대전지방법원 2026타경600517. 대전 유성구 봉명동 ‘사이언스타운주상복합’ 9층 905호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사동호이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 뒤늦게 잡힌 가압류나 압류가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 김성립의 임차권입니다.
김성립은 2023.01.19. 주민등록, 2023.01.18. 점유개시, 2023.01.19. 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 162,750,000원입니다. 말소기준은 2025.03.12. 동양하이테크산업주식회사의 가압류이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 9층 905호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사동호 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2013.09.24 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
과거 오정신용협동조합 근저당, 강송희 전세권, 탄동새마을금고 및 임동현 관련 근저당은 모두 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 현재 판단의 기준점은 2025.03.12. 가압류 35,871,651원이고, 이후 북대전세무서 압류와 2026.03.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성립 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.19 / 2023.01.19 | 162,750,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명입니다. 김성립은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 보증금을 다른 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당요구도 이루어져 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 대항력이 있는 만큼 배당으로 전액 회수하지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 160,800,000원 | 5,001,200원 | 165,801,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 128,640,000원 | 36,710,960원 | 165,350,960원 |
여기서 가장 중요한 숫자는 128,640,000원 같은 명목 최저가가 아닙니다. 2회 유찰 시에도 실제 부담은 128,640,000원 + 36,710,960원 = 165,350,960원입니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지면 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액으로 이동해, 실질취득액은 보증금 162,750,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 평균 94%지만 ‘확실히 싸다’고 보기 어렵다
사이언스타운의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 213,916,666원이고, 현재 실질취득액 201,000,000원은 그 평균의 94.0%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만, 거래 표본에는 전용 65.45㎡, 68.33㎡, 70.33㎡, 72.95㎡가 함께 섞여 있고, 최근 70.33㎡ 거래가 300,000,000원·305,000,000원까지 형성돼 평균을 끌어올리고 있습니다. 따라서 전체 평균 94.0% 하나만으로 ‘저렴하다’고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.33㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 70.33㎡ | 27 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 68.33㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 68.33㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 68.33㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 70.33㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 65.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 68.33㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 213,916,666원 |
특히 감정평가 대상면적과 일치하는 68.33㎡ 거래는 2025.11~2026.02에 172,000,000원~195,000,000원으로 확인됩니다. 현재 실질취득액 201,000,000원은 이 구간보다 높습니다. 반면 최신 전체 거래는 2026.08. 70.33㎡ 305,000,000원입니다. 면적별 가격 편차가 큰 만큼, 현재 가격은 ‘전체 평균 대비 94%’라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김성립 보증금 | 162,750,000원 | 162,750,000원 |
| 2. 가압류 · 동양하이테크산업주식회사 | 35,871,651원 | 34,636,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 가압류 채권에는 34,636,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에는 이 배당표상 0원이 배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 등기상 추가 확인 포인트
- 민간임대주택등기. 갑구에는 2022.12.02. 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 등기돼 있으므로, 매각 후 등기 처리와 적용 관계를 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 용도와 실제 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서는 오피스텔로 이용중이라고 적고 있습니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장과 실제 사용 현황을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 국세 압류. 2026.02.13. 북대전세무서장 명의 압류가 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있지만, 실제 배당에서는 조세채권의 내용과 순위를 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근으로 근린생활시설, 상업·업무시설, 주상복합, 오피스텔 및 숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 유성온천역과 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 35층 건물 내 9층 905호, 사용승인일은 2013.09.24입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 등에 해당하며 공시지가는 5,078,000원/㎡입니다.
- 환금성. SCIENCETOWN 180세대이며, 최근 실거래는 존재하지만 면적별 가격 차이가 크고 경매 평균 유찰 횟수가 4.3회로 나타납니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 유찰 후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 회차에서는 임차인 배당 전액을 가정하지만, 실제 배당순위·조세채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 김성립의 계약일 2022.10.12., 점유개시 2023.01.18., 전입·확정 2023.01.19., 보증금 162,750,000원을 원본과 대조하세요.
- 가격 비교 범위. 최근 12개월 평균 213,916,666원에는 여러 전용면적이 섞여 있습니다. 감정 대상과 가까운 68.33㎡ 거래는 172,000,000원~195,000,000원 범위임을 함께 봐야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 ‘근린시설’과 감정상 ‘오피스텔 이용’의 관계를 건축물대장과 현장 사용상태로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰되면 인수 발생”
이 물건은 선순위 임차인이 있다는 이유만으로 현재 회차부터 곧바로 162,750,000원을 떠안는 구조는 아닙니다. 201,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 그러나 가격이 내려가면 이야기가 달라집니다. 1회 유찰부터 인수액이 생기고, 2회 유찰에서는 낙찰가 128,640,000원에 36,710,960원을 더해 실질취득액 165,350,960원이 됩니다.
가격 측면에서도 현재 201,000,000원은 최근 12개월 전체 평균 213,916,666원의 94.0%이지만, 감정 대상과 가까운 68.33㎡ 최근 거래 172,000,000원~195,000,000원보다 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 4.3회와 용도·이용상태 확인 필요성까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “현재 인수는 해소되지만, 가격과 유찰 이후 임차보증금 승계를 반드시 함께 계산해야 하는 조건부 물건”입니다.
