대전지방법원 2026타경600517. 대전 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 9층 905호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택등기와 임차인 김성립의 주택임차권등기가 남아 있습니다.

일반적인 깨끗한 신건과 달리 권리분석에 주의가 필요합니다. 말소기준권리는 2025년 3월 12일 동양하이테크산업주식회사의 가압류인데, 임차인의 주민등록일과 확정일자는 모두 2023년 1월 19일입니다. 임차인이 말소기준권리보다 앞서 대항력 요건을 갖춘 구조이므로, 단순히 낙찰로 모든 권리가 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

그러나 이 경매에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 것입니다. 이 조건이 실제 매각조건대로 이행되면 김성립 관련 보증금 인수 위험은 해소됩니다. 따라서 가격 평가는 보증금을 이중으로 더한 금액이 아닌 확약 조건부 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 과거 설정된 오정신용협동조합 근저당권, 강송희 전세권, 탄동새마을금고의 전세권 관련 근저당권 및 임동현 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 이번 매각에서 살아 있는 선순위 근저당권이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.

그런데 김성립의 임차권은 다릅니다. 임차인의 전입신고는 2023년 1월 19일로, 2025년 3월 12일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 등기부의 임차권등기는 2025년 1월 24일에 이루어졌으며, 임차보증금은 162,750,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 분석되어 있습니다.

반면 말소기준 가압류, 북대전세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 세금의 실제 배당순위와 체납액은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인

임차인 김성립의 임대차계약일은 2022년 10월 12일, 점유개시일은 2023년 1월 18일, 주민등록일과 확정일자는 2023년 1월 19일입니다. 주택임차권등기는 2025년 1월 24일에 접수되었고 배당요구도 확인됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임대차보증금을 가진 두 번째 임차인이 아니라 김성립의 주택임차권 승계인입니다. 따라서 김성립의 보증금 162,750,000원과 주택도시보증공사의 청구액 162,750,000원을 합쳐 별도의 임차보증금으로 계산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다

사이언스타운의 최근 12개월 실거래는 12건이고, 집계 평균은 213,083,333원입니다. 표면적으로 최저가 201,000,000원은 이 평균의 94.3%입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.

거래 자료를 면적별로 보면 70.33㎡의 고층 거래가 300,000,000원~315,000,000원에 형성되어 있습니다. 반면 본건 비교 대상 면적과 사실상 같은 68.33㎡ 거래들은 훨씬 낮은 가격대에 모여 있습니다. 그러므로 최신의 동일 면적대 거래가 가격 판단에 더 중요합니다.

본건 비교 대상인 68.33㎡ 거래 6건만 추리면 실거래가는 172,000,000원~190,000,000원입니다. 이 면적대의 6건 단순 평균은 182,000,000원으로 계산됩니다. 신건 최저가 201,000,000원은 이 평균보다 19,000,000원 높고, 해당 평균의 약 110.4%입니다.

또한 가장 최근인 2026년 9월 같은 면적대 거래는 185,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래가보다 16,000,000원, 약 8.6% 높습니다. 2026년 1월 190,000,000원에 거래된 같은 면적대 사례와 비교해도 신건 가격이 높습니다. 다만 개별 층·향·내부 상태의 차이까지 반영한 감정은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

매각가 201,000,000원을 기준으로 집행비용 3,614,000원, 김성립 관련 우선변제 162,750,000원, 동양하이테크산업주식회사 배당 34,636,000원을 배분하는 추정입니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권은 별도 배당 항목으로 계산되지만, 임차보증금과 독립된 두 번째 임대차 채권으로 단순 합산할 수는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

이 배당 모형에서 채권자 관련 합산 미배당액은 163,985,651원으로 산정되어 있습니다. 그러나 이 수치를 매수인이 부담할 금액으로 해석하면 안 됩니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 적용되므로 본건의 실질 보증금 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 있으면 인수액을 더하지 않는다

이 사건에서 가장 중요한 가격 구조는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 어떻게 처리하는지에 달려 있습니다. 통상적인 인수형 경매라면 낙찰가가 보증금보다 내려가면서 미배당 인수액이 증가하여, 매수인의 실질 부담액은 보증금에 가까운 수준으로 유지됩니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸게 취득하는 것이 아닙니다.

