대전지방법원 2025타경502283. 세종특별자치시 전의면 동교리의 재동아파트 2동 201호입니다. 전용 45.0㎡의 아파트로, 감정가 73,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 51,100,000원입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이며, 청구액은 31,381,721원입니다.
이 사건의 핵심 권리는 2019.07.19. 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 이후 경매개시결정과 압류권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 과거 임차권·전세권 이력이 있었고 현재 임대관계는 미상입니다. 등기상 과거 권리의 말소와 현재 점유자의 존재 여부는 별개이므로, 명도 가능성을 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 전의면 동교리 121-6 재동아파트 제2동 제2층 제201호 도로명주소: 세종특별자치시 전의면 동신길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.0㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 2층 |
| 소유관계 | 상속 및 상속포기 경정에 따른 공유자 7명: 김미경, 김선희, 김윤호, 김태호, 서해선, 오정임, 조복자 |
| 감정가 | 73,000,000원 |
| 최저매각가 | 51,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 31,381,721원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.05. 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 점유는 미확인
말소기준은 을구 7번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 2026.01.05. 임의경매개시결정과 이후 서해선 지분에 설정된 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 압류경정등기는 각각 원 압류의 정정사항이므로 별개의 새로운 압류로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 30% 할인보다 최근 하락세가 중요하다
재동(1,2동)은 144세대, 1991.07.01. 준공된 단지입니다. 비교 대상은 전용 45.0㎡의 실거래 7건이며, 그중 최근 12개월 거래는 2026.03. 60,000,000원 1건입니다. 전체 평균 69,000,000원은 과거 거래가 포함된 수치이므로, 가격 판단에서는 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.0㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 45.0㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2023.10 | 45.0㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.07 | 45.0㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2022.02 | 45.0㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 45.0㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 45.0㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.0㎡ | 7건 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.0㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
현재 최저매각가 51,100,000원은 전체 실거래 평균 69,000,000원의 74.1%이지만, 최신 거래 60,000,000원과 비교하면 85.2%입니다. 최근 시세보다 8,900,000원 낮은 가격이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 최근 거래 추세는 -14.9%로 하락하고 있습니다. 과거의 높은 거래가격에 근거해 현재 시세를 낙관해서는 안 됩니다. 특히 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로, 60,000,000원 자체도 충분한 표본으로 확정된 시장가격이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,319,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 72,000,000원 | 49,780,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 22,219,800원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정했습니다. 근저당은 채권최고액 기준이며, 예상 미배당액 22,219,800원은 매수인의 인수채무가 아닙니다. 국세·지방세 중 당해세 및 법정 우선권, 임차인 최우선변제 등이 확인되면 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 낙찰가·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 22,219,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 37,273,860원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 47,811,702원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 미배당 근저당채권이 매수인에게 이전되지 않는다는 뜻이지, 아직 확인되지 않은 점유·임차관계나 관리비 등 추가 부담까지 모두 0원이라는 의미는 아닙니다.
신청채권자의 청구액 31,381,721원은 현재 회차와 2회 유찰 시나리오의 예상배당액 이내지만, 3회 유찰 시 예상배당액 24,188,298원은 청구액보다 적습니다. 이는 배당 예측의 차이이며 실제 매각 진행과 배당순위는 법원의 절차 및 확정채권에 따라 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 전의면 읍내리 소재 전의초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 농경지 및 점포 등이 자리하고 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 동측 소로와 단지 내 도로를 통해 진입할 수 있습니다.
- 건물. 1991.07.01. 준공된 철근콘크리트조 6층 건물 중 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일 등으로 마감됐으며 급배수·위생·난방 및 소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역·배수구역·하수처리구역에도 해당하고, 공시지가는 450,400원/㎡입니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 수리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 144세대 단지로 동일 평형의 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 가격 추세가 -14.9%여서, 재매각 시 원하는 시점과 가격에 매도할 수 있는지는 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 과거 임차권·전세권은 말소됐지만 현재 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사 및 매각물건명세서로 점유자를 확인하고 대항력 성립 여부를 검토해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2019.07.19. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 법적 성격과 매각 후 말소처리 여부를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국세와 지방세 압류 및 경정등기 사항을 확인하고, 실제 세금 우선배당 가능성과 세목별 부담관계를 살펴야 합니다.
- 상속 공유관계 확인. 상속 및 상속포기 경정으로 소유관계가 변경됐으므로 현재 공유자·지분과 매각대상 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 거래 60,000,000원이 전체 평균 69,000,000원보다 낮고 추세도 하락 중입니다. 과거 평균이 아닌 최신 거래가격을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 명도·건물상태. 현재 점유자, 노후 설비 및 실내 상태를 확인하고 명도 협의·수리 비용을 예상해야 합니다.
- 체납관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인은 확인됐다, 안전성은 확인해야 한다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 한 차례 유찰된 최저매각가 51,100,000원이 최근 거래가격 60,000,000원보다 낮고, 말소기준권리 이후의 근저당 관련 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 최근 실거래 추세가 -14.9%로 하락하고 있어 과거 평균을 기준으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 더욱이 국세·지방세 압류, 금지사항등기, 상속에 따른 소유권 경정, 현재 점유관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 현재 최저가는 최근 시세에 비해 가격상 여유가 있지만, 그 차이가 곧바로 확정 수익이나 안전마진이 되는 것은 아닙니다. 점유·세금·권리말소·건물상태를 확인한 뒤 실제 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
