대전지방법원 2026타경600348. 대전 서구 용문동 덕일한마음아파트 3층 327호, 전용 43.344㎡의 아파트입니다. 2000년 준공된 454세대 단지로, 현재 소유자는 신현상입니다. 2007년 1월 31일 거래가액 50,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 임차인 유은송의 주택임차권등기와 지방자치단체 압류가 등기됐으며, 2026년 3월 4일 유은송이 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 등기된 과거 근저당권은 이미 말소된 상태이고, 현재 권리판단의 출발점은 임차인의 대항력과 배당 후 남는 보증금입니다. 매각물건명세서에도 을구 9번 주택임차권의 미변제 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리분석의 핵심은 2021년 5월 28일 임차인의 전입·점유·확정일자와 2025년 11월 5일 말소기준 압류의 선후관계입니다. 임차인이 더 일찍 대항요건을 갖췄고, 이후 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 경매에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 유은송 1명입니다. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 이를 서로 다른 2명의 채권자처럼 보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고도 아닙니다.

③ 실질취득가 — 낙찰가를 낮춰도 총액은 크게 달라지지 않는다

현재 최저가 73,500,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,723,000원을 먼저 공제하고, 임차인 유은송에게 71,777,000원이 배당되는 계산입니다. 1차 보증금 85,000,000원에서 부족한 13,223,000원이 매수인 인수액입니다.

여기서 중요한 사실은 낙찰가를 낮추면 임차인의 배당액도 감소한다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금으로 모두 충당되지 않는 한, 낙찰가 인하분 상당액이 미배당 보증금 인수액으로 전환됩니다.

회차별 금액은 각 회차의 예상 집행비용과 보증금 85,000,000원 기준 배당을 반영한 값입니다. 매각대금이 줄어들면 예상 집행비용도 달라져 실질취득액에 소폭 차이가 발생합니다. 2차 보증금 89,000,000원의 법적 인수범위가 추가로 인정되면 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득가로 판단

같은 단지의 전용 43.34㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 107,333,333원, 최신 2026년 8월 거래는 102,000,000원입니다. 개별 거래는 95,000,000원부터 111,000,000원까지 분포합니다.

최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다. 그러나 이것만으로 가격 매력을 평가하면 인수해야 할 보증금을 누락하게 됩니다.

실제 비교기준은 보증금 인수액을 더한 86,723,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 107,333,333원의 약 80.8%, 최신 거래 102,000,000원의 약 85.0%에 해당합니다. 따라서 현재 확인된 85,000,000원 보증금 기준에서는 가격 차이가 존재합니다. 다만 정확한 선순위 임차보증금 인수액과 내부 상태를 확정해야 이 차이를 실질적인 매입 여유로 평가할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 유은송의 임차보증금 배당과 강제경매 신청채권은 같은 사람의 권리에 관한 것으로, 별도 독립채권으로 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다. 위 신청채권자 배당 0원은 별도 배당 항목의 표시이며 임차보증금 우선변제로 받을 71,777,000원까지 0원이라는 뜻이 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 용문동 소재 대전산업정보고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 구성돼 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층 327호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창으로 조사됐습니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 대표필지 285-3은 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 주변 대로·중로·소로에 접합니다.
• 토지. 3필지 일단의 대체로 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용됩니다. 토지 공시지가는 1,280,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 감정평가 시 수차례 방문에도 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 표준적인 이용상황을 감안해 평가했으므로 실제 내부 상태와 수선비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 454세대, 2000년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래가 확인되지만 매매가격은 95,000,000원부터 111,000,000원까지 차이가 있습니다. 3층이라는 층수와 내부 상태가 실제 매각가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 2차 증액 확인. 2021년 1차 보증금 85,000,000원과 2023년 2차 보증금 89,000,000원의 관계를 임대차계약 원본과 갱신계약서로 확인해야 합니다. 증액분의 확정일자와 법적 우선순위를 분리해 검토해야 합니다.
• 배당 및 인수액 검증. 현재 회차 인수액 13,223,000원은 추정치입니다. 매각물건명세서, 임차권등기, 배당요구 및 실제 채권신고 내역을 대조해 최종 인수범위를 산정해야 합니다.
• 동일인 채권 중복 주의. 유은송은 임차권자와 강제경매 신청채권자입니다. 임차보증금과 신청채권 89,000,000원을 별개의 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 임대차 실재 확인. 임차인과 경매신청채권자의 동일성이 가장임차인이라는 의미는 아닙니다. 계약서, 계좌이체 내역, 점유 및 반환채권 증빙으로 권리의 실제 내용을 검증해야 합니다.
• 지방세 압류 및 배당. 말소기준인 대전광역시 서구의 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 유찰 효과 계산. 2회·3회 유찰 시 최저가가 내려가더라도 실질취득 예상액은 각각 86,326,100원, 86,048,270원입니다. 입찰가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 확대됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 임차인과의 보증금 정산 및 주택 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 내부 상태·관리비 확인. 내부 실사가 이뤄지지 않았으므로 수선비와 누수·설비 상태를 확인하고, 관리비 체납 여부와 승계 가능 범위를 조사해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 문서와 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라, 최종적으로 얼마를 부담하는가”

덕일한마음아파트 327호는 감정가 105,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 73,500,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 숫자는 실제 매입비용을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인 유은송의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하기 때문입니다.

현재 배당계산을 기준으로 한 실질취득 예상액은 86,723,000원입니다. 최근 12개월 평균 107,333,333원 및 최신 거래 102,000,000원보다 낮은 수준이어서 가격상 여지는 있습니다. 하지만 이는 확정된 인수액을 전제로 한 계산이 아닙니다. 등기부의 2차 보증금 89,000,000원, 세금 배당순위, 임대차 실재 여부 및 내부 상태가 판단을 바꿀 수 있습니다.

특히 추가 유찰이 발생하더라도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질취득액은 약 85,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 따라서 단순히 더 낮은 최저가를 기다리는 전략보다 보증금 인수범위와 실제 정산조건을 명확히 하는 것이 우선입니다.

결론은 조건부 검토입니다. 실질취득가 기준 시세 차이는 존재하지만, 권리위험이 작다고 볼 수 없습니다. 2차 보증금의 법적 효력과 매수인 인수범위를 확인하기 전에는 현재 예상가격만을 근거로 적극적인 입찰을 결정하기 어렵습니다. 가격은 검토 가능, 권리확인은 필수. 이것이 이 사건의 핵심입니다.