대구지방법원 2025타경4074. 대구광역시 달서구 대곡동 삼성래미안2차아파트 203동 101호에 대한 임의경매 사건입니다. 소유자 김수용은 2014년 1월 15일 매매계약을 체결하고, 같은 해 3월 14일 거래가 265,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이날 월배농업협동조합 앞으로 채권최고액 206,400,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 월배농업협동조합의 추가 근저당, 박인동의 근저당, 카드사와 근로복지공단의 가압류, 세무서 및 국민건강보험공단의 압류가 차례로 등장합니다. 등기부만 보면 채무관계가 복잡하지만, 후순위 권리가 많다는 사실 자체가 낙찰자의 인수 부담을 의미하지는 않습니다. 본건은 말소기준권리부터 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계는 미상이므로, 등기부상의 권리 소멸과 실제 점유·명도 문제는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당부터 후순위 압류까지

권리분석의 중심은 2014년 3월 14일 설정된 월배농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 206,400,000원의 을구 17번 근저당이 말소기준이 되며, 같은 조합의 을구 18번 근저당 70,800,000원과 박인동의 을구 22번 근저당 120,000,000원도 매각으로 소멸합니다.

갑구의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 롯데카드·케이비국민카드·근로복지공단 가압류도 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정됐습니다. 배당금을 전액 받지 못하더라도 매수인이 그 부족액을 직접 승계하는 구조는 아닙니다. 이미 말소된 과거 전세권과 근저당권 역시 현재의 유효한 인수권리로 취급하지 않습니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 차이 확보

삼성래미안2차는 317세대 규모로, 준공일은 2001년 10월 5일입니다. 전용 약 122.4㎡의 실거래를 비교하면 현재 최저매각가 218,400,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원의 68.8%입니다. 다만 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 사용하면 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있으므로 최근 거래와 추세를 우선해 판단합니다.

최근 거래 기준으로 보면 2026년 4월 315,000,000원, 5월 320,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 317,500,000원입니다. 최저매각가와의 차이는 99,100,000원입니다. 가장 최근 거래가 320,000,000원과 비교해도 101,600,000원 낮습니다.

그러나 전체 7건 평균 341,857,142원은 2023년과 2024년의 상대적으로 높은 거래를 포함합니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -9.7%로 하락했습니다. 특히 본건은 1층인 반면 최근 비교 거래는 4층과 18층이므로, 최근 평균과의 가격 차이를 모두 확정적인 수익 여유로 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)

예상배당은 현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 계산입니다. 집행비용 3,857,600원을 제외하면 채권자에게 배분되는 금액은 214,542,400원입니다. 월배농업협동조합의 선순위 근저당이 대부분을 가져가므로 후순위 채권에는 큰 미배당이 발생합니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 기준으로 계산했습니다. 전체 채권액 572,478,606원 중 예상배당 214,542,400원, 미배당 357,936,206원입니다. 실제 배당은 확정 채권액·당해세·우선변제·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 증가, 인수는 0원 추정

이 사건은 현재 1회 유찰되어 감정가의 70%를 최저매각가로 적용하고 있습니다. 추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 매각대금이 감소하면서 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 현재 확인된 등기상 권리의 소멸 구조는 변하지 않습니다.

현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 357,936,206원입니다. 2회 유찰 시에는 422,538,926원, 3회 유찰 시에는 467,760,830원으로 늘어납니다. 채권자의 손실 가능성이 커지는 것과 매수인의 인수액이 늘어나는 것은 다른 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 대진초등학교 동측에 인접해 있으며, 주변은 아파트와 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 왕복 2차선 포장도로, 동측 왕복 3차선 포장도로, 서측 폭 약 4m 보도블록 포장도로에 접하고 북측 인근으로 상화로가 통과합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 18층 건물 중 1층 세대입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등의 규제를 받습니다. 토지 공시지가는 1,967,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부 유지관리 상태는 별도 점검 대상입니다.
• 환금성. 317세대 아파트로 동일 평형 거래 사례가 존재하지만, 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 1층 물건의 매수 수요와 가격 할인 폭은 다른 층과 구분해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력·점유 확인. 임대관계 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 매각물건명세서와 현황조사를 대조하고 현장 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2014.03.14 월배농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최종 등기부와 대조하세요.
• 국세·공과금. 국세 및 국민건강보험공단 압류가 있어 실제 배당순위와 세금 관련 사항을 확인해야 합니다. 등기상 압류 소멸과 실제 우선배당액은 구분해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 최근 4층 320,000,000원 및 18층 315,000,000원 거래를 본건 1층의 확정 가치로 사용하지 마세요. 채광·사생활·습기·소음 등을 직접 살펴보세요.
• 하락장 대응. 최근 거래 추세 -9.7%를 반영하여 향후 매각가격과 보유기간을 보수적으로 산정하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 357,936,206원이 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 예상 인수액은 0원이지만 임대관계 확인이 선행돼야 합니다.
• 명도·관리비. 소유자 또는 제3자 점유 여부를 확인하고, 인도 협의 비용과 공용부분 관리비 체납 가능성을 검토하세요.
• 경매 진행 상태. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부와 변경·정지·취하 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 있다, 점유 확인이 관건”

삼성래미안2차아파트 203동 101호는 1회 유찰로 최저매각가가 218,400,000원까지 낮아진 물건입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 317,500,000원에 비해 68.8% 수준이므로 가격 차이는 분명합니다. 최근 거래가 320,000,000원과 비교해도 매각 최저가격은 상당히 낮습니다.

권리 측면에서도 2014년 월배농업협동조합 근저당권이 명확한 말소기준이 되고, 이후 설정된 후순위 권리들이 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자들에게 발생하는 미배당은 등기상 소멸권리의 채무를 매수인이 떠안는다는 의미가 아닙니다.

다만 임대관계 미상이라는 점을 지나쳐서는 안 됩니다. 신고된 임차인이 없는 것과 모든 점유·대항력 문제가 해소됐다는 것은 다릅니다. 아울러 시세 추세는 -9.7%로 하락하고 있고, 본건은 비교 거래보다 낮은 1층입니다. 최근 12개월 거래 표본도 2건에 그쳐 개별 호수의 적정 가격에는 불확실성이 있습니다.

종합 판단은 A등급(72점). 최근 시세 대비 의미 있는 가격 차이와 말소기준이 명확한 권리구조가 장점입니다. 반면 시세 하락·저층·임대관계 미확인이 감점 요소입니다. 가격은 관심권, 권리는 조건부 양호 — 실제 점유와 1층 적정가 확인 후 입찰을 결정할 물건입니다.