대전지방법원 2026타경233. 대전 서구 도안동 캠퍼스힐 3층 303호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가 조사일 현재는 공실상태로 조사됐지만, 현황조사에는 주식회사 퍼즈 2022.05.11., (주)우경원 2022.06.21. 전입 기록이 남아 있습니다. 두 날짜 모두 말소기준인 2022.10.06.보다 앞섭니다. 따라서 현재 공실이라는 사실만으로 과거 점유관계와 보증금 승계 위험까지 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
등기부 자체는 비교적 명확합니다. 2022년 가양1동새마을금고 근저당 이후 삼성카드, 대전신용보증재단, 가양1동 새마을금고의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 2명의 점유자입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 미상이라 현재 자료만으로는 낙찰자가 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 866 캠퍼스힐 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김덕원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가양1동새마을금고 / 128,097,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 을구 4번 가양1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 152,400,000원이고 설정일은 2022.10.06.입니다. 그 뒤의 삼성카드 가압류 18,310,954원, 대전신용보증재단 가압류 30,713,261원, 가양1동 새마을금고 가압류 124,357,044원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 2명, 인수액은 아직 계산 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퍼즈 | 2022.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| (주)우경원 | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 점유자는 2명입니다. 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않아 보증금 합계나 미배당 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 239,000,000원으로 고정해서 볼 수 없고, 낙찰가 + 실제 승계되는 임차보증금 구조가 될 가능성을 열어 두어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 가양1동새마을금고 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,310,954원 | 18,310,954원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 30,713,261원 | 30,713,261원 |
| 4. 가압류 · 가양1동 새마을금고 | 124,357,044원 | 33,429,785원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총 청구액 325,781,259원 중 234,854,000원이 배당되고, 90,927,259원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설이며 조사일 현재 공실상태입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설로 봐야 합니다.
- 입지. 목원대학교 북측 인근의 캠퍼스힐로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·주상복합·공동주택·학교시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측·남측·서측으로 포장도로가 있고 남측·서측 도로는 보행자 전용도로로 이용되며 도로 상태는 대체로 양호합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 소로1류·소로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 532.1㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,843,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 내부는 점유자 부재로 동일 건물 내 유사규모 구분건물 조사와 탐문 등을 감안해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주식회사 퍼즈와 (주)우경원의 보증금 액수를 확인하지 않고는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자의 우선변제 여부와 미배당 승계 가능성을 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 공실과 과거 점유관계 구분. 감정평가 당시 공실이라는 사실과 현황조사상 선순위 전입 기록이 함께 존재합니다. 실제 퇴거·임대차 종료 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 239,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세를 확인한 뒤 근린시설의 적정 응찰가를 별도로 산정해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 191,200,000원, 2회 유찰 시 152,960,000원이지만 선순위 임차보증금이 남아 있다면 낮아진 낙찰가만큼 실질취득비용이 그대로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 임차보증금은 아직 미정”
이 사건은 겉으로 보면 말소기준이 명확하고 이후 가압류가 모두 소멸하는 단순한 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 등기부가 아니라 2022.05.11.과 2022.06.21.에 전입한 두 점유자입니다. 두 사람 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았기 때문에, 현재 단계의 적정 결론은 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”입니다.
따라서 신건 최저가 239,000,000원이나 향후 191,200,000원·152,960,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금이 실제로 승계된다면 낙찰가에 그 금액이 더해져 실질취득비용이 결정됩니다. 등기권리는 정리되지만, 임차관계 확인 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
