한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박오성의 보증금 155,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 예상 인수액은 35,015,000원, 따라서 실질취득 부담은 157,515,000원으로 봐야 합니다.
감정가
175,000,000원
다세대 감정평가액
최저가
122,500,000원
1회 유찰 후
실질취득
157,515,000원
낙찰가+인수액
인수
35,015,000원
임차보증금 미배당
의정부지방법원 2025타경64392. 고양시 덕양구 내유동 위너스빌 102동 비01호 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리와 임차권의 선후관계입니다. 갑구 8번 서울보증보험 가압류(2023.10.19)가 말소기준권리이고, 을구 임차권등기는 2024.01.25 접수되어 그 이후 권리입니다. 다만 임차인의 전입일은 2022.01.18로 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 매각물건명세서상 매수인 인수 가능성이 표시된 사건입니다.
따라서 단순히 1.225억에 낙찰받는 물건으로 보면 안 됩니다. 배당에서 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분은 매수인이 부담합니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액은 증가해 총 실질취득 부담은 크게 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64392 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 589 위너스빌 제102동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 주거용 |
| 소유자 | 김정혁 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 |
| 신청채권 / 매각기일 | 155,000,000원 / 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 그러나 대항력 존재
갑구 8번 가압류가 말소기준권리이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 임차권등기는 말소기준권리 이후 접수되었지만, 임차인의 전입일이 2022.01.18로 선행해 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 위험 |
|---|---|---|---|
| 박오성 | 155,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 인수검토 | 배당 부족분 매수인 인수 |
⛔ 핵심 인수 위험 임차인 박오성은 전입 2022.01.18, 확정일자 2021.12.29, 임차보증금 155,000,000원입니다. 현재 매각가 122,500,000원 기준 배당 부족분 35,015,000원을 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 임차인 박오성 보증금 | 155,000,000원 | 119,985,000원 |
| 미배당 보증금 인수 | 35,015,000원 | 매수인 부담 |
| 서울보증보험 등 가압류 | 80,239,600원 | 0원 |
매각대금 배분 (1회 유찰)
회차별 실질취득 부담
낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.56억 수준입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 | 122,500,000원 | 35,015,000원 | 157,515,000원 |
| 2회 유찰 | 85,750,000원 | 71,193,500원 | 156,943,500원 |
| 3회 유찰 | 60,024,999원 | 96,455,451원 | 156,480,450원 |
⚠️ 유찰의 착시 낙찰가는 낮아지지만 대항력 임차보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박오성 보증금 155,000,000원의 배당·인수 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 임차권등기 접수일은 2024.01.25로 말소기준권리 2023.10.19 이후이나 전입일이 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
- 가격 판단. 최저가 122,500,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 세부 임대관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 감정가 대비 최저가는 낮아졌지만 경매의 핵심 할인 효과가 제한됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 매수인이 부담하기 때문입니다. 현재 실질취득은 157,515,000원, 3회 유찰 이후에도 156,480,450원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 이 사건은 단순 할인형 경매가 아니라 임차보증금 인수 조건을 감안한 가격 판단이 필요한 물건입니다.