대전지방법원 2026타경600368. 대전광역시 동구 용운동에 위치한 삼보빌라 4층 401호, 다세대주택 경매입니다. 감정가 82,000,000원에 출발해 한 번 유찰되면서 최저가가 57,400,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 30% 할인된 물건이지만, 최근 실거래 가격을 기준으로 보면 이야기가 달라집니다. 2025년 3월 거래가 52,200,000원으로, 현재 최저가는 그보다 높습니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 2023년 4월 21일 설정된 신우캐피탈대부의 근저당권이 말소기준권리이며, 현황조사상 2023년 4월 14일 전입한 DIEP KIM DANG이 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유의 법적 성격이 미확정인 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용운동 462-3, 4층 401호 도로명: 대전광역시 동구 용운로 124-22 |
| 건물명 / 용도 | 삼보빌라 · 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 비교대상 면적 | 전용 70.9㎡ |
| 사용승인 | 1996.03.19 |
| 건물 규모 | 8세대 |
| 현 소유자 | 옙김당 (2025.09.14 상속, 2026.03.10 소유권이전등기) |
| 감정가 | 82,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,400,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신우캐피탈대부 |
| 청구금액 | 24,002,191원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유관계 | 현황조사상 전입자 1명 확인 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입을 먼저 확인해야 한다
말소기준권리는 2023.04.21 접수된 을구 7번 근저당권입니다. 신우캐피탈대부의 채권최고액은 30,000,000원이고, 이후 같은 채권자의 추가 근저당권 15,000,000원과 전세권 5,000,000원이 설정됐습니다. 이들 권리와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2023년 5월 및 9월에는 해당 근저당권부채권에 대한 주식회사오케이대부캐피탈왕십리의 질권도 설정됐습니다. 배당금 수령과 채권관계에 영향을 줄 수 있는 사항으로, 매각 후 권리 정리와 실제 배당관계는 원본 등기 및 사건기록을 대조해야 합니다.
점유자·임차관계 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| DIEP KIM DANG 현황조사 확인 |
2023.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복신고로 확인된 사항은 없습니다. 그러나 실제 임차인인지, 소유자 본인인지, 별도의 임대차관계가 존재하는지는 확정되지 않았습니다. 등기상 소유자 옙김당과 전입자 DIEP KIM DANG의 동일인 여부도 공식 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 30% 할인이 실제 저가 매수는 아니다
삼보빌라의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 66,100,000원으로 최저가보다 높지만, 과거의 80,000,000원 거래가 평균을 끌어올린 영향이 있습니다. 최근 12개월 거래를 우선하면 비교 기준은 52,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 69.18㎡ | 1층 | 52,200,000원 |
| 2023.03 | 70.9㎡ | 4층 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 66,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 52,200,000원 |
2023년 거래 80,000,000원과 비교하면 최근 거래는 34.8% 하락했습니다. 현재 최저가 57,400,000원은 전체 평균의 86.8% 수준이지만, 최근 거래 평균을 기준으로는 110.0%입니다. 따라서 전체 평균보다 저렴하다는 이유로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
또한 최근 표본은 1층, 본건은 4층으로 층 차이가 있고, 거래 사례가 2건뿐이어서 시세 추정의 불확실성도 큽니다. 그럼에도 확인되는 최신 거래가보다 최저가가 높다는 사실은 현재 가격에 대한 보수적 접근을 요구합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
다음은 집행비용 및 등기된 담보권 금액을 기준으로 작성한 조건부 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 점유자의 보증금과 실제 우선변제 여부는 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,433,200원 |
| 1. 을구 7번 · 신우캐피탈대부 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 을구 8번 · 신우캐피탈대부 근저당 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 을구 9번 · 신우캐피탈대부 전세권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,966,800원 |
채권최고액과 전세금을 기준으로 구성된 단순 추정입니다. 실제 피담보채권액, 질권 관계, 당해세, 최우선변제 및 임차인의 권리에 따라 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 전세권 금액 5,000,000원과 점유자 보증금 미상액을 동일한 채권으로 보거나 임의로 합산하지 않았습니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 57,400,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 5,966,800원 |
| 2회 유찰 (49%) | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 10,943,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 22,780,268원 | 0원 |
위 시나리오에서 표시된 미배당 채권은 근저당권 및 전세권 등에 관한 추정 미배당액입니다. 이 금액 전부가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 말소되는 담보권의 미회수액은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 용운동 용운동종합사회복지관 남동측 인근으로, 주공3단지아파트·삼정하이츠아파트, 대룡초등학교·용운초중학교, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지입니다. 감정평가상 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 본건 동측으로 포장도로와 접하며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1996.03.19 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 세대입니다. 기본 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있으나, 실제 누수·방수·내부 노후도는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지는 부정형 완경사지이며, 공시지가는 717,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 거래가 2건에 불과합니다. 최근 거래가격 하락 폭도 커 매도 시 가격 판단과 매수자 확보에 신중할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 신분 확인. DIEP KIM DANG과 등기상 소유자 옙김당이 동일인인지, 소유자 점유인지 임차인 점유인지 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 임대차계약의 존재, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 매각물건명세서의 인수 조건을 확인해야 합니다. 인수금이 불확실하면 입찰가 상한도 확정하기 어렵습니다.
- 전세권과 질권 검토. 신우캐피탈대부의 근저당권 2건과 전세권, 오케이대부캐피탈왕십리의 근저당권부채권 질권을 확인하고, 실제 배당 및 말소 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 66,100,000원에 의존하지 말고 최근 실거래 52,200,000원 및 거래 추세 -34.8%를 주요 기준으로 판단해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 최상층의 누수·방수, 외벽 상태, 설비 노후, 공용부분 하자 및 실제 수선비를 조사해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 점유자의 실제 권원과 인도 가능성을 확인하고, 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 체납액도 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가보다 싸다”와 “시세보다 싸다”는 다르다
이 물건의 최저가는 57,400,000원으로 감정가보다 30% 낮습니다. 그러나 최근 실거래 평균 52,200,000원보다 10.0% 높고, 거래 추세도 -34.8%입니다. 가격 측면에서 이미 충분한 할인 매력이 확보됐다고 판단하기 어렵습니다.
더 큰 문제는 2023.04.14 전입한 점유자입니다. 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금과 실제 임대차관계가 밝혀지지 않았습니다. 등기상 소유자와 동일인인지 확인하는 것만으로도 권리분석 결론이 크게 달라질 수 있습니다.
결론은 현재 회차 입찰 보류입니다. 우선 점유자의 법적 지위와 보증금 인수 여부를 확인하고, 그다음에 최근 거래가격 및 예상 수선비와 비교해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수형으로 확인되면 실제 취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 가격 메리트보다 권리관계 확정이 먼저인 다세대주택 경매입니다.
