대전지방법원 2024타경123018. 세종특별자치시 나성동 에스알파크시티 8층 801호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 113,000,000원이 다섯 차례 유찰을 거치면서 최저매각가 18,992,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건에서 중요한 것은 최저가보다 매각 후에도 살아남는 임차인의 권리입니다.

임차인 김혜선은 2021.12.07. 전입신고를 했고, 2022.11.24. 확정일자를 받았으며, 2023.12.04. 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.03.12. 압류보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 감정가 대비 16.81%라는 낙찰가율은 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 실제 부담액을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 더구나 해당 단지의 최근 거래가격은 이전 기간보다 6.8% 하락했습니다. 권리 인수와 시세 하락이 겹친 구조이므로 보수적인 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다

이 사건의 말소기준권리는 일반적인 은행 근저당이 아니라 2024.03.12. 세종세무서장 관련 압류입니다. 같은 날 접수된 갑구 7번 압류와 2024.12.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기되었고, 임차인의 전입신고와 확정일자도 압류보다 앞섭니다. 선순위 임차권은 매각으로 당연히 소멸하지 않으며, 보증금 전액 변제 여부가 매수인의 인수액을 결정합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.2억이 가격의 기준선

확인되는 실제 임차인은 김혜선 1명입니다. 동일인이 을구 주택임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 이를 서로 다른 채권자로 보아 보증금을 이중 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 유찰되어도 1.2억이 사라지지 않는다

가장 중요한 계산입니다. 현재 최저매각가 18,992,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 예상 집행비용 741,856원을 공제한 18,250,144원이 임차보증금에 배당됩니다.

이 계산에서는 취득세, 법무비용, 명도 관련 비용 등 별도 취득부대비용을 포함하지 않았습니다. 실제 배당액과 인수액은 최종 배당순위 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있으나, 보증금이 낙찰대금으로 전액 변제되지 않는 한 인수 부담이 남는다는 점은 동일합니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

에스알파크시티는 2017.10.23. 준공된 299세대 건물입니다. 분석 대상의 비교 기준 전용면적은 22.52㎡이며, 최근 실거래는 약 21.59~24.61㎡의 유사 소형 평형을 기준으로 확인됩니다.

전체 12건의 평균 거래가는 102,541,666원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 100,125,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선합니다. 특히 최근 거래 수준이 이전 기간 대비 6.8% 하락했다는 점을 반드시 반영해야 합니다.

최근 12개월 평균과 건수는 별도 집계 기준입니다. 위 표는 제공된 유사 면적 실거래 내역 전체를 함께 보여줍니다. 층·면적·내부 상태에 따른 개별 가격 차이가 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 18,992,000원 가정)

임차보증금과 경매 신청채권은 김혜선 동일인에 관한 금액으로 중복 합산하지 않습니다. 예상 집행비용은 매각가의 약 3.9%를 적용한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하가 인수액 증가로 상쇄

현재 회차와 추가 유찰을 가정한 예상 금액입니다. 아래 인수액은 각 회차의 추정 배당을 반영한 수치이며, 실제 부담은 최종 배당표에 따라 결정됩니다.

실질취득은 각 회차 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 추가 유찰 회차의 금액은 예상 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 북서측 근거리입니다. 주변에 아파트단지, 도시형생활주택, 업무용빌딩, 근린생활시설이 혼재하고 있으며 주거용 입지조건과 주변 환경은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하고, 인근에 버스승강장이 있습니다. 건물 동측·남측·서측으로 대로 및 중로 등에 접하고 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 8층 건물의 8층 801호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 난방·주차·승강기·소방·급배수 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 시가지경관지구(중심) 등 관련 토지이용 제한이 있습니다. 토지는 대체로 사다리형이며 주상용 건부지로 이용됩니다. 공시지가 기준 금액은 4,430,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 평가 당시 수차례 방문에도 거주자가 부재하여 내부 상태는 현황도면과 표준적인 이용상황을 기초로 평가되었습니다.
• 환금성. 299세대 건물의 소형 원룸형 주택으로, 최근 거래가 95,000,000~105,000,000원 수준에도 분포하며 최근 거래 추세가 -6.8%입니다. 동일 건물 경매의 평균 유찰 5.0회와 확인 매각률 0.0%도 환금성을 보수적으로 평가해야 할 요인입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 주택임차권 인수. 을구 1번 김혜선 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명세서에 기재되어 있습니다. 배당으로 전액 변제되는지 반드시 재확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 18,992,000원만으로 경제성을 평가해서는 안 됩니다. 예상 인수액 101,749,856원을 합산한 실질취득 120,741,856원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 임대차 및 동일인 관계 확인. 김혜선은 임차권자와 경매 신청채권자로 동시에 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급, 점유, 배당요구 및 경매 집행권원 등을 대조하여 채권의 실체와 우선변제 관계를 검토해야 합니다.
• 배당표 원본 확인. 예상 집행비용과 우선배당 금액은 확정 수치가 아닙니다. 당해세 등 조세채권과 최우선변제 항목의 실제 순위 및 금액을 확인하여 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 추가 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 1.2억원으로 유지됩니다. 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 확보된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 실거래 하락 추세. 최근 12개월 평균 100,125,000원, 최신 거래 95,000,000원, 가격 추세 -6.8%를 기준으로 매수 가능성과 향후 처분 위험을 검토해야 합니다.
• 현장 상태·점유 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 점유자, 시설 상태, 수리 필요성, 임차권 관련 인도관계를 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 별도 비용 및 미납 공과금을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당 관련 문서와 최신 실거래 내역을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,899만원에 낙찰받아도 1,899만원에 사는 게 아니다”

이 사건의 핵심은 분명합니다. 최저매각가 18,992,000원은 감정가 113,000,000원의 약 16.81%로 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인의 실질 부담을 결정합니다. 현재 예상배당을 적용하면 보증금 미변제액 101,749,856원을 인수하게 되고, 실질취득액은 약 120,741,856원입니다.

이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 100,125,000원보다 약 20.6% 높고, 최신 거래 95,000,000원보다 약 27.1% 높습니다. 게다가 거래 추세는 -6.8%이고, 단지 경매 평균 유찰도 5.0회입니다. 소형 원룸형 주택이라는 용도와 내부 미확인 상태까지 고려하면 유동성 및 처분가격 위험도 무시하기 어렵습니다.

매각물건명세서는 임차보증금 미배당액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 임차권의 실체나 배당 결과가 달라지는 사정이 법적으로 확인되지 않는 한 이 위험을 배제할 수 없습니다.