대전지방법원 2026타경233. 대전 서구 도안동 캠퍼스힐 3층 303호에 나온 근린생활시설입니다. 목원대학교 북측 인근에 자리한 7층 건물의 구분건물로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가 당시에는 공실로 조사됐지만, 현황조사에서는 두 법인이 말소기준권리보다 먼저 신고한 점유 주체로 나타납니다.
이 물건의 첫 번째 판단 기준은 최저매각가가 아닙니다. 낙찰 후 누군가에게 돌려줘야 할 보증금이 있는가입니다. 등기부만 살펴보면 2022년 가양1동새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤에 생긴 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차인의 대항력 문제까지 사라지지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 866 캠퍼스힐 3층 303호 도로명: 대전광역시 서구 도안북로93번길 20-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 7층 건물 중 3층 303호 · 감정평가 조사 당시 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김덕원 (2013.03.08 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구액 | 가양1동새마을금고 / 128,097,950원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.06 가양1동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 152,400,000원 |
| 채무자 | 주식회사퍼즈 (근저당권 설정 당시) |
| 선순위 점유 신고 | (주)우경원 · 주식회사 퍼즈, 총 2곳 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유관계는 남는다
권리 구조의 기준점은 2022.10.06 가양1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 152,400,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 이후 설정된 삼성카드, 대전신용보증재단, 가양1동새마을금고의 가압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.
앞서 존재했던 대전·충남양돈축산업협동조합의 2013년 근저당권과 대전축산업협동조합의 2018년 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 2025.06.10 삼성카드 가압류 역시 2025.07.25 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 인수 위험의 중심은 후순위 가압류가 아니라 말소기준일보다 먼저 신고한 두 점유자의 임대차관계입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 2곳, 보증금 2건 미상
현황조사상 확인되는 실제 점유 신고 주체는 2곳입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 주체는 없으며, 아래 두 법인을 각각 독립적으로 검토해야 합니다.
| 점유 신고 주체 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)우경원 | 2022.06.21 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계신고 없음인수 가능 |
| 주식회사 퍼즈 | 2022.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 승계신고 없음인수 가능 |
현황조사 기준. 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. '승계신고 없음'은 보증기관의 대위·승계 신고가 확인되지 않는다는 뜻이며, 임차보증금 인수 가능성이 없다는 뜻이 아닙니다.
(주)우경원. 2022.06.21 신고일은 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 법인 점유의 법적 요건 및 현재 실제 점유 여부도 확인이 필요합니다. 임대차가 유효하고 대항력을 갖춘 경우 미배당 보증금 인수 위험이 생길 수 있습니다.
주식회사 퍼즈. 2022.05.11 신고일 역시 말소기준보다 빠릅니다. 더 주의할 부분은 퍼즈가 2022.10.06 설정된 근저당권의 채무자로도 등장한다는 점입니다. 채무자라는 사실만으로 임차인이 아니라고 단정할 수는 없지만, 실제 점유관계와 임대차보증금의 존재 및 대항력 성립 여부를 특별히 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 그러나 가격 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 167,300,000원으로, 감정가 239,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 최저매각가가 71,700,000원 낮아졌습니다. 다만 이 할인폭은 감정평가액과 비교한 수치일 뿐, 시장에서 실제 매매되는 가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 용도, 임대수익 가능성, 공실 기간, 내부 상태에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래가격을 이용한 객관적 비교가 확보되지 않아 감정가의 70%라는 사실만으로 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 167,300,000원 | 70% | 161,623,459원 |
| 2회 유찰 시 | 117,110,000원 | 49% | 211,110,799원 |
| 3회 유찰 시 | 81,977,000원 | 34.3% | 245,679,845원 |
유찰 회차별 가격 및 미배당 시뮬레이션. 표시된 미배당액은 채권자들의 예상 미회수액으로서 매수인이 해당 금액을 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다. 선순위 임차보증금에 관한 매수인 부담은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,142,200원 |
| 1. 근저당 · 가양1동새마을금고 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 18,310,954원 | 11,757,800원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 30,713,261원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 가양1동새마을금고 | 124,357,044원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 325,781,259원 | 164,157,800원 |
| 채권 미배당 | — | 161,623,459원 |
채권최고액 및 청구금액을 이용한 예상 배당모형입니다. 집행비용 3,142,200원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차보증금의 배당 여부는 반영되지 않았습니다. 실제 채권확정액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,142,200원을 제외한 164,157,800원이 채권자에게 배당됩니다. 가양1동새마을금고 근저당에는 채권최고액 기준 152,400,000원, 삼성카드 가압류에는 11,757,800원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 나머지 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
전체 채권액 325,781,259원 중 161,623,459원이 미배당으로 남습니다. 다만 후순위 채권자의 미회수액과 선순위 임차보증금 인수액은 구분해야 합니다. 후순위 가압류가 소멸하는 것은 긍정적이지만, 확인되지 않은 임차보증금의 인수 위험까지 해결되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 목원대학교 북측 인근의 캠퍼스힐입니다. 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합, 공동주택, 학교시설이 혼재하고 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 일반적인 교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 303호입니다. 위생·급배수·전기·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전 설비가 조사됐습니다.