예를 들어 확약이 적용되지 않는다면 1회 유찰 가정에서 최저가 160,800,000원에 룰상 인수액 5,001,200원을 더한 165,801,200원, 2회 유찰 가정에서는 최저가 128,640,000원에 인수액 36,710,960원을 더한 165,350,960원이 모형상 부담액입니다. 집행비용 등이 반영된 수치로, 모두 보증금 162,750,000원에 근접합니다.

하지만 본건에는 명시적인 포기·말소 조건이 있습니다. 그 조건이 실제로 이행된다면 미배당 보증금을 매수인에게 다시 청구하는 위험은 해소되고, 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득 기준액의 하락으로 연결됩니다. 따라서 이 사건은 일반적인 선순위 임차보증금 인수형과 구별해서 분석해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 유성온천역 북동측 인근에 위치합니다. 근린생활시설, 상업·업무시설, 주상복합, 오피스텔 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 유성온천역과 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 35층 건물 중 9층입니다. 2013년 9월 24일 사용승인되었고, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
• 용도. 경매상 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 민간임대주택등기가 존재하므로 공부상 용도, 실제 이용 및 임대 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 관광특구 및 온천원보호지구에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 사이언스타운은 180세대 규모로 집계되어 있습니다. 면적과 층에 따라 실거래 가격 차이가 크며, 경매물건 평균 유찰 횟수 4.2회를 고려하면 재매각 시 가격과 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 및 대항력을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 김성립은 실제 임차인, 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금 162,750,000원을 두 개의 별도 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 확인. 주택임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지 확인하고, 확약 적용 범위 밖의 별도 임차인이나 점유자가 존재하는지 현장 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022년 12월 2일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 매각 이후 임대사업자 지위 및 관련 의무의 존속·말소 여부를 확인해야 합니다.
• 국세 압류·배당. 2026년 2월 13일 북대전세무서장 관련 압류가 있습니다. 압류 등기의 매각 소멸과 별개로 조세채권의 실제 배당순위 및 체납관계를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최저가 201,000,000원은 최신 동일 면적대 거래 185,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 213,083,333원을 근거로 무리하게 입찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 유찰 후 재평가. 1회 유찰 가정 최저가 160,800,000원, 2회 유찰 가정 128,640,000원은 확약 이행 시 가격 부담이 줄어드는 구간입니다. 다만 실제 매각공고에 따른 가격과 조건을 다시 확인해야 합니다.
• 취득비용·관리비. 경매대금 외 취득 관련 세금, 등기비용, 공용부분 관리비 체납 및 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수는 조건부 해소, 가격은 아직 보류”

대전 사이언스타운 905호는 표면적으로 대항력 있는 임차인과 162,750,000원 보증금 때문에 위험해 보이는 경매물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 승계한 임차권의 대항력과 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 있어, 그 조건이 이행되면 실질 보증금 인수액은 0원입니다.

그럼에도 현재 신건 최저가 201,000,000원은 가격 매력이 부족합니다. 최근 12개월 평균 213,083,333원보다 낮다는 사실만으로 저렴하다고 할 수 없으며, 동일 면적대 최신 거래 185,000,000원과 비교하면 오히려 16,000,000원 비쌉니다. 유사 면적대 거래 평균 182,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다.

여기에 경매 평균 유찰 4.2회, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이, 민간임대주택등기, 권리 포기·말소 조건 확인이라는 요소가 겹칩니다. 교통과 입지는 긍정적인 측면이 있지만 신건 가격을 정당화하는 근거로 삼기는 어렵습니다.

결론은 신건 입찰 보류에 가깝습니다. 매각조건의 유효성과 실제 점유관계를 확인한 뒤, 유찰로 실질취득 가격이 최근 유사 면적대 실거래 아래로 내려오는지를 살펴보는 접근이 합리적입니다. 이 사건의 관건은 보증금 인수 확약의 확실한 이행과 적정 입찰가격 두 가지입니다.