대전지방법원 2026타경600368. 대전광역시 동구 용운동 462-3, 용운로 124-22의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층에 위치하고, 사용승인은 1996.03.19입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 82,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 중심은 2023.04.21 설정된 주식회사신우캐피탈대부의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 채권자의 채권최고액 15,000,000원 근저당권과 전세금 5,000,000원 전세권이 추가됐고, 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이 사건에서 더 중요한 것은 등기부의 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용운동 462-3 4층401호 · 대전광역시 동구 용운로 124-22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 실거래 비교면적 | 70.9㎡ |
| 현재 소유자 | 옙김당 · 2025.09.14 상속 · 2026.03.10 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신우캐피탈대부 / 24,002,191원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 주식회사신우캐피탈대부 · 채권최고액 30,000,000원 · 2023.04.21 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선순위 전입은 미확정
등기부에서 매각으로 소멸하는 권리는 비교적 선명합니다. 말소기준인 을구 7번 근저당권 뒤에 설정된 을구 8번 근저당권 15,000,000원, 을구 9번 전세권 5,000,000원, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 을구 7-1·8-1의 질권은 각 근저당권부 채권에 설정된 질권으로, 제공된 배당표에서는 근저당 채권액과 별도 금액으로 중복 합산하지 않습니다.
② 점유자·임차인 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DIEP KIM DANG | 2023.04.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 전입일이 말소기준보다 앞서 있다는 사실만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수도, 반대로 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 특히 등기상 현재 소유자 옙김당과 현황조사 점유자 DIEP KIM DANG의 관계와 점유권원은 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세에서 신건 82,000,000원은 높다
삼보빌라는 총 8세대, 사용승인일은 1996.03.19입니다. 확인되는 면적 유사 실거래는 2건입니다. 2023.03에는 4층 70.9㎡가 80,000,000원에 거래됐지만, 최신 거래인 2025.03 1층 69.18㎡는 52,200,000원입니다. 최근 12개월 평균도 52,200,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -34.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 69.18㎡ | 1 | 52,200,000원 |
| 2023.03 | 70.9㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 52,200,000원 |
현재 최저매각가 82,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 52,200,000원의 157.1%입니다. 전체 2건 평균 66,100,000원보다도 높지만, 가격 판단에서 더 중요한 것은 최신 거래와 -34.8%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균을 근거로 가격 점수를 올릴 수 없고, 현재 신건을 시세보다 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신우캐피탈대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신우캐피탈대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 을구 9번 전세권 · 주식회사신우캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,124,000원 |
등기상 권리만 반영한 배당 시나리오에서는 채권 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 30,124,000원입니다. 다만 점유자 DIEP KIM DANG의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아, 이 표만으로 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용운동종합사회복지관 남동측 인근으로, 주공3단지아파트·삼정하이츠아파트, 대룡초등학교·용운초중학교, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며 사용승인은 1996.03.19입니다. 기본위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이며 동측으로 세로가의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 717,400원/㎡입니다.
- 환금성. 삼보빌라는 총 8세대이며 확인되는 실거래가 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 최신 거래 52,200,000원과 이전 거래 80,000,000원의 차이도 커 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유권원 확인. DIEP KIM DANG의 전입일 2023.04.14, 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않으면 낙찰가 외 추가 인수액이 발생할 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 실질취득액 상한을 정할 수 없습니다.
- 가격 기준은 최신 거래 우선. 신건 최저가 82,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 52,200,000원의 157.1%입니다. 전체 평균 66,100,000원보다 최신 거래와 -34.8% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 후에도 임차 위험은 그대로. 1회 유찰 65,600,000원, 2회 유찰 52,480,000원으로 최저가는 낮아지지만 점유자 보증금이 확인되지 않으면 실질취득액은 별개입니다.
- 현재 소유자와 점유자 관계 확인. 등기상 현재 소유자는 옙김당, 현황조사 점유자는 DIEP KIM DANG입니다. 인도·명도 판단 전에 점유권원과 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 전입과 최신 시세가 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 근저당·전세권도 매각으로 소멸해 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 더 중요합니다. 첫째, DIEP KIM DANG의 2023.04.14 전입이 2023.04.21 말소기준보다 앞서는데 보증금이 미상이라는 점, 둘째, 신건 최저가 82,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 52,200,000원의 157.1%이고 거래 추세도 -34.8%라는 점입니다.
따라서 현재 회차를 “인수 0원·가격 메리트 있음”으로 정리하는 것은 위험합니다. 등기상 배당표의 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액은 최소 82,000,000원에서 추가 부담 가능성이 열려 있습니다. 가격은 최근 시세 이상이고 임차인 인수 가능액은 미확정입니다. 권리의 말소 구조보다 선순위 점유 확인이 먼저, 가격은 보수적으로. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
