🛡 인수 실질 0원 · 🏷 최저가 155,400,000원 · 📊 시세 기준 230,000,000원 · 🔁 2회 유찰
의정부지방법원 2025타경64366. 고양시 일산서구 덕이동 하늘채 101동 4층 401호, 전용 51.73㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 많이 내려왔다”가 아닙니다. 등기부에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권이 있고, 임차권자 이현주의 주민등록일자는 2022.07.21., 확정일자는 2022.06.29.로 말소기준인 2024.04.03. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 보면 대항력 있는 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표상 부족액 77,575,600원은 계산상 발생하지만, 해당 임차권에 대한 낙찰자의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64366 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-1 하늘채 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.73㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 고선영 · 2022.08.08. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2024.04.03. 국민건강보험공단의 압류입니다. 이현주는 2022.07.21. 주민등록, 2022.06.29. 확정일자를 갖추고 있고 2024.07.26. 임차권등기를 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 최저가 155,400,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 152,424,400원이 이현주 보증금에 배당되고, 계산상 77,575,600원이 남습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.21 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 신혜린 | 401호 · 주거 | 2025.03.26 | 보증금 미상 · 월 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
신혜린은 전입일이 2025.03.26.으로 말소기준권리인 2024.04.03.보다 늦습니다. 따라서 보증금은 확인되지 않았지만 대항력은 없습니다. 확약 밖에 별도로 인수되는 대항력 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 67.6%, 그러나 표본은 1건
하늘채101동102동의 대상 면적 51.73㎡와 일치하는 실거래는 2022.08. 4층 230,000,000원 한 건입니다. 거래 평균·최고·최저가 모두 230,000,000원이고, 현재 최저가 155,400,000원은 이 기준의 67.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 51.73㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 평균 | 51.73㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
확약이 없었다면 최저가가 내려가도 이현주 보증금 미배당분이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조였지만, 이번 사건은 확약으로 해당 인수위험이 해소됐습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 155,400,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 거래월도 2022.08이므로, 230,000,000원을 현재 시세의 확정값처럼 받아들이기보다는 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 이현주 보증금 | 230,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이현주 보증금 부족액은 77,575,600원입니다. 다만 2026.06.29.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 3회 유찰 시 계산상 인수액은 108,220,480원, 4회 유찰 시 132,734,208원으로 증가하지만, 같은 확약이 적용되는 한 실질 인수 판단은 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕이초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층, 2016.03.25. 사용승인. 위생설비·급배수시설·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 1,156.0㎡, 공시지가는 838,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일면적 실거래는 1건, 경매 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전에 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 77,575,600원이 존재하지만 확약 적용으로 매수인 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해 판단해야 합니다.
- 신혜린 점유 확인. 2025.03.26. 전입으로 대항력은 없지만, 현재 실제 점유와 명도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 검증. 230,000,000원 거래는 2022.08 한 건입니다. 주변 유사 다세대와 현재 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 19세대 다세대이고 경매 평균 유찰횟수 2.0회이므로 낙찰 후 재매각 기간과 할인폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 배당 숫자만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 77,575,600원이 부족하므로 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.06.29.자 확약이 있어 이현주 임차권의 대항력은 포기되고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 222,000,000원에서 두 차례 유찰돼 155,400,000원까지 내려왔고, 확인된 230,000,000원 거래 대비 67.6%입니다. 다만 시세 표본이 1건, 거래월이 2022.08이고 총 19세대의 소규모 다세대라는 점 때문에 권리는 확약으로 정리됐지만 가격 검증과 환금성 확인이 남아 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
