수원지방법원 2025타경847. 안산시 상록구 본오동 820-3의 2층 202호, 전용 37.78㎡ 다세대주택입니다. 소유자 주찬양은 2022.04.11. 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.09.02. 접수된 우리금융캐피탈주식회사 가압류 37,547,459원입니다. 이 가압류 이후의 제이비우리캐피탈주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 이승근은 임대차계약일자 2022.12.29., 점유개시일자 2023.01.13., 확정일자 2023.06.16., 주민등록일자 2023.12.27.로 기재돼 있습니다. 주민등록일자가 말소기준권리인 2024.09.02.보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 2025.04.02. 임차권등기도 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경847 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 820-3 2층 202호 · 도로명 본오로9안길 35-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.78㎡ · 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주찬양 · 2022.04.11. 거래가 85,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 106,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 반월신용협동조합 근저당권은 이미 말소되어 현재 매각의 말소기준권리가 아닙니다. 한국토지주택공사의 보증금 85,000,000원 주택임차권도 2022.11.22. 해제로 말소돼 현재 인수 판단에서는 제외됩니다.
현재 핵심은 이승근의 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2025.04.02.이지만, 대항력 판단에 쓰이는 주민등록일자 2023.12.27.이 말소기준권리 2024.09.02.보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금이 인수된다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승근 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2023.12.27. / 2023.06.16. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
③ 유찰돼도 ‘실질취득’은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 89,000,000원 | 33,002,000원 | 낙찰가 하락 전에도 보증금 일부 인수 |
| 1회 유찰 · 80% | 71,200,000원 | 50,481,600원 | 최저가는 낮아지지만 인수액 증가 |
| 2회 유찰 · 64% | 56,960,000원 | 64,465,280원 | 낙찰가 하락분 상당 부분을 인수액이 대체 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회·2회 유찰로 표면상 최저가는 71,200,000원, 56,960,000원까지 내려가지만 인수액은 각각 50,481,600원, 64,465,280원으로 증가합니다. 따라서 유찰만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없고, 실질취득은 계속 보증금 120,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
④ 시세 비교 — 최저가는 100%, 실질취득은 그보다 높다
전용 37.78㎡의 최근 거래는 아래와 같습니다. 전체 평균보다 현재 판단에서 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 89,000,000원과 최신 거래 89,000,000원입니다. 현재 최저가 역시 89,000,000원으로 최근 12개월 평균 대비 100.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 37.78㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2023.05 | 37.78㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2022.10 | 37.78㎡ | 2 | 90,700,000원 |
| 2022.07 | 37.78㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 37.78㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.02 | 37.78㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2021.10 | 37.78㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.78㎡ | 1건 | 89,000,000원 |
최근 구간은 과거 구간 대비 25.4% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 다만 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐입니다. 더 중요한 것은 현재 최저가가 최근 시세와 같아도, 낙찰자가 실제로 부담할 비용에는 임차보증금 미배당 인수가 붙는다는 점입니다. 가격 판단은 89,000,000원이 아니라 실질취득 약 120,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 임차인 이승근 보증금 | 120,000,000원 | 86,998,000원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 37,547,459원 | 0원 |
| 3. 제이비우리캐피탈 가압류 | 8,756,021원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이승근 | 106,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 89,000,000원 가정 시 집행비용 2,002,000원 이후 임차인에게 86,998,000원이 배당되고, 임차보증금 부족분 33,002,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 평스라브지붕 3층 다세대주택으로 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 난방, 위생, 급배수 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 거래표본. 15세대 규모, 1993.08.04. 준공으로 집계돼 있으며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액 먼저. 현재 예상 인수 33,002,000원을 최저가 89,000,000원과 별도로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 50,481,600원, 2회 유찰 시 64,465,280원으로 증가합니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
- 임차인 원본 확인. 임차인 이승근이 경매개시결정 채권자와 동일하게 기재된 점을 감안해 임대차계약서, 보증금 지급, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이승근은 2025.04.02. 배당요구를 한 것으로 집계돼 있으나 보증금 전액 변제가 되지 않으면 잔액 인수 구조가 남습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 89,000,000원입니다. 전체 평균보다 이 최신 구간을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 현장 확인. 다세대주택의 실제 내부 상태, 누수·수선 상태, 관리비 및 점유현황은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건은 표면상 감정가와 최저가가 모두 89,000,000원이고, 최신 실거래와 최근 12개월 평균도 89,000,000원입니다. 여기까지만 보면 신건 가격은 시세와 같은 수준입니다. 하지만 입찰자는 120,000,000원의 대항력 임차보증금을 함께 봐야 합니다. 현재 회차에서도 33,002,000원이 매수인 인수로 계산되고, 유찰 시에는 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 증가합니다.
따라서 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 120,000,000원입니다. 최근 시세 89,000,000원보다 높은 비용구조이고, 임차인과 경매 신청채권자가 동일하게 기재된 관계도 원본 확인이 필요합니다. 말소권리만 보면 단순하지만, 대항력 임차인 때문에 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
