수원지방법원 2025타경53403. 배곧두손지젤타워 16층 에이1614호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 오기식이며, 현재 등기부상 핵심 권리는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 보증금은 115,000,000원, 전입신고일은 2022.05.16, 확정일자는 2022.04.18로, 2025.09.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 포기서가 없었다면 낙찰자에게 잔존 보증금이 넘어가는 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.2.26. 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 포기서가 제출됐습니다. 이 확약은 해당 임차권에 적용되므로, 배당표상 계산되는 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 2024.06.17. 등기됐고, 전입신고 2022.05.16·확정일자 2022.04.18로 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

한국토지주택공사는 해당 신고에서 보증기관으로 표시돼 있으므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 이 자료에서 별도로 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 명의 신고 1건이 확인됩니다.

② 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 ‘포기서’가 핵심

포기서가 없다는 원칙 계산만 적용하면 신건 매각가 84,000,000원에서 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족한 32,912,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 단순히 최저가만 볼 수 없는 구조입니다.

하지만 이 사건은 포기서가 있으므로 그 부족분을 매수인에게 청구하지 않습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 84,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 계산상 인수액은 49,409,600원, 2회 유찰 시에는 62,607,680원으로 증가하지만, 포기서가 유효하게 적용되는 한 이 금액들은 룰상 계산액일 뿐 실질 매수인 부담은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

배당표의 원칙 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 32,912,000원입니다. 다만 2026.2.26. 포기서에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 배곧1동행정복지센터 남서측 직선거리 약 500미터 지점의 배곧두손지젤타워로, 인근은 상업·업무용 부동산이 밀집한 상가지대이며 아파트단지·공원·학교가 함께 분포합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 오이도역(4호선·수인분당선)은 남동측 직선거리 약 800미터, 정왕I.C는 북측 직선거리 약 1.3km 지점입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하6층·지상17층 건물의 16층입니다.
• 설비. 지역난방, 위생·급배수, 엘리베이터, 화재경보, 출입구보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 평지의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지이고 북서측 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기서 원문 확인. 이 물건의 권리분석은 2026.2.26. 제출된 포기서가 핵심입니다. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 원문 대조하세요.
• 배당과 인수를 구분. 배당표상 32,912,000원 부족이 발생하지만, 확약에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
• 가격은 시세 확인 후. 실거래 비교 자료가 없으므로 84,000,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 참고해 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 점유관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 포기서다

등기부만 보면 이 물건은 결코 단순하지 않습니다. 보증금 115,000,000원의 임차권이 강제경매개시결정보다 먼저 존재해, 원칙상 신건에서 32,912,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문입니다. 하지만 2026.2.26. 제출된 포기서에서 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 주된 인수 위험은 실질적으로 0원으로 해소됩니다.

현재 회차 기준 실질취득은 84,000,000원입니다. 다만 비교 실거래 자료가 없어 이 가격 자체의 시장 매력도는 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리는 포기서로 정리됐지만, 가격은 별도 시세 검증이 필요하다는 점입니다.