수원지방법원 2025타경52479. 안산시 단원구 고잔동 654-14, 3층 301호의 다세대형 공동주택입니다. 소유자 박승준은 2022.05.30 매매를 원인으로 거래가액 277,000,000원에 취득했고 2022.06.22 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 이 주택에는 민간임대주택등기와 전세금 277,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.
핵심은 2021년 광명신용협동조합 근저당 두 건이 이미 2022.06.22 말소되었다는 점입니다. 그래서 현재 권리분석상 말소기준은 2025.05.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제의 전세권은 이보다 약 3년 앞선 권리이고, 등기 권리판정에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-14 3층 301호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 평화안길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 3층 301호 |
| 시세 비교면적 | 59.58㎡ · BHcastle · 총 7세대 · 2021.07.14 사용승인 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.05.30 매매 · 거래가액 277,000,000원 · 2022.06.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
2021.07.22 광명신용협동조합의 근저당권 두 건 (채권최고액 564,000,000원·720,000,000원)은 2022.06.22 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 박승준의 소유권이전과 동시에 주식회사신독 명의 전세권 277,000,000원이 설정됐고, 이 전세권은 2025.01.03 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 그 뒤 2025.05.30 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등록 전세권과 별개로 실제 점유관계는 현황조사·매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
② 실질취득가 — 280,000,000원짜리로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 280,000,000원입니다. 그러나 등기상 선순위 전세권 277,000,000원이 전액 인수되는 보수적 상황을 기준으로 보면, 최저가와 인수권리를 합친 실질취득 상한은 557,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원의 약 185.7%입니다.
반대로 예상배당표 계산대로 전세권에 275,280,000원이 유효하게 배당되어 그만큼 권리가 감소한다고 가정하면 전세금 277,000,000원 중 미배당분은 1,720,000원입니다. 이 경우 현재 최저가에 미배당분을 더한 금액은 281,720,000원이 됩니다. 문제는 등기상 권리자 변경과 배당 상대방이 맞지 않고, 동시에 전세권이 매각으로 소멸하지 않는다고 판정돼 있다는 점입니다. 어느 계산이 실제 매각조건에 적용되는지 원문 확인 전에는 낮은 쪽을 전제로 입찰하면 위험합니다.
③ 시세 비교 — 표면상 93.3%, 권리 반영 시 전혀 다른 그림
BHcastle의 비교 대상 면적은 59.58㎡이고 거래 표본은 1건입니다. 확인되는 최신 거래는 2023.02, 3층, 300,000,000원입니다. 집계된 최근 12개월 평균도 300,000,000원, 최저·최고 거래 역시 모두 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 59.58㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.58㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
최저가 280,000,000원만 보면 최근 기준가격의 93.3%입니다. 하지만 이 6.7% 차이는 전세권 인수 위험을 무시한 숫자입니다. 등기상 전세권 전액을 보수적으로 반영하면 실질취득 상한이 557,000,000원으로 올라가므로 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 주식회사신독 | 277,000,000원 | 275,280,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 청구액 554,000,000원, 총 배당액 275,280,000원, 미배당 278,720,000원입니다. 이 계산에서는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 전세권 명의가 2025.01.03 주택도시보증공사로 이전된 사실과 배당표의 주식회사신독 표기가 서로 달라, 배당액만으로 인수 여부를 단정하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 278,720,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 333,936,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 378,108,800원 |
유찰될수록 입찰가격은 내려가지만 예상 미배당액은 278,720,000원에서 333,936,000원, 378,108,800원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 가격 논리만으로 접근할 수 없습니다. 먼저 선순위 전세권이 실제로 얼마까지 배당되고 얼마가 인수되는지 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시세자료 기준)
- 용도. 다세대형 공동주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 내 3층 301호입니다.
- 입지. 단원중학교 북서측 인근. 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 외벽 석재붙임, 내벽 몰탈 위 벽지·타일, 하이새시 이중창호이며 기본 위생·급배수·주차장설비가 있습니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 표시가 다릅니다. 시가지경관지구·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등도 표시돼 있어 입찰 전 최신 토지이용계획확인원 대조가 필요합니다.
- 환금성. BHcastle은 총 7세대이고 비교 실거래도 1건뿐입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 얇아 가격 검증과 재매각 시 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 범위 확인. 을구 4번 전세권 277,000,000원이 매각 후 전액 존속하는지, 배당으로 일부 감소하는지 매각물건명세서 원문을 기준으로 확정하세요.
- 전세권자 변경 확인. 2025.01.03 주식회사신독에서 주택도시보증공사로 전세권이 이전됐습니다. 배당표의 권리자 표시와 실제 배당요구권자를 반드시 대조하세요.
- 신청채권 277,000,000원과의 관계. 주택도시보증공사의 청구액도 277,000,000원입니다. 전세권 이전과 강제경매 청구가 어떤 채권관계로 연결되는지 원문 집행권원·배당요구를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.22 민간임대주택 등록등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조하세요.
- 가격은 권리 확인 뒤. 최저가 280,000,000원은 최근 기준가격 300,000,000원의 93.3%지만, 선순위 권리 인수액이 확정되지 않으면 이 할인율은 의미가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “280,000,000원 경매”가 아니라 “277,000,000원 전세권 경매”로 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가·최저가가 280,000,000원이고 최근 기준가격은 300,000,000원이므로 겉으로는 93.3% 수준입니다. 그러나 권리의 시간순서를 보면 결론이 달라집니다. 전세권 277,000,000원은 2022.06.22 설정됐고, 현재 말소기준인 2025.05.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기 권리판정도 이를 매수인 인수로 분류합니다.
더구나 전세권은 2025.01.03 주택도시보증공사로 이전됐는데 예상배당표에서는 종전 권리자인 주식회사신독에게 275,280,000원을 배당하는 형태로 계산돼 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않고 “배당으로 대부분 정리된다”고 가정하는 것은 위험합니다. 전세권 전액을 보수적으로 반영한 실질취득 상한은 557,000,000원으로 최근 기준가격 300,000,000원을 크게 웃돕니다. 가격보다 권리 확인이 먼저이며, 현재 상태에서는 입찰 보류가 합리적입니다.
