대전지방법원 2026타경130. 대전 서구 둔산동 대우토피아1오피스텔 9층 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김희숙이며 1999.01.20 매매를 원인으로 1999.01.27 소유권을 취득했습니다. 등기부상 근저당권은 없고, 현재 경매는 대우토피아관리위원회가 청구액 3,883,940원으로 신청한 강제경매입니다.
표면적인 등기만 보면 단순합니다. 2022년에도 같은 대우토피아관리위원회가 강제경매를 신청했으나 2022.07.27 취하되어 해당 등기는 이미 말소됐고, 이번에는 2026.03.24 다시 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 강성모의 전입일은 2011.04.06으로 이번 말소기준보다 훨씬 빠른 반면 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 1033 대우토피아1오피스텔 9층 904호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 대덕대로 223 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제9층 제904호 · 사용승인일 1998.05.14 |
| 소유자 | 김희숙 (1999.01.20 매매, 1999.01.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 41,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대우토피아관리위원회 / 3,883,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유가 변수
현재 말소기준은 2026.03.24 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 근저당권이나 별도 압류등기는 확인되지 않습니다. 2022년 강제경매개시결정은 2022.07.27 취하로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기부 자체의 구조는 단순합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성모 | 2011.04.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
강성모는 현황조사와 매각물건명세서에 함께 나타나는 실제 점유자 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 별도 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금이 얼마인지 알 수 없어 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 판단 — 거래자료가 없어 가격 메리트는 보류
비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 41,000,000원 또는 최저가 41,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 점유자의 보증금도 미상이므로, 시세뿐 아니라 실질취득비용 자체도 현재 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,138,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 대우토피아관리위원회 | 3,883,940원 | 3,883,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,978,060원 |
산정표에서는 신청채권자 청구액 3,883,940원이 전액 배당되고 35,978,060원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 강성모의 보증금이 미상이므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 권리판단으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갤러리아백화점 북측 인근이며, 주위에 상업·업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합 및 숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 오피스텔로 이용중입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로, 서측으로 중로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,282.4㎡, 공시지가는 6,029,000원/㎡입니다.
- 규제. 보행자전용도로 및 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강성모 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 보증금 규모가 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 여부나 최종 미배당액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
- 배당표 0원 인수 오독 금지. 산정표상 매수인 인수액 0원은 미상 임차보증금을 반영한 최종 결론이 아닙니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없고 실질취득액도 미상이므로, 감정가 41,000,000원만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
- 2022년 경매 이력. 2022년 강제경매는 2022.07.27 취하됐고, 현재 경매는 2026.03.24 별도로 개시된 사건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차관계 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 깨끗해 보여도, 인수금액은 아직 모른다”
이 사건의 핵심은 등기부가 아닙니다. 근저당권이 없고 신청채권액도 3,883,940원에 불과해 배당표만 보면 아주 단순해 보입니다. 하지만 강성모의 전입일은 2011.04.06으로 말소기준 2026.03.24보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 대항력을 확정하거나 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
감정가와 최저가가 모두 41,000,000원이지만, 이 숫자가 실제 취득원가를 뜻하지도 않습니다. 강성모에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재하면 매수인 부담이 추가될 수 있기 때문입니다. 비교 실거래도 없어 가격 메리트 역시 판단을 보류해야 합니다. 등기는 단순, 점유는 미확정. 이 물건은 임차보증금 확인 전 입찰가를 논할 단계가 아닙니다.
