대전지방법원 2026타경600650. 세종 도담동 라온프라이빗시티Ⅱ 제1동 4층 429호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임송미이며, 2020.12.18. 거래가액 86,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 2024.05.31. 해운대세무서장 압류가 말소기준권리라는 점보다도, 그보다 앞선 2023.04.10. 전입·점유을 갖춘 임차인 김진수가 있다는 점입니다.
김진수의 임대차계약일자는 2023.03.26., 확정일자는 2023.04.03., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.04.10.이며 보증금은 95,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 최저가 94,000,000원에서는 집행비용을 제외하고 보증금 전액을 배당하기 어려워 3,092,000원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 4층 429호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 보듬3로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 전용 19.1676㎡ · 지하3층 지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 임송미 (2020.12.18. 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
말소기준권리는 2024.05.31. 압류입니다. 이후 2026.03.13. 압류와 2026.04.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 김진수의 전입·점유는 2023.04.10.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 2023.04.10. / 2023.04.03. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
임차권등기는 2025.04.14. 접수되었고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 보증기관 대위·승계가 아니라 김진수 본인의 임차권입니다. 다만 자료에는 임차인 김진수가 강제경매 채권자 김진수와 동일하게 나타나며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 입찰 전 임대차계약서, 보증금 지급내역과 채권관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높다
라온프라이빗시티Ⅱ는 291세대, 사용승인일 2014.11.12.입니다. 비교 가능한 실거래 12건의 전체 평균은 83,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 80,333,333원, 최신 2026.06 거래는 85,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -5.4%로 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.62㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 19.62㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 19.62㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2025.04 | 18.3㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 18.3㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 19.17㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2024.08 | 19.62㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2024.04 | 19.17㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 80,333,333원 |
현재 최저가 94,000,000원만 보더라도 최근 12개월 평균의 117.0%이고, 전체 거래 평균과 비교해도 112.2%입니다. 더 중요한 것은 실제 매수인 비용입니다. 현재 회차에서는 미배당 보증금 3,092,000원을 인수해 실질취득 97,092,000원이 되므로, 최신 거래 85,000,000원과 최근 평균 80,333,333원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 김진수 보증금 | 95,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김진수 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 95,000,000원 중 91,908,000원이 배당되고 부족분 3,092,000원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 3,092,000원 | 97,092,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 21,553,600원 | 96,753,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 36,322,880원 | 96,482,880원 |
표에서 보듯 낙찰가가 94,000,000원에서 75,200,000원, 60,160,000원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 3,092,000원에서 21,553,600원, 36,322,880원으로 증가합니다. 즉 입찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익으로 남지 않습니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득으로 시세를 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 도시형생활주택, 아파트, 각급학교, 공공시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상8층, 사용승인일 2014.11.12.이며 승강기·소방·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 40m, 남측 약 25m, 서측 약 15m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수액은 3,092,000원이지만 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득으로 상한 설정. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금 인수를 합한 총액으로 최근 12개월 평균 80,333,333원과 최신 거래 85,000,000원을 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 21,553,600원, 2회 유찰 시 36,322,880원으로 증가하므로 최저가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 임차관계 원본 대조. 임차인 김진수와 강제경매 채권자 김진수가 동일하게 나타나며 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·채권관계를 확인해야 합니다.
- 최근 가격 흐름. 최근 거래 추세가 -5.4%이고 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 117.0%입니다. 하락 흐름에서 최근 시세 이상을 지급하지 않도록 주의해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 성립하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 김진수의 보증금은 95,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 현재 94,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 예상 미배당 3,092,000원을 인수해 실질취득은 97,092,000원이 됩니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득 총액은 크게 낮아지지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 80,333,333원, 최신 거래는 85,000,000원이고 최근 추세도 -5.4%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.9회입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 보면 최근 시세 이상이며, 단순한 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 권리분석의 승부처는 ‘얼마까지 떨어지느냐’가 아니라 보증금 미배당을 포함해 실제로 얼마를 떠안느냐입니다.
