수원지방법원 2025타경53386. 시흥시 월곶동 소재 부동산을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하층 창고, 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중이고, 사건의 용도도 연립/다세대와 토지가 함께 묶여 있습니다. 현재 소유자는 김영아이며, 건물 등기상 도로명주소는 경기도 시흥시 동서로10번길 4입니다.
권리구조의 중심은 2015.12.22. 설정된 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 348,000,000원이고 공동담보에는 월곶동 643-31·643-32·643-24 토지가 포함됩니다. 이후 설정된 지영숙 근저당권 420,000,000원, 조정욱 근저당권 72,000,000원, 김옥주 외 근저당권 180,000,000원과 시흥시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53386 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 643-31 |
| 건물 등기 소재 | 경기도 시흥시 월곶동 643-24 · 경기도 시흥시 동서로10번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지1층 창고 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 소유자 | 김영아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,102,103,540원 / 1,102,103,540원 (신건) |
| 청구액 | 304,858,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 12번 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 이 근저당권은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고 2026.03.19. 등기됐습니다. 말소기준 뒤에 존재하는 시흥시 압류와 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어, 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당요건은 별도 확인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전오현 | 1층 | 2021.07.05 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 |
전오현의 전입일은 2021.07.05.로 말소기준일 2015.12.22.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,700,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없습니다. 예상배당표에도 임차인 배당은 반영돼 있지 않으며, 임차인 최우선변제는 미반영 사항으로 표시돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,102,103,540원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 부동산의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
특히 이 건물은 지하층 창고·1층 근린생활시설·2층 주택의 혼합 이용이고 토지가 함께 일괄매각됩니다. 단순 주거용 연립·다세대의 평당 시세만 대입해 가격을 판단하는 방식은 적절하지 않습니다. 토지 가치와 근린생활시설의 수익성, 주택 부분의 이용가치까지 각각 검증한 뒤 총액을 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,102,103,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,421,035원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 영등포농업협동조합 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 지영숙 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 조정욱 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 을구 19번 근저당권 · 김옥주 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,682,505원 |
채권액은 채권최고액 기준으로 계산된 예상배당입니다. 현 회차에서는 총 채권 1,020,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되고 소유자 잔여는 68,682,505원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 채권 미배당액이 0원입니다. 감정가의 0.8 시나리오인 881,682,832원에서는 미배당액이 149,533,996원, 0.64 시나리오인 705,346,265원에서는 324,107,198원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 채권자의 회수 부족분이지, 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 월곶JC 북측 인근. 주상용 건물·단독주택·농지·임야가 혼재하는 도시외곽지대이며 인근에 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물 이용. 지1층 창고, 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1997.03.12.입니다.
- 설비. 기본적 위생설비와 급배수설비가 있고 주택 부분에 난방설비가 추가돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·집단취락지구·개발제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.12.22. 영등포농업협동조합 근저당권과 2026.03.19. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 관계를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차인 확인. 전오현은 대항력 없음으로 판단돼 있으나 확정일자·배당요구·최우선변제 여부는 원문을 재확인하세요.
- 혼합용도 현황. 지1층 창고·1층 근린생활시설·2층 주택의 실제 점유 및 영업·주거 상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 대상 범위, 643-24·643-31·643-32 각 토지와의 관계를 매각목록에서 확인하세요.
- 규제 검토. 자연녹지지역·집단취락지구·개발제한구역 등 토지이용 규제가 향후 증축·용도변경·개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 근린주택·다가구·토지 거래와 임대수익을 별도로 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 활용은 별도 검증”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2015.12.22. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 근저당권들은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 1층 임차인 전오현도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
반면 물건 자체는 단순 주거용이 아닙니다. 창고·근린생활시설·주택이 섞여 있고 토지가 일괄매각되며 개발제한구역을 포함한 토지이용 규제가 확인됩니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문에 신건 최저가 1,102,103,540원을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 입찰의 승부처는 말소 여부가 아니라 실제 이용상태와 토지가치, 규제, 임대수익을 반영해 1,102,103,540원의 적정성을 검증하는 데 있습니다.
