대구지방법원 2025타경4074. 대구 달서구 대곡동 삼성래미안2차아파트 203동 1층 101호입니다. 현재 소유자는 김수용이며, 2014년 1월 15일 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 월배농업협동조합이 채권최고액 206,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 월배농업협동조합의 추가 근저당 70,800,000원, 박인동 근저당 120,000,000원, 국·국민건강보험공단의 압류, 롯데카드·케이비국민카드·근로복지공단 가압류와 2025년 12월 10일 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당이 부족하더라도 그 미배당 채권액 자체가 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

확인된 임차인 정보는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 상태는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다. 현재 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 과거보다 내려왔다

삼성래미안2의 비교 면적은 122.4㎡이며, 확인된 실거래 7건의 전체 평균은 341,857,142원입니다. 그러나 최근 거래는 2026년 4월 315,000,000원, 2026년 5월 320,000,000원으로 최근 12개월 평균이 317,500,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 가격이 낮고, 최근 대 과거 추세도 -9.7%입니다.

현재 최저매각가 312,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.3%입니다. 최근 평균보다는 아래지만 차이가 크지 않습니다. 특히 최근 가격 추세가 -9.7%인 만큼, 과거 전체 평균 341,857,142원을 기준으로 “크게 싸다”고 판단하면 하락 흐름을 놓칠 수 있습니다. 최신 거래도 320,000,000원 수준이라 신건 가격의 절대적인 할인 폭은 제한적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)

총 채권액 572,478,606원 중 예상배당은 306,832,000원, 미배당은 265,646,606원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 대진초등학교 동측에 인접하며, 부근은 아파트와 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통시설과의 접근성 등을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남측 왕복 2차선, 동측 왕복 3차선 포장도로, 서측 폭 약 4미터 보도블럭 포장도로와 접하며 북측 인근으로 상화로가 통과합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류·보행자전용도로·중로3류 등에 접하고, 토지구획정리사업지구와 교육환경 보호 관련 구역이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 13,328㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 건물. 18층 건물 중 1층으로, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지. 삼성래미안2는 317세대이며 2001.10.05 준공되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 기준. 전체 평균 341,857,142원보다 최근 12개월 평균 317,500,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해 가격 상한을 잡으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대 과거 가격 추세가 -9.7%입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 98.3%라는 점만으로 충분한 안전마진이라고 보기는 어렵습니다.
• 1층 개별성. 비교 거래에는 4층·18층 등 다른 층이 포함되어 있으므로 1층 101호의 개별 가치는 현장 상태와 함께 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당 부족 오해 금지. 현재 회차에서도 미배당 265,646,606원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘조금 싸다’보다 ‘하락장 확인’이 먼저

이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2014년 월배농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 312,000,000원이 최근 12개월 평균 317,500,000원의 98.3%로, 할인 폭이 크지 않습니다. 더 중요한 것은 최근 시세 흐름이 -9.7%라는 점입니다.

따라서 과거 전체 평균 341,857,142원을 근거로 가격 메리트를 크게 평가하기보다는 2026년 315,000,000원·320,000,000원 거래를 중심에 두는 편이 안전합니다. 권리는 비교적 깔끔하지만 신건 가격은 공격적으로 볼 단계가 아닙니다. 현재 사건의 승부처는 권리 인수보다 하락 추세 속에서 312,000,000원의 가격이 충분한지, 그리고 1층 개별 조건을 어떻게 반영할지에 있습니다.