수원지방법원 2025타경53349. 안산시 단원구 성곡동 마리나큐브 9층 909호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 현재 이용상태는 생활형숙박시설입니다. 소유자는 임동순이며, 등기에는 2021.04.27. 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원이 기재돼 있고 2023.05.26. 소유권이전등기가 접수됐습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 현재 임의경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 신고도 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53349 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-7 마리나큐브 9층 909호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 시화호수로 641 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활형숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 28층 건물 내 9층 909호 · 사용승인일 2023.02.27 |
| 소유자 | 임동순 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 113,173,024원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 없음. 제공된 권리관계상 별도의 임차보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 2023.05.26. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 현재 사건의 2025.09.18. 임의경매개시결정과 2025.09.25. 국 압류, 2026.06.30. 안산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원으로 신건입니다. 소유권이전 등기에는 거래가액 150,000,000원이 기재돼 있으나, 이 금액만으로 현재 시장가격을 판단할 수는 없습니다. 특히 본 물건은 감정평가상 생활형숙박시설로 이용중이므로 일반 주거용 공동주택과 동일한 방식으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,750,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 51,750,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 10,368,000원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 112,000,000원으로 내려가면서 근저당권 기준 미배당액이 10,368,000원 발생합니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액과 같은 뜻이 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 반달섬 북측 인근으로, 오피스텔·생활숙박시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 사건상 용도인 근린시설과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 북측 폭 20미터, 남측 폭 25미터 포장도로에 접해 차량 출입이 자유로운 상태입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 토지면적은 2,004.8㎡이며 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.05.26. 을구 1번 경기남부수산업협동조합 근저당권이 기준입니다.
- 압류 확인. 2025.09.25. 국 압류와 2026.06.30. 안산시 압류가 있으며 모두 말소기준 이후 권리입니다.
- 임차·점유 확인. 등기·배당 자료상 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 생활형숙박시설 이용입니다. 실제 사용상태와 관련 규제를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 175,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 10,368,000원 미배당이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 가격 검증’이 승부처
이 사건의 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 근저당 이후 현재 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
감정평가상 물건은 생활형숙박시설로 이용중이고, 현재 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 신건 175,000,000원을 두고 싸다거나 비싸다고 단정하기보다는, 용도 특성과 실제 시장가격을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다. 권리분석은 합격권, 가격판단은 보류. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 175,000,000원의 시장 적정성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.