수원지방법원 2025타경857. 안산시 상록구 사동 이편한세상상록 101동 41층 4103호 아파트입니다. 소유자는 강민아이고, 2021.07.23 소유권을 이전받으면서 거래가액 433,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권의 채권최고액 363,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 최재헌 근저당권 60,000,000원과 안산시·국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 우영미가 101동 4103호에 2024.08.14 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일 2021.07.23보다 늦기 때문에 대항력은 없다고 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경857 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 101동 41층 4103호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 항가울로 28 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.863㎡ · 47층 건물 내 41층 |
| 소유자 | 강민아 · 거래가액 433,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 462,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 317,487,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우영미 | 101동 4103호 | 2024.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
우영미의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 조사된 점유자는 1명입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 118.7%
e편한세상상록은 559세대, 2019.12.24 준공 단지입니다. 비교 면적은 84.863㎡이고, 최근 12개월 거래는 6건, 평균은 389,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 445,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 흐름은 +6.4%지만, 현재 최저가 462,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.7%로 여전히 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.86㎡ | 45 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 84.14㎡ | 19 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 84.14㎡ | 10 | 261,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 27 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 34 | 447,500,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 24 | 450,000,000원 |
| 2025.08 | 84.86㎡ | 21 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 84.14㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.86㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 84.86㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 84.14㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 84.14㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.863㎡ | 6건 | 389,250,000원 |
전체 12건 평균은 377,541,666원이고 최저가 대비 비율은 122.4%이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서도 최저가 462,000,000원은 최근 평균 389,250,000원과 최신 거래 445,000,000원보다 높아, 신건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 363,600,000원 | 363,600,000원 |
| 2. 근저당 · 최재헌 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,380,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권 423,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 31,380,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 462,000,000원 | 423,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 369,600,000원 | 363,625,600원 | 59,974,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 295,680,000원 | 290,740,480원 | 132,859,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물 내 41층 4103호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 대로3류, 동측 소로1류, 북측 중로2류의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,917,000원/㎡입니다. 토지면적은 7,022.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·성장관리권역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 최저가 462,000,000원은 최근 12개월 평균 389,250,000원의 118.7%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 445,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다도 높습니다.
- 임차인 서류 확인. 우영미는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성은 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당이 바뀔 수 있습니다.
- 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 매각물건명세서 비고를 반드시 원문과 대조해야 합니다.
- 회차별 시나리오. 1회 유찰 시 369,600,000원, 2회 유찰 시 295,680,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저다
이 사건은 말소기준권리 이후 권리들이 소멸하고, 조사된 점유자의 전입도 말소기준일보다 늦어 대항력 없는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 미상 임차인의 최우선변제 여부, 세금 압류, 대지권 목적 토지의 별도등기는 입찰 전 확인해야 할 항목입니다.
가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 462,000,000원은 최근 12개월 평균 389,250,000원의 118.7%이고, 최신 거래 445,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름이 +6.4%라도 현재 최저가가 최근 실거래 수준을 웃돌기 때문에 신건을 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
