대전지방법원 2026타경600706. 대전 대덕구 비래동 선인아트빌라 비동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 이보영이며, 2021.05.20. 거래가액 65,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2022.09.01. 설정된 주식회사우정파이낸스대부의 채권최고액 22,500,000원 근저당권입니다. 이후 신한카드와 롯데캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 73,000,000원인데, 선인아트빌라의 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 66,000,000원이고 최신 거래 역시 2025.05.의 66,000,000원입니다. 최저가는 이 최근 시세의 110.6%라서, 권리가 단순하다는 이유만으로 신건에서 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600706 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 비래동 115-4 비동 2층201호 |
| 도로명 | 대전광역시 대덕구 우암로492번길 60 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 49.39㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이보영 · 2021.05.20. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 22,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 과거 윤현숙의 전세권 35,000,000원이 있었으나 2011.05.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.09.01. 주식회사우정파이낸스대부의 근저당권이며, 그 뒤의 신한카드 가압류 10,045,214원, 롯데캐피탈 가압류 41,753,227원 및 2026.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.07. 오동권 근저당권 42,000,000원도 2023.11.30. 해지로 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 10.6% 높은 신건
선인아트빌라는 총 19세대이며 1992.05.26. 준공됐습니다. 동일 면적 비교 거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 2025.05.의 66,000,000원 1건입니다. 전체 3건 평균 64,000,000원보다도 현재 최저가가 높지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균과 최신 거래 66,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45.99㎡ | 1 | 66,000,000원 |
| 2024.01 | 45.99㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2021.12 | 45.99㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 66,000,000원 |
최저가 73,000,000원은 전체 평균 64,000,000원의 114.1%, 최근 12개월 평균 66,000,000원의 110.6%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 4.8% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아니지만, 현재 경매 최저가가 최신 거래가보다 높은 사실은 변하지 않습니다. 따라서 신건을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우정파이낸스대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,045,214원 | 10,045,214원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 41,753,227원 | 38,740,786원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 74,298,441원 중 예상 배당액은 71,286,000원이며, 미배당은 3,012,441원입니다. 롯데캐피탈 가압류에서 일부 미배당이 발생하나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 73,000,000원 | 71,286,000원 | 3,012,441원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 58,400,000원 | 56,948,800원 | 17,349,641원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 46,720,000원 | 45,479,040원 | 28,819,401원 | 0원 |
현재는 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수가 0.0회로 집계돼 있습니다. 다만 이 물건 자체의 가격은 최근 시세보다 높습니다. 1회 유찰 시 매각가는 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원으로 낮아지며, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비래초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 2차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로1류와 접하고, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 642.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 838,100원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 선인아트빌라는 19세대이며 비교 실거래가 3건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 66,000,000원의 110.6%입니다.
- 실거래 표본 확인. 최근 12개월 평균은 1건을 기준으로 하므로 호수별 상태와 개별 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유자는 현장 및 현황조사 원본으로 최종 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 과거 전세권과 일부 근저당·가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2022.09.01. 우정파이낸스대부 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없으며 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 감정가이자 신건 최저가인 73,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 66,000,000원의 110.6%입니다. 최근 거래 추세가 4.8% 높은 흐름이라고 해도, 현재 최저가 자체가 최신 실거래보다 높은 만큼 신건에서 시세 대비 싸다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 권리는 합격, 현재 가격은 보류로 정리하는 편이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
