수원지방법원 2025타경53260. 안산시 단원구 선부동 1054-17, 1층 101호 다세대주택입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층입니다. 동일면적 자료는 40.85㎡, 총 7세대로 확인됩니다. 현 소유자는 황상욱이고, 2022.09.27 매매로 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아닙니다. 등기부에 남아 있는 주요 권리는 최순득의 주택임차권이고, 임대차계약일은 2022.06.10, 주민등록·점유개시는 2022.07.08, 확정일자는 2022.06.10입니다. 경매개시결정은 2025.09.04이므로 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건은 별도 확약으로 그 인수 고리가 끊겼습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53260 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1054-17 1층101호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 석수로8길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 40.85㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 2011.06.24 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.09.27 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수 위험을 확약으로 해소
등기부상 과거 근저당권과 압류는 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 중심은 을구 9번 최순득 주택임차권입니다. 보증금은 150,000,000원, 주택 전부를 대상으로 하며 전입 2022.07.08, 확정일자 2022.06.10으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 실제 임차인은 최순득 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고 임차인이 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최순득 | 주택 전부 | 150,000,000원 | 2022.07.08 | 2022.06.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 150,000,000원, 확인 거래와 동일
동일면적 40.85㎡의 확인된 거래는 2022.06과 2022.09 두 건이며 모두 150,000,000원입니다. 평균·최저·최고도 모두 150,000,000원으로 동일합니다. 현재 최저매각가 역시 150,000,000원이고 확약 반영 후 실질 인수는 0원이므로, 실질취득도 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 40.85㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 40.85㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 평균 | 40.85㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
최저가 ÷ 확인 시세는 100.0%입니다. 즉 권리 위험이 확약으로 제거됐다는 이유만으로 가격까지 싸지는 것은 아닙니다. 확인된 거래가와 같은 금액이므로 신건에서 가격 할인은 0%입니다. 특히 거래 표본은 2건뿐이므로 150,000,000원을 곧바로 강한 시세 기준으로 보는 것보다 개별 상태와 실제 매수수요를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 최순득 보증금 | 150,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 2,900,000원입니다. 그러나 2026.06.09 확약으로 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가와 확약을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 150,000,000원 | 2,900,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,000,000원 | 32,480,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,000,000원 | 56,128,000원 | 실질 0원 |
여기서 숫자를 혼동하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션은 대항력 임차인의 미배당액을 매수인 인수로 계산하지만, 이 사건에는 그 잔존 청구권을 포기한다는 확약이 있습니다. 따라서 가격 판단은 실제 입찰가에 실질 인수 0원을 더한 금액을 기준으로 해야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 150,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경일관광경영고등학교 동측 인근이며, 다세대주택·학교·임야·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2011.06.24입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 가스시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 평지의 주상용 건부지이며 공시지가는 2,130,000원/㎡, 토지면적은 230.9㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·절대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 중로1류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 총 7세대, 동일면적 확인 거래는 2건이며 모두 150,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 신건 실질취득 150,000,000원은 확인 거래가와 동일합니다. 권리가 정리됐다고 해서 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
- 거래 표본 점검. 확인 거래가 2022.06·2022.09의 2건뿐이므로 실제 매수수요와 현재 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 1층 상태 확인. 본건은 1층 101호이므로 내부 상태와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 지웠지만, 신건 가격은 그대로다”
이 물건은 처음 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담스럽습니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 2,900,000원의 미배당이 남습니다. 하지만 2026.06.09 확약이 결정적입니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 감정가·최저가·실질취득은 모두 150,000,000원이고, 확인된 동일면적 실거래도 150,000,000원입니다. 권리 위험은 해소됐지만 가격 할인도 없습니다. 이 사건은 확약의 법적 효력을 원본에서 재확인한 뒤, 실제 입찰가격이 어느 수준까지 내려오는지를 따져 접근할 물건입니다.
