07 전입했고 2022.11.24 확정일자를 받았으며, 2023.12.04 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024.03.12 압류보다 앞선 권리여서 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 늘어 총 실질취득액은 약 120,000,000원으로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경123018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 321, 8층 801호 (나성동, 에스알파크시티) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 8층 중 8층 |
| 전용면적 | 22.52㎡ |
| 소유자 | 한해란 · 2021.08.27 매매 · 거래가액 112,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 27,131,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜선 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2024.03.12 세종세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.12.04 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 한 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 이후 같은 날의 다른 압류와 2024.12.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.07 | 2022.11.24 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
김혜선은 실제 임차인으로 집계되는 1명이며, 보증금은 120,000,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차에서는 배당만으로 전액 회수가 불가능해 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.20억으로 봐야 한다
에스알파크시티 최근 거래는 2025.06부터 2026.08까지 제공된 12건이며, 전체 평균은 102,541,666원입니다. 다만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 100,125,000원, 최신 2026.08 거래는 95,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.27㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 23.94㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 22.09㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 24.27㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 22.09㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 23.10㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.08 | 24.61㎡ | 4 | 107,500,000원 |
| 2025.08 | 22.63㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2025.08 | 22.09㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 21.59㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 100,125,000원 |
표면 최저가 27,131,000원만 보면 최근 12개월 평균의 27.1%에 불과하지만, 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실질취득액 약 120,000,000원은 최근 12개월 평균 100,125,000원의 약 119.9%이고, 최신 거래 95,000,000원의 약 126.3%입니다. 최근 가격 추세도 -6.8%이므로 최근 시세보다 저렴한 경매로 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 888,358원 |
| 1. 임차인 김혜선 보증금 | 120,000,000원 | 26,242,642원 |
| 2. 경매개시결정 · 김혜선 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 93,757,358원 |
집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 임차보증금에 배당되지만 전액 변제에는 부족합니다. 미배당 93,757,358원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당은 집행비용과 세금 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총액은 비슷하다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 27,131,000원 | 26,242,642원 | 93,757,358원 |
| 5회 유찰 시 | 18,991,700원 | 18,249,849원 | 101,750,151원 |
| 6회 유찰 시 | 13,294,190원 | 12,654,895원 | 107,345,105원 |
5회 유찰 시 매각가는 18,991,700원으로 내려가지만 인수액은 101,750,151원으로 늘고, 6회 유찰 시 매각가는 13,294,190원으로 더 낮아지는 대신 인수액이 107,345,105원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분이 대부분 인수액 증가로 전환되는 구조이므로 유찰 자체가 실질 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지, 도시형생활주택, 업무용빌딩 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입 및 주정차가 용이하고 인근에 각종 버스승강장이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지이며 동측·남측·서측으로 대로 및 중로 등에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,430,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래는 95,000,000원부터 120,000,000원까지 존재하지만, 최근 12개월 평균은 100,125,000원이고 최근 가격 추세는 -6.8%로 약세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 27,131,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 현재 회차 기준 인수 93,757,358원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권의 존속과 매각물건명세서상 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일인 관계 확인. 김혜선이 임차권자이면서 경매 채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유·전입 자료를 원본으로 검토해야 합니다.
- 시세는 최근 흐름 우선. 전체 평균 102,541,666원보다 최근 12개월 평균 100,125,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰의 의미 점검. 매각가가 더 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득액이 의미 있게 내려가지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 수차 방문에도 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 일반건축물대장 현황도면 등을 기준으로 평가했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”가 아니라 “실질취득 1.20억”
이 사건은 숫자만 보면 4회 유찰, 최저가 27,131,000원이라 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김혜선의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 커, 현재 회차 미배당 93,757,358원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가하므로 실질취득은 사실상 보증금 120,000,000원 수준에 묶입니다.
그 120,000,000원은 최근 12개월 평균 100,125,000원보다 높고 최신 거래 95,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세도 -6.8%입니다. 여기에 이미 4회 유찰된 이력까지 겹쳐 최저가의 낮음 자체는 투자 매력이 아닙니다. 이 물건은 ‘얼마까지 유찰되느냐’보다 선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담이 최근 시세에 비해 타당한가를 먼저 봐야 하는 대항력 인수형 사건입니다.
