대전지방법원 2026타경600262. 대전 중구 대흥동 대전센트럴자이1단지 109동 29층 2901호, 전용 143.0126㎡ 아파트입니다. 소유자는 정덕심이고 2014년 소유권보존 이후 여러 담보권과 가압류가 설정·말소되어 왔습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2017.05.19. 동대전농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 남아 있는 2022년 근저당과 2025년 가압류, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 주의가 필요합니다. 아직 한 번도 유찰되지 않아 감정가 828,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 828,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 동일면적 거래는 750,000,000원과 685,000,000원, 평균 717,500,000원입니다. 과거 거래까지 섞은 전체 평균 804,375,000원보다도 신건 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -13.9% 하락 추세를 우선해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 912 대전센트럴자이1단지 109동 29층 2901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 143.0126㎡ · 30층 건물 중 29층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정덕심 (2014.01.27. 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 828,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재윤 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준은 2017.05.19. 을구 4번 동대전농업협동조합 근저당권입니다. 2014년 국민은행 근저당 2건은 2017.05.19. 이미 말소됐고, 2015년 가압류 역시 2017.03.20. 해제로 말소됐습니다. 이후 설정된 동대전농업협동조합의 2022.03.04. 근저당 382,800,000원, 이점순의 2025.08.28. 가압류 260,000,000원, 김재윤의 2026.02.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금도 없고 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유와 임대관계는 현황 자료 원본으로 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건 메리트 없음
대전센트럴자이1단지는 874세대, 사용승인일은 2013.09.24.이고, 대상과 매칭된 전용면적은 143.0126㎡입니다. 동일면적 실거래는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 143.01㎡ | 17 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 143.01㎡ | 26 | 750,000,000원 |
| 2023.10 | 143.01㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2023.10 | 143.01㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2022.01 | 143.01㎡ | 18 | 700,000,000원 |
| 2021.08 | 143.01㎡ | 25 | 940,000,000원 |
| 2021.07 | 143.01㎡ | 19 | 880,000,000원 |
| 2021.07 | 143.01㎡ | 19 | 880,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 143.01㎡ | 2건 | 717,500,000원 |
전체 8건 평균은 804,375,000원이지만 2021년 880,000,000원·940,000,000원, 2023년 800,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 시장 판단에는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 717,500,000원과 최신 거래 685,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 828,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.4%이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -13.9%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 828,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,680,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 동대전농업협동조합 | 374,400,000원 | 374,400,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 동대전농업협동조합 | 382,800,000원 | 382,800,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 이점순 | 260,000,000원 | 60,120,000원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 김재윤 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,137,200,000원 중 채권자 예상배당은 817,320,000원이고, 미배당은 319,880,000원입니다. 신청채권자 김재윤의 청구액 120,000,000원은 현재 시뮬레이션상 배당 0원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전고등학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지와 대흥초등학교·대전중학교·대전고등학교 및 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 중 29층 2901호이며 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대흥1주택재개발정비사업), 정비구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 874세대 단지이지만 동일면적 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 최신 거래 685,000,000원, 최근 12개월 평균 717,500,000원, 가격 추세 -13.9%로 최근 가격 흐름은 이전 거래군보다 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 경계. 인수액이 0원이어도 실질취득액은 828,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 115.4%이므로 현재 최저가를 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 662,400,000원, 2회 유찰 시 529,920,000원으로 바뀝니다. 각 회차에서 최신 거래 685,000,000원과 최근 12개월 평균 717,500,000원을 다시 기준 삼아야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·임대관계는 입찰 전 현황자료와 원본 서류로 확인하세요.
- 말소기준 근저당 금액 대조. 2017.05.19. 설정액 374,400,000원과 2021.06.25. 변경등기 340,660,000원이 함께 확인되므로 배당 및 채권관계는 원본 등기와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 시뮬레이션상 채권자 미배당 319,880,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수분을 매수인 승계액으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보류”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.05.19. 동대전농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고도 없고 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 신건 가격은 별개입니다. 실질취득 828,000,000원은 최근 12개월 평균 717,500,000원의 115.4%이고 최신 거래는 685,000,000원, 최근 가격 추세는 -13.9%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 804,375,000원만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 현재 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 인수 위험이 아니라 유찰에 따라 실질취득가격이 최근 시세 구간으로 내려오는지 여부입니다.
