대전지방법원 2025타경502283. 세종특별자치시 전의면 동교리 재동아파트 2동 2층 201호로, 감정상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 말소기준권리는 2019.07.19. 설정된 한국주택금융공사 근저당권(채권최고액 72,000,000원)입니다. 이후 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 등기에는 같은 날인 2019.07.19. 한국주택금융공사 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 존재합니다. 별도의 금전 인수액으로 계산되지는 않았지만, 해당 등기의 매각 후 말소처리는 입찰 전에 매각물건명세서와 등기 원본을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 전의면 동교리 121-6 재동아파트 제2동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 전의면 동신길 11 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일면적 거래기준 45.0㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 |
| 현재 공유자 | 김미경, 김선희, 김윤호, 김태호, 서해선, 오정임, 조복자 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 31,381,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
과거 한미옥의 주택임차권(보증금 12,000,000원)은 2005.03.19. 말소됐고, 유제광의 전세권(전세금 16,000,000원)도 2011.04.12. 말소됐습니다. 현재 별도로 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 6,000만원인데 신건은 7,300만원
동일면적 45.0㎡ 실거래는 모두 7건입니다. 전체 평균은 69,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.03. 60,000,000원이고 최근 12개월 평균도 60,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -14.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.0㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 45.0㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2023.10 | 45.0㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.07 | 45.0㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2022.02 | 45.0㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 45.0㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 45.0㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.0㎡ | 7건 | 69,000,000원 |
신건 최저가 73,000,000원은 전체 평균 69,000,000원과 비교해도 낮지 않으며, 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 60,000,000원과 비교하면 121.7%입니다. 즉 매수인 인수액이 0원이라 실질취득도 73,000,000원인데, 이 실질취득액 자체가 최근 시세를 크게 웃돕니다. 신건을 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 72,000,000원 | 71,286,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 단순 계산으로 한국주택금융공사에 71,286,000원이 배당되고 714,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액 31,381,721원은 시나리오상 충족되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 73,000,000원 | 71,286,000원 | 714,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 58,400,000원 | 56,948,800원 | 15,051,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 46,720,000원 | 45,479,040원 | 26,520,960원 | 0원 |
권리구조상 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 58,400,000원으로 최근 12개월 평균 60,000,000원 아래로 내려갑니다. 현재 신건 73,000,000원과는 판단 구조가 달라지는 지점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전의초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·점포 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 일반적인 위생·급배수·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역, 소로2류 저촉·접함, 공시지가 450,400원/㎡입니다.
- 단지·거래. 재동(1,2동)은 144세대, 1991.07.01. 준공입니다. 동일면적 거래는 7건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 가격 추세. 최신 거래는 2026.03. 60,000,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -14.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 69,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 60,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 실질취득 73,000,000원은 최근 시세 60,000,000원의 121.7%입니다. 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 금지사항등기 확인. 2019.07.19. 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 김미경·김선희·김윤호·김태호·서해선·오정임·조복자의 공유로 정리되어 있으므로 상속 및 소유권경정 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리는 2019년 한국주택금융공사 근저당이고, 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 매수인 인수 0원입니다. 하지만 시장가격은 권리와 다른 신호를 냅니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 60,000,000원, 최근 추세는 -14.9%인데 신건 실질취득은 73,000,000원으로 최근 시세의 121.7%입니다.
따라서 현재 회차의 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격은 보수적으로 봐야 한다입니다. 과거 전체 평균 69,000,000원보다도 신건 최저가가 높고, 최근 시장은 그보다 더 낮아졌습니다. 1회 유찰 시 매각가는 58,400,000원으로 최근 12개월 평균 60,000,000원 아래에 들어오지만, 그때도 실제 점유관계·세금 압류·금지사항등기 확인이 선행되어야 합니다.
