수원지방법원 2025타경53308. 시흥시 월곶동 월곶2차풍림아이원아파트 211동 11층 1103호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 309,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현재 소유자는 채여림이며, 2015.12.22. 소유권을 취득할 당시 등기부상 거래가액은 219,000,000원입니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐고 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
이 등기부에는 과거 담보권과 경매 이력이 여러 차례 등장합니다. 국민은행·농협·서울캐피탈대부· 굿모닝캐피탈대부·상상대부·피플펀드 계열 담보권과 전세권 가운데 상당수는 이미 말소됐고, 2018년과 2020년 임의경매개시결정도 각각 취하 후 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매는 2025.09.15. 주식회사 오케이플러스대부가 신청한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53308 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1010-1 월곶2차풍림아이원아파트 211동 11층 1103호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 월곶중앙로14번길 87 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 채여림 (2015.12.22. 소유권이전, 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 109,538,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급일 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리되는 구조
말소기준은 2015.12.22. 을구 7번 하나은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 170,040,000원이며, 등기부에는 2019.05.23. 채권최고액을 144,760,000원으로 변경한 내역도 확인됩니다. 이번 예상배당표는 제공된 배당 계산에 따라 하나은행 채권액을 170,040,000원으로 반영하고 있습니다.
말소기준 이후 2024.04.11. 소상공인시장진흥공단의 가압류 32,500,210원이 등기됐고, 2025.09.15. 현재 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 예상배당 시나리오에서 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 3.09억, 시세 단정은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 309,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 247,200,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 197,760,000원입니다. 다만 이 분석에서는 동일 단지 최신 실거래와의 가격 비교를 하지 않으므로, 현재 3.09억원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 309,000,000원 | 202,540,210원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 247,200,000원 | 202,540,210원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 8,348,850원 | 0원 |
특히 2회 유찰 시에는 채권 총액 202,540,210원 가운데 8,348,850원이 미배당으로 남습니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 그 미배당액을 매수인이 승계하지 않으므로 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 170,040,000원 | 170,040,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,500,210원 | 32,500,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,333,790원 |
현재 회차 309,000,000원 가정에서는 채권 총액 202,540,210원이 전액 배당되고, 소유자에게 101,333,790원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곶중학교 동측 인근으로, 주위에 중·대규모 아파트단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 월곶역(수인선)이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 내 11층 1103호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류·소로3류·중로1류에 접하고, 교육환경 보호구역·과밀억제권역·외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.12.22. 을구 7번 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인·점유관계를 확인해 실제 명도 상대방과 임차관계를 점검하세요.
- 가격 검증. 신건 309,000,000원이 시세 대비 유리한지는 별도 실거래 비교가 필요합니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 247,200,000원, 2회 유찰 시 197,760,000원입니다. 2회 유찰에서는 8,348,850원의 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 한계. 예상배당은 집행비용 5,126,000원과 표시 채권을 기준으로 한 계산이며, 당해세·최우선변제 등은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2015.12.22. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 예상배당 시나리오에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 권리분석은 안정적인 편입니다.
다만 신건 최저가 309,000,000원에 가격 메리트까지 있다고 단정할 단계는 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 하고, 시세 대비 적정성 역시 별도 검증이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원은 긍정적, 신건 가격과 점유관계는 확인 후 판단”입니다.