- 도로. 건물 북측·남측·서측으로 포장도로가 있고 남측 및 서측 도로는 보행자 전용도로로 이용됩니다. 전반적인 도로 상태는 양호한 편입니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구)·택지개발지구에 해당하며, 교육환경 상대보호구역 및 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 업종과 영업계획에 따라 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 토지. 전체 대지면적 532.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가 2,843,000원/㎡로 조사됐습니다. 이는 해당 호실의 독립된 토지면적이나 시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 방문 시 점유자를 만나지 못해 내부 상태는 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 업종 적합성, 임차수요, 공실 지속 가능성, 임대수익에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 감정평가 당시 공실로 조사됐다는 점을 고려하면 임대수익 및 처분 가능성에 대한 별도 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 2곳의 임대차계약 확인. (주)우경원과 주식회사 퍼즈 각각의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 차임, 계약기간, 임대목적물을 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 검증. 각 법인의 실제 점유 개시일, 사업자등록 관련 사항, 대항요건 충족 및 유지 여부를 확인해야 합니다. 신고일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 배당요구 여부와 적법성, 배당순위를 조사하고, 매각대금에서 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는지 계산해야 합니다.
- 퍼즈의 이중 지위 확인. 주식회사 퍼즈는 점유 신고 주체이면서 근저당 채무자로도 기재돼 있습니다. 임대차관계의 실재성과 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가에서는 공실로 조사됐지만 현황조사상 선순위 신고가 존재합니다. 실제 인도 가능 여부 및 점유자와의 분쟁 위험을 확인해야 합니다.
- 관리비·원상회복 비용. 체납된 공용부분 관리비 중 승계될 수 있는 금액과 내부 시설의 상태, 원상회복에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 수익성 검증. 실사용 가능한 업종, 임대수요, 예상 공실, 내부 보수 상태 및 주변 매매·임대 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 재계산. 집행비용 및 채권최고액 기준 추정만으로 확정할 수 없습니다. 당해세, 임차보증금, 실제 채권확정액, 배당순위가 반영된 실질 부담액을 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 자료와 최신 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%에 낙찰”보다 “얼마를 인수하느냐”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 239,000,000원에서 최저가 167,300,000원으로 내려온 1회 유찰 근린생활시설입니다. 2022년 근저당 이후의 가압류들은 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 처리됩니다. 그러나 여기서 분석을 끝내면 가장 중요한 부분을 놓칩니다.
말소기준권리보다 앞서 신고한 (주)우경원과 주식회사 퍼즈. 두 법인의 보증금과 대항력 성립 여부가 확정되지 않았습니다. 감정평가의 공실 조사와 현황조사상 선순위 신고도 서로 대조해야 합니다. 더구나 실제 시세를 검증할 거래자료가 확보되지 않아 최저가가 적정가격보다 낮다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다.
결론은 현 단계 입찰 보류에 가깝습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도 선순위 임차보증금 인수 가능성과 실질취득비용은 여전히 불명확합니다. 매각기일 2026.10.22 전에 두 법인의 점유·임대차관계를 해소하거나 확실하게 확인하고, 최근 거래가격 및 근린시설 수익성을 검증해야 합니다. 권리 확인이 먼저이고, 응찰가 결정은 그다음입니다.
