제주지방법원 2024타경36765. 서귀포시 대정읍 구억리 산18-4 일원의 축사와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층이며 현황상 축사로 이용 중입니다. 수목과 제시외 창고 12㎡는 평가·매각에 포함되지만, 별도의 제시외 창고 64㎡는 매각에서 제외됩니다.
현재 소유자는 김미라와 주식회사움터로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 신청채권자는 무학신용협동조합이며 청구액은 1,785,144,914원입니다. 등기 흐름상 2019년 무학신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2024.12.16. 임의경매개시결정이 기입되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36765 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 산18-4 · 중산간서로 2260-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층 |
| 소유자 | 김미라 2분의 1 · 주식회사움터 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,430,329,160원 / 1,190,861,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 무학신용협동조합 / 1,785,144,914원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 수목 포함 · 제시외 창고 12㎡ 포함 · 제시외 창고 64㎡ 제외 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 이용 리스크를 분리한다
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이나 등기상 인수 채권을 낙찰자가 금전으로 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 권리관계가 단순하다고 단정하기는 어렵습니다. 농협은행의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권은 2019.08.16. 일부포기로 말소되었고, 같은 날 무학신용협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 등기 정보에는 해당 근저당권이 이미 말소된 것으로 정리되어 있지만, 별도로 근저당권말소 소송 2025가합959가 진행 중이라는 비고가 있습니다. 소송 대상과 청구취지, 판결 여부, 경매절차에 미치는 영향을 원문으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저가는 1,190,861,000원으로 감정가 2,430,329,160원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 표면 할인 폭은 큽니다. 그러나 축사와 토지가 결합된 물건이고, 매각 제외 건물과 각종 토지이용 제한이 존재합니다. 동일 용도·입지의 거래사례와 실제 수익성을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,190,861,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 833,602,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 583,521,890원 | 0원 |
유찰이 이어지면 최저가는 3회 유찰 시 833,602,700원, 4회 유찰 시 583,521,890원으로 낮아집니다. 그러나 각 회차의 배당 시나리오에서도 신청채권자 예상배당은 0원, 신청채권자의 미배당 금액은 1,785,144,914원으로 계산되어 있습니다. 이는 현재 배당 가정에 등기상 배당 채권이 반영되지 않은 결과이므로, 단순 배당표만으로 채권관계가 종결된다고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,190,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,308,610원 |
| 신청채권자 · 무학신용협동조합 | 1,785,144,914원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,176,552,390원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권말소 소송과 실제 채권관계에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 한국국제학교 고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 타운하우스, 국제학교, 과수원, 공원과 임야가 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 인근에서 도보 약 15분 거리에 마을버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 목록 1은 축사로 이용 중이며 건물은 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층입니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이고 수목과 제시외 창고 12㎡가 포함됩니다. 제시외 창고 64㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-1·4-2등급 저촉, 지하수자원보전 2등급, 건축계획심의대상구역과 초지에 해당합니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거 상품이 아니라 축사와 토지가 결합된 물건입니다. 사용 목적과 인허가 조건을 충족하는 수요자 중심으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 조사. 매각 제외 창고 64㎡의 소유자, 건축 시점, 토지·건물 소유관계와 점유 상태를 확인하고 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 말소소송 원문 확인. 제주지방법원 2025가합959의 원고·피고, 청구취지, 판결 및 확정 여부, 경매절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 농협은행과 무학신용협동조합 근저당권의 말소 상태, 경매개시결정 이후 추가 권리와 공동담보 관계를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 매각 범위 실측. 포함되는 창고 12㎡와 제외되는 창고 64㎡의 위치·경계, 수목과 축사 사용 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 가축사육제한, 교육환경 보호, 경관·생태계·지하수 보전, 초지 관련 제한이 현재 축사 운영이나 용도 변경에 미치는 영향을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별도로 인근 토지·축사 거래사례, 임대·운영수익, 철거·보수·협의 비용을 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 예상배당에서 신청채권자 배당이 0원으로 계산된 이유와 말소소송 결과에 따른 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리와 사용 가능성이 먼저다
이 물건은 임차인이 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다. 감정가 2,430,329,160원에서 최저가 1,190,861,000원까지 내려와 표면적인 할인 폭도 큽니다.
하지만 핵심은 최저가가 아닙니다. 매각 제외 창고 64㎡의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 근저당권말소 소송 2025가합959가 진행 중이며, 토지는 보전관리지역과 다수의 보전·보호 규제를 받습니다. 축사·토지를 실제 목적대로 사용할 수 있는지, 제외 건물과 소송을 정리하는 데 어느 정도의 비용과 시간이 필요한지를 확인하기 전에는 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
금전 인수는 낮지만, 법률·현장 확인 난도는 높습니다. 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 소송기록과 현장 경계를 서로 대조한 뒤에만 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
