대전지방법원 2026타경600427. 대전 중구 선화동 참좋은아파트 5층 503호, 전용 84.9694㎡ 아파트입니다. 감정가는 180,000,000원이지만 1회 유찰되어 최저매각가는 126,000,000원으로 낮아졌습니다. 소유자 박건우가 2025년 매매로 취득한 뒤, 리딩에이스캐피탈의 가압류가 강제경매로 이어진 구조입니다.

이 물건에서 먼저 확인할 것은 두 가지입니다. 권리상 소멸되는 채권이 실제 매수인 인수로 이어지는지, 그리고 현재 가격이 최근 거래 수준에 비해 충분히 낮은지입니다. 국민은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 최저가는 최근 실거래 평균을 상당 폭 밑돕니다. 다만 점유 및 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 끝까지 남는 검토사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2025.05.26 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 123,200,000원으로, 이 근저당권이 말소기준권리에 해당합니다.

그 이후 2025.12.17 리딩에이스캐피탈이 77,101,057원을 청구하며 가압류했고, 2026.03.12에는 해당 가압류가 본압류로 이행되어 강제경매가 개시되었습니다. 근저당권과 가압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 동건종합건설주식회사 명의로 설정되었던 국민은행 근저당권도 확인되지만, 해당 권리는 2025.05.26 말소되었습니다. 따라서 과거 채권최고액 20,855,900,000원을 현 매수인이 부담하는 권리로 계산해서는 안 됩니다. 과거 금지사항등기 역시 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최저가 1.26억은 최근 평균의 74%

참좋은아파트 동일 평형인 전용 84.97㎡의 실거래를 비교합니다. 전체 9건 평균은 172,960,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 170,293,333원과 최신 거래 188,000,000원을 우선 적용합니다.

최저가 126,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 74.0%입니다. 평균과의 차이는 44,293,333원으로, 단순 가격 비교에서는 분명한 할인 구간입니다.

최신 거래는 2026년 6월 188,000,000원으로, 최저가보다 62,000,000원 높습니다. 또한 과거 거래 중 최저 수준인 164,880,000원과 비교해도 현재 경매 최저가가 낮습니다.

단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건 역시 1회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 가능성을 단정하기보다, 현재 가격에서의 권리·점유 위험과 추가 하락 시의 가격 여유를 나누어 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

집행비용 2,564,000원을 제외하면 배당 가능한 금액은 123,436,000원입니다. 주어진 추정 배당순서에서는 국민은행에 123,200,000원, 리딩에이스캐피탈에 236,000원이 배당되며 소유자 잔여는 없습니다.

리딩에이스캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정은 동일 채권자의 본압류 이행 관계이므로, 별도 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자의 경매 청구액은 80,954,273원이고, 가압류 등기상 청구금액은 77,101,057원으로 서로 다릅니다.

위 표는 제시된 채권최고액과 추정 집행비용을 이용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 국민은행 실제 피담보채무와 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정 배당표와 다를 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 추가 하락해도 인수액은 별개

현재 회차와 추가 유찰 시의 최저매각가 및 채권자 미배당 추정액을 비교합니다. 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 소멸 대상 채권의 미배당액이 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

2회 유찰 시 최저가가 88,200,000원, 3회 유찰 시 61,739,999원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이는 실제 유찰이 발생한다는 예측이나 해당 가격에 낙찰받을 수 있다는 보장이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 선화동 대전선화초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2008.03.18 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 5층 503호입니다. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·옥내소화전·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 전체가 남서측·북동측·북서측 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 및 교육환경 보호구역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 2,114,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 마감 및 이용상태는 직접 확인된 결과가 아니라 외부 관찰 등을 참작한 평가입니다.
• 환금성. 307세대 아파트로 동일 평형 실거래 사례가 존재하지만, 최근 가격 추세가 -4.5%이고 거래가격의 편차도 있어 향후 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록 전입 현황, 점유자 진술 등을 확인하세요. 소유자 점유로 단정해서는 안 됩니다.
• 대항력·보증금 검토. 실제 임차인이 확인되면 전입일, 점유, 확정일자, 보증금 및 배당요구를 대조하세요. 매수인이 인수할 미배당 보증금이 있다면 낙찰가와 합산해 실질취득금액을 재산정해야 합니다.
• 최저가와 시세 비교. 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선하되, 최근 추세 -4.5%를 반드시 반영하세요.
• 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 실측·확인이 제한된 평가입니다. 수리 및 원상복구 비용 발생 가능성을 별도로 고려하세요.
• 배당관계 검토. 국민은행 실제 피담보채무, 리딩에이스캐피탈의 가압류와 본압류 관계, 우선배당 가능 채권을 확인하세요. 예상 미배당액과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 금액과 점유자 인도 절차에 따른 비용을 확인하세요.
• 입찰기일 재확인. 매각기일은 2026.10.22입니다. 기일 변경, 취하, 정지 여부와 매각조건을 법원 공고 원본으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 신고 자료를 최종 대조하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인이 관건”

이 물건의 가장 큰 장점은 현재 최저가가 최근 시세보다 충분히 낮게 형성되어 있다는 점입니다. 감정가 180,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균 170,293,333원의 74.0%입니다.

등기상으로도 말소기준 이후 가압류와 강제경매개시결정이 소멸 예정이어서, 소멸 대상 채권의 미배당금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 임대관계가 미상이고 내부 상태 확인도 제한되어 있습니다. 이 때문에 인수액 0원을 모든 점유·임대차 위험이 해소된 것으로 해석해서는 안 됩니다.

무엇보다 최근 가격 추세가 -4.5%라는 사실을 잊어서는 안 됩니다. 최신 거래 188,000,000원만 바라보고 매도가격을 낙관하기보다 최근 평균과 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.

결론은 가격상 매력은 있으나 조건부 접근입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하고, 추가 인수 가능 금액과 내부 수리비 등을 반영해 실질취득비용을 산정한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.