수원지방법원 2025타경821. 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 880-2 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박인정이고, 2022.05.24 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권이나 압류는 없고, 이번 강제경매개시결정 자체가 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
문제는 등기부보다 임차관계에 있습니다. 이주범은 501호 주거 임차인으로 조사됐고, 전입일 2025.09.22는 말소기준인 강제경매개시결정 2025.10.13보다 앞섭니다. 확정일자는 2022.06.09, 배당요구일은 2025.09.02로 조사되어 우선변제권 행사 가능성도 있습니다. 다만 보증금 자체가 미상이므로 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 승계될지는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 880-2 5층501호 · 경기도 안산시 상록구 샘골로 141 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 박인정 · 2022.05.24 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 소유권 이전 전후에 존재했던 대한생명보험주식회사, 화랑신용협동조합, 주식회사국민은행, 반월농업협동조합의 근저당권과 현대자동차주식회사의 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.10.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이주범의 전입일은 2025.09.22로 그보다 앞서므로, 제공 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주범 | 501호 · 주거 | 2025.09.22 | 2022.06.09 | 미상 | 대항력 有 | 행사 가능 | 금액 미상 |
② 시세 비교 — 신건 129,000,000원은 실거래보다 높다
제공된 비교 거래는 68.28㎡, 5층의 2022.02 거래 1건이며 거래금액은 120,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 각각 129,000,000원으로, 제공된 실거래 금액의 107.5%입니다. 따라서 현재 최저가 자체만 놓고 보면 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 68.28㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 비교 | 68.28㎡ | 5 | 최저가 129,000,000원 · 107.5% |
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 경매개시결정 · 이주범 | 140,000,000원 | 126,394,000원 |
| 미배당 | - | 13,606,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 예상배당 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당액과 실제 미배당 보증금이 반영된 최종 인수액은 확정할 수 없습니다. 따라서 시뮬레이션상 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 권리분석상 실제 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 129,000,000원 | 126,394,000원 | 13,606,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 103,200,000원 | 100,955,200원 | 39,044,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 59,326,080원 |
유찰이 진행되면 표면상 매각가는 103,200,000원, 82,560,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 어느 회차도 단순히 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·주상복합·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 이용상태는 공동주택입니다. 토지는 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 3,031,000원/㎡입니다.
- 규모. 비교 자료상 총 9세대, 사용승인 관련 기준일은 1995.10.25로 확인됩니다.
- 별도 확인. 감정평가에는 등기사항전부증명서상의 대지권비율과 토지대장 대지권등록부상의 대지권비율이 서로 다르므로 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이주범의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료에서 반드시 실제 보증금과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 대항력·인수액 재계산. 전입일 2025.09.22가 말소기준일 2025.10.13보다 빠릅니다. 배당 후 미회수 보증금이 남으면 매수인 승계 가능성이 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이주범과 경매채권자 이주범의 관계 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 129,000,000원은 제공된 실거래 120,000,000원의 107.5%입니다. 인수액을 더하면 실질취득가는 더 높아질 수 있습니다.
- 용도·현황 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 공동주택입니다. 공부와 실제 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권비율 확인. 등기사항전부증명서와 토지대장 대지권등록부의 비율 차이가 지적되어 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “등기가 단순해도 인수는 단순하지 않다”
이 사건은 현재 등기부만 보면 근저당권이나 압류가 남아 있지 않아 간단해 보입니다. 하지만 임차인 이주범은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춘 것으로 조사됐습니다. 가장 중요한 보증금이 미상이라 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 게다가 신건 최저가 129,000,000원은 제공된 실거래 120,000,000원보다 107.5% 높습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격도 보수적으로, 권리는 더 보수적으로입니다. 보증금 확인 전에는 유찰로 최저가가 내려가더라도 가격 메리트가 생겼다고 단정해서는 안 됩니다.
