의정부지방법원 2025타경64382. 파주시 아동동 소르빌 비동 202호, 감정 이용상태가 공동주택-도시형생활주택인 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가 201,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 조계운은 2020.12.16. 전입·점유를 시작했고 2020.10.26. 확정일자를 받았으며, 2023.01.10. 보증금 193,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 그 뒤인 2024.02.21.이므로 원래 구조라면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 물건입니다.

현재 회차 기준 조계운에게 예상되는 우선변제 배당은 137,930,200원이고, 보증금 부족분은 55,069,800원입니다. 최저가 140,700,000원에 이 금액을 더하면 확약 전 실질취득은 195,769,800원으로, 보증금 193,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커지므로 최저가 하락 자체가 실질 매입원가를 크게 낮추지 못합니다.

다만 이 사건에는 결정적인 변경사항이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 조계운)가 2026.06.29. 임차보증금에 대해서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 조계운 관련 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 확약으로 바뀐다

등기부의 가장 중요한 순서는 조계운 임차권등기 2023.01.10. → 말소기준 압류 2024.02.21.입니다. 조계운의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.12.16., 확정일자는 2020.10.26.으로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김혜영의 전입일은 2025.08.06.으로 말소기준 2024.02.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 조계운과 달리 대항력에 기초한 보증금 승계 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유·명도 상황은 입찰 전에 추가 확인해야 합니다. 조계운에 관한 확약은 조계운 임차권에만 적용되며 김혜영의 사실관계까지 대신 확정해주는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만 보고 싸다고 보면 안 된다

감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 최신 실거래 비교값이 없어, 140,700,000원이 실제 시세보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론을 내리는 것은 금물입니다.

특히 확약을 빼고 원래 권리구조만 보면 가격은 더 착시가 큽니다. 현재 회차에서는 매각대금 140,700,000원에서 집행비용 2,769,800원을 제외한 137,930,200원이 조계운 보증금에 배당되고, 미배당 55,069,800원이 매수인 인수액이 됩니다. 3회 유찰 시 자료상 인수액은 82,815,840원, 4회 유찰 시 104,972,864원으로 오히려 커집니다. 즉 확약이 없었다면 유찰을 기다려도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

자료상 조계운 보증금의 미배당액은 55,069,800원입니다. 다만 2026.06.29. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 아동동 금촌1동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금촌역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 공동주택-도시형생활주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물의 제2층 제202호입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역(전부제한구역)·토지구획정리사업지구입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2026.06.29. 확약서 원본 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 인수조건변경확약서가 핵심입니다.
• 매각조건 재확인. 확약 내용이 실제 매각조건과 매각물건명세서에 어떻게 반영돼 있는지 법원 원본을 최종 대조해야 합니다.
• 김혜영 점유 확인. 2025.08.06. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약관계와 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 배당 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 조계운의 양도 후 채권자로 표시되어 있으므로 193,000,000원을 별개의 두 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 70% 최저가 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 응찰 전 인근 유사 다세대의 실제 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 현재 확인되는 점유자 김혜영의 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 자료를 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 낙찰가”보다 중요한 것은 확약서다

이 물건은 숫자만 보면 감정가 201,000,000원에서 2회 유찰돼 140,700,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 그러나 본질은 가격이 아니라 권리입니다. 조계운의 193,000,000원 임차권은 말소기준보다 선순위라서 원래라면 현재 회차에도 55,069,800원을 매수인이 떠안는 구조이고, 추가 유찰 시 그 인수액은 더 커집니다.

그 구조를 바꾼 것이 2026.06.29. 인수조건변경확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 잔액이 있어도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 확약 반영 기준 조계운 관련 실질 인수는 0원*입니다. 다만 김혜영의 보증금·확정일자는 확인되지 않았고, 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 결론은 “주된 선순위 인수는 확약으로 해소, 그러나 가격과 별도 점유관계는 확인 후 입찰”입니다.

* 실질 인수 0원은 2026.06.29. 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 판단입니다. 확약 전 자료상 현재 회차 룰 인수액은 55,069,800원입니다.