의정부지방법원 2025타경64389. 고양시 일산서구 덕이동 ‘즐거운가’ 2층 201호, 전용 55.25㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 서영석 씨가 2016.05.10 소유권을 이전받은 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 176,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.05 안동김씨 광탄제평동파 종중의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 등기상 인수권리와 별개로 실제 점유자가 누구인지, 현장 인도에 어떤 절차가 필요한지는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-3 즐거운가 2층 201호 · 경기도 고양시 일산서구 덕이로 118-22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 55.25㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 서영석 · 2016.05.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동김씨 광탄제평동파 종중 / 13,551,964원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 준공 / 세대수 | 2016.03.29 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.05.10 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 176,400,000원이며, 현재 최저가 153,300,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 150,353,800원이 이 근저당에 배당됩니다. 뒤에 있는 안동김씨 광탄제평동파 종중의 신청채권 13,551,964원은 예상배당 0원입니다. 전체 채권 미배당은 39,598,164원이지만, 해당 권리들은 매각으로 소멸하도록 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 보이지만 표본이 얇다
즐거운가의 확인된 동일 면적 55.25㎡ 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022.05의 190,000,000원, 다른 거래는 2021.07의 220,000,000원이며 평균은 205,000,000원입니다. 가격 지표상 최근 12개월 평균도 205,000,000원으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 55.25㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 55.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 평균 | 55.25㎡ | 2건 | 205,000,000원 |
현재 최저가 153,300,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 74.8%입니다. 감정가 219,000,000원에서 1회 유찰되어 가격이 내려온 만큼 수치상 할인 폭은 분명합니다. 또한 최저가는 확인된 최신 실거래 190,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 176,400,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 경매신청 · 안동김씨 광탄제평동파 종중 | 13,551,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 189,951,964원, 채권자 예상배당은 150,353,800원, 미배당은 39,598,164원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 153,300,000원 | 150,353,800원 | 39,598,164원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 107,310,000원 | 105,007,660원 | 84,944,304원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,117,000원 | 73,364,894원 | 116,587,070원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당보다 낙찰가격과 실제 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문 등을 참조해 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.
- 입지. 덕이초등학교 북서측 인근으로 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 838,000원/㎡, 토지면적 496.0㎡의 평지·부정형 토지입니다.
- 규제. 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로 외벽은 벽돌치장쌓기 마감 등이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 방문과 점유 상태 확인을 우선하세요.
- 전입·대항력 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없습니다. 입찰 직전 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대, 실거래 2건이라는 점을 감안해 예상 매도가를 평균 205,000,000원에 기계적으로 맞추지 말고 보수적인 출구가격을 설정하세요.
- 가격 비교. 현재 실질취득 153,300,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%이지만, 최신 확인 거래는 2022.05입니다. 거래 시점과 개별 호수 상태 차이를 함께 보세요.
- 토지·규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 개별 규제의 실제 적용 여부를 원문으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전의 점유 및 권리 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2016.05.10 근저당이 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거쳐 153,300,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 205,000,000원의 74.8% 수준입니다.
다만 이 할인율만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 즐거운가는 8세대 규모이고 확인된 실거래가 2건뿐이며 최신 거래도 2022.05입니다. 감정평가상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리 리스크는 낮지만, 점유 확인과 소규모 다세대의 환금성을 가격에 충분히 반영해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 권리보다 중요한 것은 실제 매도 가능한 가격과 출구전략입니다.
