수원지방법원 2025타경53297. 경기도 시흥시 은행동 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층 1171호로, 공부상 용도는 휴게음식점인 근린시설입니다. 감정평가 당시 이용상태는 공실이었습니다. 등기상 현재 소유자는 박성희이고, 2019년 11월 11일 국민은행 근저당권이 채권최고액 303,600,000원으로 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 9월 11일 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 회차 매각가를 349,000,000원으로 가정한 배당표에서도 집행비용과 국민은행 근저당권을 배당한 뒤 39,714,000원이 소유자에게 남고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 상가성 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 비교하기 어렵고, 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 지표가 없어 신건 가격의 절대적 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층 1171호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 휴게음식점 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상3층 중 1층 1171호 |
| 소유자 | 박성희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 278,819,556원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.10.02. 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2019.11.11. 박성희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권 303,600,000원이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.11. 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 접수됐고, 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 349,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 이번 물건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세처럼 가격 메리트를 직접 검증할 수 있는 실거래 비교지표가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격이 싸다고 판단할 수 없으며, 신건 349,000,000원의 적정성은 별도 상가 시세·임대수익·공실기간 검토가 필요한 상태입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 349,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 279,200,000원 | 29,108,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 223,360,000원 | 84,167,040원 | 0원 |
유찰될 경우 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰에 따라 매수인의 권리 인수액이 늘어나는 구조가 아니라, 낙찰가격 자체가 투자 판단의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 303,600,000원 | 303,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,714,000원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 근저당권 채권최고액 303,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 39,714,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행고등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 상업적 성숙도는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 현재 이용. 공부상 휴게음식점이며 조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 목적물 부지는 각 방면으로 대로 및 중로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 349,000,000원 자체가 싸다는 근거는 없습니다. 인근 동종 근린시설의 매매사례와 임대사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 단순한 일시 공실인지, 상권·동선·임대료 수준 때문에 장기 공실인지 현장 확인이 중요합니다.
- 임대차 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 수익성 계산. 예상 임대료·관리비·공실기간을 반영해 실제 수익률을 계산한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 물건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2019.11.11. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 투자 판단의 핵심인 가격 쪽에는 빈틈이 있습니다. 목적물은 1층 근린시설·휴게음식점이고 현재 공실이며, 신건 최저가 349,000,000원과 비교할 최근 실거래 지표가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리만 보면 접근 가능한 물건이지만, 가격과 환금성 확인 없이는 신건 응찰 근거가 약한 유형입니다. 결론은 권리는 확인, 가격은 보수적으로 검증입니다.
