대전지방법원 2025타경4052. 대전 유성구 송강동 청솔아파트 103동 1505호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 15층 건물의 15층에 위치하고, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 오수영은 2015년 6월 25일 112,000,000원에 취득했으며, 2016년 6월 30일 하나은행 명의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 99,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다.

이후 한준희의 가압류, 유성구 압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 2024년 2월 등기된 한승수의 주택임차권은 별도로 살펴야 합니다. 임차권등기 날짜가 늦다는 사실만으로 대항력 여부를 판단해서는 안 되기 때문입니다. 이 사건은 실제 전입·점유개시일이 말소기준권리보다 늦다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준

등기부에서 현재 권리분석의 출발점은 2016년 6월 30일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 99,000,000원의 이 근저당이 말소기준권리로, 매각 후 소멸합니다. 이후 설정된 한준희의 70,000,000원 가압류와 유성구 압류, 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차권 분석 — 전입일과 보증금 증액 이력을 구분해야 한다

등기부에는 한승수 명의 주택임차권이 설정돼 있습니다. 임차권등기명령에 따른 등기일은 2024년 2월 13일이지만, 실제 대항력 판단은 이보다 앞선 전입·점유개시일인 2016년 11월 21일을 기준으로 살펴야 합니다.

* 임차인 현황에 표시된 보증금은 30,000,000원입니다. 다만 임차권등기 원문에는 1차 30,000,000원, 2차 60,000,000원, 3차 100,000,000원이 각각 기재돼 있습니다. 동일 임차인의 증액 이력으로, 별도 임차인이나 보증금 합산액으로 계산하지 않습니다.

다만 임차권등기 원문에 기재된 최종 보증금은 100,000,000원이고, 임차인 현황에는 30,000,000원이 표시돼 있어 금액 기준이 다릅니다. 증액 시점별 우선변제 범위, 실제 배당요구액과 현재 점유 상태는 매각물건명세서 및 임대차 관련 서류와 반드시 대조해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 해당 임차인이 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰 가격에는 메리트가 있다

실거래 비교 대상은 청솔신호 단지의 동일 평형 약 59.29㎡ 거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 141,250,000원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 130,000,000원입니다.

최저매각가 110,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 78.3%입니다. 평균과의 차액은 30,650,000원으로, 가격 비교상 여유가 존재합니다. 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 최저가는 19,400,000원 낮습니다.

다만 실거래 가격은 128,000,000원에서 168,500,000원까지 편차가 큽니다. 최근 9월 거래가 130,000,000원이라는 점을 고려하면, 과거의 높은 거래 가격을 현재 호가의 기준으로 삼기보다는 최근 저가 거래와 최신 거래를 함께 기준으로 보는 것이 합리적입니다. 최근 거래가 평균보다 낮게 형성된 점은 가격 약세 가능성을 보여주지만, 제시된 거래만으로 시장 전체의 하락률을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

현재 회차 최저가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 예상 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 하나은행 근저당권에 배당하고, 후순위 가압류 채권에 잔여액이 배분되는 구조입니다.

위 배당은 집행비용 및 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 피담보채무액, 당해세·압류 관련 조세채권, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 여부에 따라 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다. 임차권자에 대한 실제 배당액은 확정된 것으로 볼 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮은 가격과 배당 부족의 관계

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 77,420,000원, 이후 54,194,000원까지 낮아지는 시나리오입니다. 그만큼 채권자의 미배당액은 증가하지만, 대항력 없는 임차인의 미회수 보증금이나 후순위 채권자의 부족액이 곧바로 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다.

현재 회차에서는 하나은행에 99,000,000원이 배당되는 추정이지만, 2회 유찰 시나리오에서는 75,626,440원, 3회 유찰 시나리오에서는 52,818,508원으로 배당이 감소합니다. 신청채권자 청구액 82,675,931원을 충족하지 못하는 시나리오가 발생한다는 뜻입니다. 다만 추가 유찰 자체가 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송강중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주택지대입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트 단지 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 주변으로 중로1류 및 중로2류 도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·송강지구 지구단위계획구역에 속하며, 교육환경보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 단지는 482세대이고 1995년 8월 30일 준공됐습니다. 최근 동일 평형 거래가 12건 확인되지만 거래가 편차가 크며, 최신 거래 가격이 최근 평균보다 낮아 보수적인 재매각가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 원문 확인. 한승수의 보증금 30,000,000원·60,000,000원·100,000,000원 증액 내역과 배당요구 금액을 대조하세요. 최초 확정일자와 실제 전입·점유개시일의 차이도 확인 대상입니다.
• 대항력·우선변제 구분. 말소기준 이후 전입에 따른 대항력 없음 판정을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인하세요. 각 계약의 우선변제 범위도 별도 검토해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기자의 현재 점유 여부는 확정할 수 없습니다. 실제 점유자를 확인하고 인도 협의 및 명도 비용을 입찰 예산에 반영하세요.
• 실거래가 상한. 최근 평균 141,250,000원뿐 아니라 최신 거래 130,000,000원과 최저 실거래 128,000,000원을 함께 살펴 응찰가를 정하세요.
• 최상층 상태. 15층 건물 중 15층 호실이므로 누수·단열·방수와 내부 수선 상태를 점검하세요. 감정평가 시 내부는 일반적인 공동주택 상태를 기준으로 평가됐습니다.
• 관리비·조세. 미납 공용관리비, 체납 조세 및 법정 우선배당 사항을 확인하세요. 제시된 예상배당표는 이를 모두 확정 반영한 결과가 아닙니다.
• 서류 최종 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 문서와 매각 진행 여부를 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 임차권 검증이 마지막 관문”

대전 송강동 청솔아파트 1505호는 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 110,600,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 141,250,000원의 78.3%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 낮아 현재 최저가에는 가격 메리트가 있습니다. 다만 최근 실거래 가격의 편차와 최신 거래의 낮은 수준을 고려하면, 평균 시세만 믿고 과도하게 높은 가격을 써내는 것은 경계해야 합니다.

권리 면에서는 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한승수의 주택임차권 역시 전입·점유개시일이 말소기준보다 늦으므로 매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 그러나 보증금 증액 이력과 실제 점유 상태, 배당순위의 세부 사항은 반드시 확인해야 합니다.

결론은 ‘가격 매력은 분명하지만 임차권 검증을 전제로 접근할 물건’입니다. 최저가만 놓고 보면 충분히 검토할 만하지만, 배당받지 못한 임차인의 실제 퇴거 여부와 명도 절차까지 고려한 실질 취득비용으로 최종 판단해야 합니다.