대전지방법원 2026타경600427. 대전 중구 선화동 ‘참좋은아파트’ 5층 503호, 동일 거래면적 기준 84.97㎡ 아파트입니다. 소유자 박건우는 2025년 4월 21일 매매를 원인으로 165,942,000원에 취득했고, 2025년 5월 26일 주식회사국민은행 근저당권이 채권최고액 123,200,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 리딩에이스캐피탈 주식회사의 77,101,057원 가압류와 2026년 3월 12일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

따라서 등기상 핵심은 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 180,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 170,293,333원으로 최저가가 그 105.7%에 해당합니다. 최신 거래인 2026년 6월 188,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군의 흐름이 이전 거래군 대비 -4.5%이므로 최신 한 건만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준권리는 2025.05.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권 123,200,000원입니다. 그 뒤 2025.12.17 리딩에이스캐피탈 주식회사의 77,101,057원 가압류가 들어왔고, 2026.03.12 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.7% 높다

참좋은아파트 동일면적 84.97㎡의 확인된 실거래는 9건입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균 172,960,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해서 보는 것이 적절합니다.

신건 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 170,293,333원보다 9,706,667원 높고, 비율로는 105.7%입니다. 최신 거래는 2026.06의 188,000,000원이지만, 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세가 -4.5%로 나타납니다. 따라서 “최신 한 건보다 8,000,000원 낮다”는 사실만으로 신건을 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

매각가 180,000,000원 가정 시 채권 총액 200,301,057원 중 176,680,000원이 배당되고, 미배당은 23,621,057원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전선화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2008.03.18입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역 등에 해당하고, 대로2류·소로2류·소로3류 및 도로에 접합니다. 공시지가는 2,114,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 거래성. 참좋은아파트는 307세대이며 동일면적 거래 9건이 확인됩니다. 확인 거래가는 164,880,000원부터 200,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 평균 우선. 전체 평균 172,960,000원보다 최근 12개월 평균 170,293,333원과 최신 거래 188,000,000원, 추세 -4.5%를 함께 보세요.
• 신건 가격 경계. 현재 180,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%입니다. “경매라서 싸다”는 전제를 두기 어렵습니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 상태도 외부관찰·탐문 등을 참작했습니다. 실제 점유자·전입관계·임대차를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 합계 대비 23,621,057원의 미배당이 발생합니다. 이는 후순위 채권자의 미회수 문제로 계산돼 있고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로

이 사건의 등기 구조는 분명합니다. 2025.05.26 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 리딩에이스캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.

다만 투자 판단의 승부처는 가격과 점유 확인입니다. 신건 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 170,293,333원의 105.7%이고 최근 거래 흐름은 -4.5%입니다. 최신 거래 188,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최근 평균을 웃도는 가격이므로 현 단계에서 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 결론은 등기 권리는 합격, 신건 가격과 점유관계는 추가 확인입니다.