대전지방법원 2025타경4052. 대전 유성구 송강동 청솔아파트 103동 15층 1505호입니다. 현재 소유자는 오수영이며, 2015.06.25 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 112,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2016.06.30 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 99,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 임차권등기, 가압류와 압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
다만 이 사건에는 임차권등기를 마친 한승수가 있습니다. 임차권등기 내용상 주민등록일자와 점유개시일자는 2016.11.21이고, 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일은 2016.06.30입니다. 따라서 전입이 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 임차권 자체도 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4052 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 103동 15층 1505호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 송강로42번길 61 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 오수영 · 2015.06.25 소유권이전 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 82,675,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.06.30 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한승수의 주택임차권, 한준희 가압류, 유성구 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 한승수의 주민등록일자 2016.11.21 역시 기준일 이후라 대항력 없음으로 판정돼 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.11.21 | 2016.07.26 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 110.6%
청솔신호 동일 면적 59.29㎡의 최근 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 142,833,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 140,000,000원입니다. 현재 최저가 158,000,000원은 최근 평균의 110.6%로, 최신 거래보다도 18,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.29㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.29㎡ | 4 | 144,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 14 | 168,500,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 12 | 144,000,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 14 | 135,500,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 13 | 149,000,000원 |
| 평균 | 59.29㎡ | 12건 | 142,833,333원 |
거래 범위는 128,000,000원~168,500,000원이고, 평균 142,833,333원입니다. 신건 최저가 158,000,000원은 이 평균보다 15,166,667원 높습니다. 따라서 권리가 안전하다는 이유만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한준희 | 70,000,000원 | 55,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 169,000,000원 중 154,988,000원이 배당되고, 미배당은 14,012,000원입니다. 예상배당표에는 임차보증금 별도 배당액이 잡히지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 158,000,000원 | 154,988,000원 | 14,012,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 45,169,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 70,095,680원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 이 사건의 매수인 인수 계산은 계속 0원입니다. 따라서 향후 회차에서는 권리비용이 아니라 매각가격이 직접 투자 매력도를 좌우합니다. 현재 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 점과 단지 평균 유찰 횟수 1.3회를 함께 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송강중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1505호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 도로가 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용중이며, 단지 주변으로 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 872,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 청솔신호는 482세대, 사용승인일은 1995.08.30입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 142,833,333원보다 높고 최신 거래 140,000,000원보다도 높습니다.
- 임차권 원본 확인. 한승수는 임차권등기권자로 전입일이 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 배당요구와 임차권등기 내용은 매각물건명세서와 원본 문건을 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 내부현황은 건축물대장 도면과 일반적인 공동주택 기준을 참고해 평가됐으므로 실제 내부상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 높다”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2016.06.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 임차권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한승수의 전입도 말소기준 이후이므로 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 142,833,333원의 110.6%이고 최신 거래 140,000,000원보다 18,000,000원 높습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류. 현재 회차에서의 핵심은 안전한 권리를 비싼 가격에 사지 않는 것입니다.
