대전지방법원 2026타경600348. 대전 서구 용문동 ‘덕일한마음아파트’ 3층 327호, 전용 43.344㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 신현상이며 2006년 12월 20일 매매를 원인으로 2007년 1월 31일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 50,000,000원입니다. 이번 사건은 유은송이 신청한 강제경매로 청구액은 89,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권의 순서를 보는 것입니다. 유은송은 2021년 5월 28일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025년 6월 20일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 선언된 말소기준은 2025년 11월 5일 대전광역시 서구 압류이므로, 임차인의 대항력 발생 시점과 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 285-3 덕일한마음아파트 3층 327호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 43.344㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 3층 |
| 소유자 | 신현상 (2006.12.20. 매매 · 2007.01.31. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유은송 / 89,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 등기에서 입찰자가 가장 주의할 권리는 을구 9번 주택임차권입니다. 임차인 유은송의 전입일과 확정일자는 2021년 5월 28일이고, 임차권등기 접수일은 2025년 6월 20일입니다. 말소기준인 2025년 11월 5일 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은송 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.28 | 2021.05.28 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
② 회차별 인수 — 최저가만 내려가는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 105,000,000원 | 71,270,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 84,000,000원 | 89,000,000원 | 2,912,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 89,000,000원 | 19,409,600원 |
신건에서는 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당되므로 인수액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰로 매각가가 84,000,000원까지 내려가면 2,912,000원의 임차보증금 잔액을 인수하고, 2회 유찰로 67,200,000원이 되면 인수액은 19,409,600원까지 커집니다. 따라서 이 사건은 유찰된 최저가만 보고 할인폭을 평가하면 안 되는 유형입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
한마음 아파트 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 107,333,333원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 이 평균의 97.8%입니다. 다만 가장 최신 거래는 2026년 8월 2층 102,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 높습니다. 따라서 평균 대비 소폭 낮다는 이유만으로 신건을 ‘싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.34㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2026.06 | 43.34㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 43.34㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 43.34㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 43.34㎡ | 11 | 109,000,000원 |
| 2026.05 | 43.34㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 43.34㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 43.34㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 43.34㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 43.34㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 43.34㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 2026.01 | 43.34㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 43.34㎡ | 12건 | 107,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 유은송 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 유은송 | 89,000,000원 | 17,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 청구금액에는 71,270,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전산업정보고등학교 남동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층 327호로, 아파트로 이용 중입니다. 승강기·난방·소방·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 대표필지는 제2종일반주거지역입니다.
- 도로·규제. 단지 주변으로 대로·중로 등에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 거래성. 한마음은 454세대, 2000년 10월 28일 준공이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 유은송의 전입·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 유은송이므로 임차보증금 채권과 89,000,000원 청구채권의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 회차별 인수액 반영. 신건 인수 0원, 1회 유찰 2,912,000원, 2회 유찰 19,409,600원입니다. 유찰가만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 시세 상단 제한. 현재 최저가 105,000,000원은 최근12개월 평균의 97.8%지만 최신 거래 102,000,000원보다 높습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 수차 방문에도 거주자 부재로 내부 상태는 표준적 이용상황을 감안해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0, 유찰 후에는 인수가 생긴다”
이 사건을 단순히 “최저가 105,000,000원, 최근 평균 107,333,333원보다 낮다”로 보면 핵심을 놓칩니다. 신건에서는 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원인 구조지만, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리여서 유찰 뒤 배당이 부족해지면 잔액이 낙찰자에게 넘어옵니다. 게다가 현재 가격은 최신 실거래 102,000,000원보다 높고, 임차권자와 경매신청채권자가 동일하다는 확인 과제도 남습니다. 현재 회차는 인수 0이지만 권리구조는 단순하지 않고, 가격 메리트도 강하지 않습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 배당 후 인수액과 최신 실거래를 함께 보는 것이 승부처입니다.
