대전지방법원 2025타경16047. 보령시 대천동 엘케이 산새마을 201동 202호, 전용 64.96㎡ 아파트입니다. 감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 94,500,000원으로 내려왔습니다. 현재 배당표는 집행비용 2,101,000원을 먼저 공제하고, 구룡농업협동조합 근저당권에 92,399,000원을 배당한 뒤 이강태의 전세권과 후순위 채권에는 배당하지 않는 것으로 계산합니다. 이에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리 판단을 단순히 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 조사에서는 이강태가 2019.04.04. 전입해 2016.09.22. 말소기준일보다 늦으므로 대항력 없음으로 표시됐습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 이강태를 대항력 있는 주택임차인으로 적고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 인수 가능 금액을 산출할 수 없으며, 현재 배당계산의 인수액 0원과 명세서 비고가 서로 충돌하는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸 계산과 등기 말소 내역을 함께 확인

분석상 말소기준 이후의 전세권, 서울보증보험·목포원예농업협동조합·한국양계축산업협동조합 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세가 확인될 경우 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인·전세권 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 가격 할인은 있으나 하락 추세를 반영해야 한다

엘케이산새마을201동의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균 131,666,666원에는 2024년 139,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06. 전용 64.96㎡ 1층의 128,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 128,000,000원입니다.

현재 최저가 94,500,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 73.8%로, 현재 계산상 매수인 인수액 0원을 적용하면 실질취득액도 94,500,000원입니다. 수치만 보면 최근 거래보다 33,500,000원 낮습니다. 다만 최근 가격은 이전 거래보다 -4.1% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)

총 채권액 475,170,724원 중 채권자 배당액은 92,399,000원, 미배당액은 382,771,724원입니다. 이강태의 전세권 배당액과 매수인 인수액은 현재 계산상 각각 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요해 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 계산 — 인수액은 모두 0원

회차가 내려가도 현재 계산상 매수인 인수액은 증가하지 않고 모두 0원입니다. 따라서 각 회차의 계산상 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다. 다만 이는 매각물건명세서의 대항력 관련 비고가 실제로 적용되는지 확인되기 전의 계산이며, 확인되지 않은 보증금을 임의로 더해 총부담액을 산출해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 당시 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 7층 건물 내 201동 202호입니다.
• 입지. 보령문화의전당 보령박물관 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택· 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측과 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역이며 소로2류 도로에 접합니다. 공시지가는 247,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 소규모 단지로 거래 표본이 적고, 경매 통계상 평균 유찰 7.7회· 낙찰률 0.0%여서 매도 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 원문 확인. 전입일 기준 대항력 없음 표시와 매각물건명세서의 대항력 있음 비고가 상충합니다. 법원 비치 원본과 변경된 명세서가 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 가능액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 등기된 전세금 130,000,000원과 임대차보증금이 같은 채권인지도 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 여부 확인. 배당계산은 구룡농업협동조합 근저당권을 기준으로 하지만, 등기에는 2019.04.04. 1번 근저당권설정등기 말소가 함께 기재돼 있습니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 전세권자의 우선매수신고 가능 여부와 행사 절차를 확인해야 합니다. 외부 최고가매수신고인이 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 법정기일을 확인해 당해세가 배당에서 먼저 차감되는지 검토해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 128,000,000원이지만 최근 추세가 -4.1%이고 표본이 1건뿐입니다. 소규모 단지의 낮은 환금성과 명도·법률비용을 함께 반영해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 현장 점유자, 체납 관리비 중 공용부분, 시설 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인은 확인되지만, 권리 결론은 아직 닫히지 않았다”

현재 숫자만 보면 최저가 94,500,000원, 매수인 인수액 0원, 최근 시세 대비 73.8%로 가격 할인은 분명합니다. 구룡농업협동조합 근저당권에 92,399,000원이 배당되고 이강태의 전세권 배당과 매수인 인수는 각각 0원으로 계산되며, 2회·3회 유찰 시에도 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인 조사와 매각물건명세서 사이의 대항력 판정이 다르고, 말소기준으로 산정된 근저당권의 말소등기 내역도 존재합니다. 여기에 국세·지방세 압류, 전세권자와 신청채권자의 동일성, 전세사기피해자 우선매수권, 14세대 소규모 단지와 평균 7.7회 유찰이라는 환금성 부담이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “시세보다 낮으니 바로 입찰할 물건”이 아니라, 권리 원문 대조를 통과한 뒤에만 가격 메리트를 인정할 수 있는 조건부 물건입니다. 현재 판단은 가격은 유리, 권리와 낙찰 가능성은 신중입니다.