수원지방법원 2025타경53355. 안산 상록구 부곡동 대영빌라 2층 201호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 4층 규모 다세대주택의 2층 201호이고, 전용면적은 43.41㎡입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 점은 가격이 아니라 매각 대상의 성격입니다. 등기부상 현재 소유관계는 이옥분 4분의 2, 이재구 4분의 1, 이재삼 4분의 1의 공유이고, 사건번호 2025타경53355의 경매개시결정은 이재삼 지분에 관하여 등기되어 있습니다.
말소기준은 2022.05.10 국민건강보험공단의 압류입니다. 그 뒤의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 근저당이 복잡한 전형적인 담보권 경매와는 다릅니다. 오히려 공유지분 취득 후의 사용·처분·협의 문제, 그리고 현재 201호 점유자로 조사된 이재구의 권리관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 553-2 대영빌라 2층 201호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 옹주길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.41㎡ · 방2·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실·발코니·현관 |
| 현재 공유관계 | 이옥분 4분의 2 · 이재구 4분의 1 · 이재삼 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 25,000,000원 / 25,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 14,165,614원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각특이사항 | 지분매각 · 공유자 우선매수신고 제한 있음 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘공유지분 구조’가 핵심
2004년 설정된 국민은행 근저당권 13,000,000원은 2010.06.24 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2022.05.10 국민건강보험공단 압류이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 소유권 부분은 상속과 사해행위취소 판결에 따른 경정을 거쳐 현재 이옥분 4분의 2·이재구 4분의 1·이재삼 4분의 1 구조로 정리되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재구 | 201호 · 주거 | 2021.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이재구의 전입일은 2021.01.08로 말소기준 압류일인 2022.05.10보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 보증금 액수 자체가 확인되지 않아 낙찰 후 매수인이 부담할 금액도 현재로서는 확정할 수 없습니다.
또한 이재구는 현재 등기부상 4분의 1 공유자이기도 합니다. 따라서 현황조사상 점유 상태와 등기상 공유자 지위가 함께 존재하는 만큼, 단순한 일반 임차인 사건보다 실제 점유 권원과 인도 가능성을 더 면밀히 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 28.4%라는 숫자만 보면 틀린 결론이 나온다
대영빌라(553-2)는 12세대, 2003.11.19 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 43.41㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 1건이고, 2022.09 1층이 88,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균과 최신 거래, 최근 12개월 평균으로 제공된 값 모두 88,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 43.41㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 평균 | 43.41㎡ | 1건 | 88,000,000원 |
데이터상 최저가 25,000,000원은 전체호 실거래 88,000,000원의 28.4%입니다. 하지만 이 비율을 근거로 “시세보다 70% 이상 싸다”라고 평가하면 안 됩니다. 이유는 경매 대상이 전체호가 아니라 지분이기 때문입니다. 전체호 실거래와 지분 최저가는 비교 단위가 다르며, 지분은 단독 사용·매각이 제한되는 특성 때문에 별도의 환금성 할인도 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 850,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 14,165,614원 | 14,165,614원 |
| 2. 경매개시결정 · 엠메이드대부 유한회사 | 14,165,614원 | 9,984,386원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 28,331,228원 중 예상 배당은 24,150,000원, 미배당은 4,181,228원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자 보증금도 미상이라 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡초등학교 동북측 인근 옹주길에 위치하며, 부근은 공동주택 밀집지역입니다. 북측은 부곡공원과 접하고 서남측에는 제일컨트리클럽이 소재해 주거환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 다세대주택이며, 급배수·위생·소화·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 다세대주택 부지이며 남측으로 소로2류 포장도로와 접합니다. 토지면적은 325.0㎡, 공시지가는 1,559,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모 다세대주택이고, 이번 매각은 전체호가 아닌 공유지분입니다. 일반적인 완전소유권 매매보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 확인. 사건번호 2025타경53355는 등기부상 이재삼 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서의 정확한 매각 지분과 지분범위를 원문에서 대조하세요.
- 이재구 점유관계 확인. 전입일은 2021.01.08이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없으므로 보증금, 임대차계약, 점유권원을 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대응. 공유자 우선매수신고 제한이 기재되어 있습니다. 외부 입찰자는 해당 매각기일의 우선매수 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 지분 사용·처분 전략. 낙찰 후 바로 전체 201호를 단독 사용하거나 자유롭게 처분하는 구조가 아닙니다. 나머지 공유자와의 협의 가능성을 검토하세요.
- 시세 재확인. 동일 면적 실거래는 2022.09 88,000,000원 한 건입니다. 현재 전체호 시세와 지분가치는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 점유자 보증금도 미상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “28.4% 할인”이 아니라 “지분 1개를 사는 경매”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 25,000,000원이 전체호 실거래 88,000,000원의 28.4%라 매우 저렴해 보입니다. 하지만 그 해석은 매각 대상을 놓친 것입니다. 이번 사건은 지분매각이고, 다른 공유자가 남으며 공유자 우선매수 절차도 있습니다. 여기에 201호에는 말소기준보다 앞선 2021.01.08 전입자가 조사돼 있지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격이 싸다”가 아니라 “권리·점유·공유관계를 먼저 풀어야 한다”입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸만 보고 안전형으로 분류하기 어렵고, 전체호 실거래와 지분 최저가를 직접 비교해 할인율을 부여해서도 안 됩니다. 지분매각·공유자 우선매수·점유자 보증금 미상이 동시에 남아 있어, 권리분석 난도와 환금성 측면에서는 보수적으로 접근할 사건입니다.
