수원지방법원 2025타경52269. 안산시 상록구 월피동 ‘파밀리아’ 2층 202호, 전용 50.255㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부 을구 5번 김선우의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.30, 확정일자는 2022.05.02, 주민등록 및 점유개시는 2022.05.20이며 보증금은 165,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.04.29이므로 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가는 161,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 165,000,000원의 97.6%라서 4,000,000원 낮습니다. 그러나 이 비교는 이 사건에서는 불완전합니다. 매각대금 161,000,000원에서 집행비용 3,054,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 157,946,000원이고, 보증금 부족분 7,054,000원이 매수인에게 넘어갑니다. 더 낮은 회차로 가더라도 입찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지므로, 실질취득액은 약 165,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 439-1 파밀리아 2층 202호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 부루지길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.255㎡ · 지상5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 윤기례 (2022.06.09 매매, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 실질적으로 중요한 선순위 권리는 김선우의 주택임차권입니다. 전입 2022.05.20과 확정일자 2022.05.02가 경매개시결정 2025.04.29보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인 대항 가능 권리로 기재돼 있습니다. 이후 2026.07.20 안산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금의 미배당 잔액은 소멸하지 않고 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선우 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.05.20 / 2022.05.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 약 1.65억’으로 봐야 한다
파밀리아(439-1)는 총 6세대, 2013.12.04 준공된 소규모 다세대주택입니다. 대상 전용면적과 일치하는 실거래 표본은 2건이고 모두 2022.06, 2층, 전용 50.26㎡, 거래금액은 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 50.26㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 50.26㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.26㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
최저가 161,000,000원만 놓고 계산한 지표는 최근 시세의 97.6%입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 이 수치를 가격 할인으로 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차권의 미배당액을 감안한 실질취득은 약 165,000,000원으로, 최근 12개월 평균 165,000,000원 및 최신 거래 165,000,000원과 사실상 같은 수준입니다. 즉 가격 메리트는 거의 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 김선우 보증금 | 165,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 임차인 보증금 미배당액은 7,054,000원으로 추정되며 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용 및 조세 등 변동요소에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰해도 총부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 161,000,000원 | 7,054,000원 | 낙찰가가 보증금보다 낮아 잔액 인수 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 38,803,200원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 확대 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,040,000원 | 64,202,560원 | 최저가만 낮아지고 경제적 총부담은 보증금 수준 유지 |
이 구조에서는 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 그대로 작동하지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가는 128,800,000원까지 내려가지만 예상 인수액은 38,803,200원으로 커지고, 2회 유찰 시 매각가 103,040,000원에 예상 인수액 64,202,560원이 붙습니다. 집행비용 추정 방식 때문에 단순 합계는 회차마다 약간 달라지지만, 핵심은 낙찰가 하락분이 임차보증금 미배당 인수액으로 상당 부분 이동한다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 월피동 삼일초등학교 남동측 인근이며, 공동주택과 단독주택이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하고, 토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 공시지가는 1,594,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 동일면적 거래는 2건뿐이어서, 대단지 집합건물보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준을 최저가가 아니라 총부담으로 잡기. 현 회차 최저가 161,000,000원에 예상 인수액 7,054,000원이 존재합니다. 경제적 실질취득은 보증금 수준인 약 165,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가지만 임차보증금 미배당 인수액이 커집니다. 낮아진 최저가 자체를 할인율로 해석하지 마세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 김선우의 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 배당 후 실제 미변제액을 반드시 최종 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 현 배당계산은 집행비용 3,054,000원 추정이 반영돼 있습니다. 실제 집행비용·조세 등에 따라 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 재확인. 확인되는 동일면적 거래가 2022.06의 165,000,000원 2건으로 제한적입니다. 2026.09.17 입찰 전 인근 다세대의 최신 매매사례를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.61억에 사는 물건”이 아니다
표면상 최저매각가는 161,000,000원입니다. 하지만 이 물건을 161,000,000원짜리라고 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 김선우의 대항력 있는 보증금이 165,000,000원이고, 현 회차에서는 배당 후 남는 7,054,000원을 매수인이 인수할 것으로 추정됩니다. 유찰되면 입찰가는 내려가지만 그만큼 인수액이 커집니다. 그래서 판단 기준은 최저가 161,000,000원이 아니라 실질취득 약 165,000,000원입니다. 확인되는 최근 12개월 평균과 최신 거래도 165,000,000원이므로, 제공된 시세 범위에서는 싸게 취득하는 구조가 아닙니다. 여기에 6세대 소규모 다세대라는 환금성까지 감안하면, 이 사건의 결론은 권리관계는 명확하지만 인수부담이 크고 가격 메리트가 약한 물건입니다.
