대전지방법원 2026타경600262. 대전 중구 대흥동 대전센트럴자이1단지 109동 29층 2901호, 전용면적 기준 143.0126㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 정덕심이고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2017.05.19. 설정된 동대전농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 동대전농업협동조합 근저당, 이점순 가압류, 김재윤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 권리와 완전히 다른 이야기입니다. 신건 최저가는 828,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 거래는 2026.05. 750,000,000원, 2026.07. 685,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 717,500,000원이고 최신 거래는 685,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 115.4%로, 권리 안전성만 보고 신건에 접근하기에는 가격 부담이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 912 대전센트럴자이1단지 109동 29층 2901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 143.0126㎡ · 30층 건물 중 29층 |
| 소유자 | 정덕심 |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 828,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재윤 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수 없이 후순위 권리 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2017.05.19. 동대전농업협동조합 근저당권이며, 이후 살아 있는 2022.03.04. 동대전농업협동조합 근저당권, 2025.08.28. 이점순 가압류, 2026.02.13. 김재윤의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2017.05.19. 근저당권에는 2021.06.25. 채권최고액을 340,660,000원으로 변경한 등기도 존재합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 8.28억은 높다
대전센트럴자이1단지 동일면적 143.01㎡ 거래 중 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026.05. 750,000,000원, 2026.07. 685,000,000원으로, 평균은 717,500,000원입니다. 전체 8건 평균 804,375,000원보다 최근 시세를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 143.01㎡ | 17 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 143.01㎡ | 26 | 750,000,000원 |
| 2023.10 | 143.01㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2023.10 | 143.01㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2022.01 | 143.01㎡ | 18 | 700,000,000원 |
| 2021.08 | 143.01㎡ | 25 | 940,000,000원 |
| 2021.07 | 143.01㎡ | 19 | 880,000,000원 |
| 2021.07 | 143.01㎡ | 19 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 143.01㎡ | 2건 | 717,500,000원 |
전체 8건 평균은 804,375,000원이지만 과거 940,000,000원·880,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 717,500,000원으로 낮아졌고, 최신 거래는 685,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 차이도 -13.9%입니다. 따라서 신건 최저가 828,000,000원을 전체 평균과만 비교해 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 828,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,680,000원 |
| 1. 근저당 · 동대전농업협동조합 | 374,400,000원 | 374,400,000원 |
| 2. 근저당 · 동대전농업협동조합 | 382,800,000원 | 382,800,000원 |
| 3. 가압류 · 이점순 | 260,000,000원 | 60,120,000원 |
| 4. 강제경매 · 김재윤 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 828,000,000원에서 채권자 총 청구액은 1,137,200,000원, 총 배당액은 817,320,000원이며 미배당은 319,880,000원입니다. 신청채권자 김재윤의 청구액 120,000,000원은 이 배당 가정에서는 0원 배당입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 최근 시세권 접근
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 828,000,000원 | 817,320,000원 | 319,880,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 662,400,000원 | 653,376,000원 | 483,824,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 529,920,000원 | 522,220,800원 | 614,979,200원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 신건 828,000,000원은 최근 평균 717,500,000원을 크게 웃도는 반면, 1회 유찰 가정 662,400,000원은 최근 평균 및 최신 거래 685,000,000원 아래로 내려옵니다. 권리상 인수액은 회차가 내려가도 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전고등학교 남동측 인근. 주변에 아파트단지, 대흥초등학교·대전중학교·대전고등학교 및 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 중 29층이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역(대흥1구역주택재개발) 등이며 공시지가는 1,461,000원/㎡입니다.
- 규모. 대전센트럴자이1단지는 874세대, 사용승인일은 2013.09.24입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 717,500,000원, 최신 거래 685,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건 828,000,000원은 최근 평균의 115.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격이 이전 구간 대비 -13.9%이므로 과거 880,000,000원·940,000,000원 거래를 현재 가격 판단의 중심으로 두지 않는 편이 타당합니다.
- 1회 유찰 가격 점검. 1회 유찰 가정가는 662,400,000원으로 최신 거래 685,000,000원보다 낮아집니다.
- 임차관계 현장 확인. 등기·배당 분석상 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 매각 전 확인이 필요합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정치이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조하세요.
- 등기 변경 내역 확인. 말소기준 근저당에는 2021.06.25. 채권최고액 340,660,000원 변경등기가 있으므로 입찰 전 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전, 가격은 보류”
이 사건은 임차인 인수나 선순위 임차보증금 문제가 없는 권리 안전형에 가깝습니다. 말소기준 뒤의 현존 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 828,000,000원은 최근 12개월 평균 717,500,000원의 115.4%이며, 최신 거래 685,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -13.9%입니다. 과거 전체 평균 804,375,000원만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 거래를 우선하면 신건에는 가격 메리트가 없습니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 후 재검토가 맞는 사건입니다.
