의정부지방법원 2025타경64392. 고양시 덕양구 내유동 위너스빌 102동 지1층비01호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 지하층 물건입니다. 현 소유자 김정혁은 2022.02.10. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.10.19. 서울보증보험주식회사의 가압류 23,029,600원입니다.
중요한 점은 그보다 앞선 2022.01.18. 박오성이 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2021.12.29.로 더 빠르다는 사실입니다. 따라서 원칙적인 권리구조에서는 박오성에게 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 현재 최저가 122,500,000원 기준 배당 산식상 미회수액은 35,015,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 589 위너스빌 102동 지1층비01호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1214번길 6-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 지1층비01호 |
| 소유자 | 김정혁 (2022.02.10. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2023.10.19. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 그보다 앞서 박오성은 2022.01.18. 전입·점유했고 확정일자는 2021.12.29.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2024.01.25.에는 보증금 155,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
다만 2026.06.29. 제출된 확약서가 이 사건의 최종 인수 판단을 바꿉니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문입니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 35,015,000원의 미배당액은 룰상 금액일 뿐, 박오성 관련 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박오성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.18 | 2021.12.29 | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0 |
실제 임차인 1명. 배당요구가 있으며, 임차권등기일은 2024.01.25.입니다. 현재 회차의 배당 산식상 부족액은 35,015,000원이지만 2026.06.29. 확약을 반영하면 박오성 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 ‘인수 부담’은 확약으로 해소
현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가 175,000,000원의 70%입니다. 확약이 없었다면 보증금 155,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 현재 회차에서는 낙찰가 122,500,000원에 부족분 35,015,000원이 더해지는 인수형 구조가 문제였을 것입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질취득액을 122,500,000원으로 봅니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 122,500,000원 | 35,015,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 98,000,000원 | 59,164,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 78,400,000원 | 78,411,200원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 박오성 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,029,600원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,610,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,600,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식에서는 박오성 보증금 중 35,015,000원이 남아 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.06.29. 확약서에 따라 이 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 155,000,000원은 비고상 양도 전 주택임차권자 박오성과 연결된 청구이므로 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행 빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 지1층비01호입니다. 외벽은 드라이비트 및 스톤코트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km·고도16m 위임지역), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·범위를 입찰 전 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 산식상 부족분은 35,015,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 임차권등기 확인. 박오성 명의 주택임차권은 2024.01.25. 등기됐습니다. 매각 후 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인이 필요합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 현장 중개 시세와 비교 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 지1층 물건 상태. 감정평가서상 다세대주택 지1층비01호이므로 실제 내부 상태와 이용 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유·명도. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 세부내역이 확인되지 않은 부분이 있으므로 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 압류 등기가 존재하며 실제 배당은 당해세와 우선순위에 따라 달라질 수 있으므로 최신 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 0원”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 155,000,000원이 최저가 122,500,000원을 웃돌아 35,015,000원의 인수 위험이 보입니다. 전입일도 말소기준보다 빨라 박오성은 실제로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 그러나 2026.06.29. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 그 위험을 해소합니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 박오성 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 122,500,000원으로 봅니다. 다만 여기서 “70%까지 떨어졌으니 싸다”라고 결론내리면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없고, 물건은 지1층 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건입니다.
