대구지방법원 2025타경4272. 대구 달서구 월성동 ‘월성e-편한세상’ 107동 203호, 전용 84.9796㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 곽여진·최현욱 각 2분의 1 공유이고, 2015년 7월 7일 매매를 원인으로 거래가 423,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 기준점은 2017년 9월 8일 설정된 우리은행 근저당권 275,000,000원입니다. 그 뒤 2021년 대성새마을금고 근저당 276,000,000원이 설정됐고, 대성새마을금고가 2025년 12월 29일 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 배당모형상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
가격은 단순히 “최근 평균보다 4.6% 낮다”만 보면 안 됩니다. 이 호수는 2층이고, 같은 전용 84.98㎡의 2026년 6월 2층 실거래가가 535,000,000원입니다. 현재 최저가는 532,000,000원으로 차이는 3,000,000원에 불과합니다. 게다가 최근 12개월 평균은 557,416,666원이지만 최근 구간이 과거 구간보다 1.6% 하락한 흐름이므로, 전체 평균이나 고층 거래만 기준으로 “싸다”고 판단하기보다 같은 층 실거래를 더 무겁게 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 536 월성 이-편한세상 107동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9796㎡ · 지상 29층 중 2층 |
| 소유자 | 곽여진 2분의 1 · 최현욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 532,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성새마을금고 / 231,266,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2017년 우리은행이 말소기준
2009년 가처분과 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2010년 대구은행 근저당도 2013년 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2017.09.08 우리은행 근저당권 275,000,000원입니다. 이후의 대성새마을금고 근저당 276,000,000원과 2025.12.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 할인보다 ‘같은 2층 5.35억’이 중요
월성e-편한세상은 1,097세대, 2009년 10월 6일 준공 단지입니다. 전용 84.98㎡의 확인된 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 13 | 568,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 567,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 535,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 8 | 552,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 4 | 542,500,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 20 | 570,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 13 | 579,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 13 | 579,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 18 | 560,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 18 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 557,416,666원 |
현재 최저가 532,000,000원은 최근 12개월 평균 557,416,666원의 95.4%이고, 최신 거래 2026년 8월 568,000,000원보다도 낮습니다. 평균치만 보면 가격 여지가 있습니다. 하지만 이 물건과 동일한 2층에서 2026년 6월 535,000,000원 거래가 확인돼 현재 최저가와의 차이는 3,000,000원뿐입니다. 입찰경쟁으로 응찰가가 조금만 올라가도 같은 층 최근 실거래 수준을 넘어설 수 있다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,720,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대성새마을금고 | 276,000,000원 | 249,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당모형상 총 채권 551,000,000원 중 524,280,000원이 배당되고 26,720,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 대성새마을금고의 사건 청구액은 231,266,990원이며, 위 배당표는 근저당 채권최고액 기준 모형입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 532,000,000원 | 26,720,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 425,600,000원 | 132,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 340,480,000원 | 216,086,720원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회로, 현재 신건 가격을 시장이 그대로 받아줄지 여부는 매각기일의 경쟁 강도에 달려 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조암초등학교 동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·학교·각종 근린생활시설이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 29층 중 2층 203호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 약 35m, 남동측 약 20m, 남서측 약 10m, 북서측 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·중로2류·소로1류·보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,773,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1,097세대 아파트이고 전용 84.98㎡ 거래가 이어지고 있으나 최근 가격 추세는 -1.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 실거래를 기준점으로. 2026년 6월 동일 면적 2층이 535,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가와 3,000,000원 차이뿐이므로 응찰가 상승 여지를 엄격히 관리해야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 과거 구간보다 1.6% 낮습니다. 전체 평균 561,875,000원만 보고 할인폭을 크게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.09.08 우리은행 근저당이 기준이며, 2021년 대성새마을금고 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 배당표 해석. 현재 배당표의 대성새마을금고 미배당 26,720,000원은 채권최고액 기준 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 관리비·점유비용. 실제 체납관리비와 인도 과정의 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 얇은 할인”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 가격도 최근 12개월 평균 557,416,666원보다 25,416,666원 낮고 최신 거래 568,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 물건이 2층이라는 점을 반영하면 결론이 달라집니다. 2026년 6월 동일 면적 2층 실거래가 535,000,000원, 현재 최저가는 532,000,000원으로 차이가 3,000,000원에 불과합니다. 최근 시세도 -1.6% 하락 추세입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격이지만, 신건 가격의 할인 여유는 얇은 편입니다. 입찰의 승부처는 권리 인수가 아니라 경쟁 과정에서 응찰가를 얼마나 보수적으로 지키느냐입니다.
