대구지방법원 2025타경4272. 달서구 월성동 월성e-편한세상 107동 203호, 전용 84.9796㎡ 아파트입니다. 2009년 준공된 1,097세대 단지로, 해당 물건은 지상 29층 건물의 2층에 위치합니다. 등기상 소유자는 곽여진·최현욱 공동명의로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2015년 9월 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 423,000,000원입니다.

권리관계에서 가장 중요한 기준점은 2017년 9월 8일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 275,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2021년 5월 대성새마을금고의 근저당권 276,000,000원이 설정됐으며, 대성새마을금고가 2025년 12월 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

이 물건은 1회 유찰되어 감정가 532,000,000원에서 최저매각가 372,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 약 187,957,142원 낮은 가격입니다. 다만 이는 최저가를 기준으로 한 비교이며, 실제 낙찰가와 취득 부대비용에 따라 최종 가격 경쟁력은 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 매각으로 소멸

말소기준권리는 2017.09.08 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2021.05.03 설정된 대성새마을금고 근저당권과 2025.12.29 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸합니다. 과거 대구은행 근저당권 및 가처분·신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 33.5% 할인된 최저가

월성e-편한세상 동일 평형(전용 약 84.98㎡)의 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 563,375,000원이지만, 오래된 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 실제 가격 판단은 최근 12개월 평균 560,357,142원과 최신 거래 578,000,000원을 우선 기준으로 삼습니다.

최근 12개월 평균 560,357,142원 대비 현재 최저가는 66.5%입니다. 최신 거래인 2026년 9월의 578,000,000원과 비교해도 최저매각가는 약 64.4% 수준입니다. 가격만 놓고 보면 확실한 할인 구간에 진입했습니다.

특히 비교할 만한 거래는 2026년 6월 2층, 535,000,000원입니다. 경매 대상 역시 2층이므로 층수 조건이 일치하는 실거래 사례입니다. 이 거래와 현재 최저가의 차이는 162,600,000원입니다. 다만 향·내부 상태·수리 여부는 개별적으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 372,400,000원 가정)

집행비용은 매각대금 기준 추정치입니다. 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산했고, 실제 확정채권액·당해세·최우선변제 등의 사유에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 매수인 인수금이 아닙니다.

현재 최저매각가에서 집행비용 6,013,600원을 공제하면 채권자 배당재원은 366,386,400원입니다. 우리은행에 275,000,000원을 배당하고, 나머지 91,386,400원이 대성새마을금고에 배당되는 구조입니다. 대성새마을금고의 청구액은 231,266,990원이지만 예상 배당액은 이에 미치지 못합니다.

핵심은 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수액을 구분하는 것입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액 184,613,600원이 발생해도, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 낙찰자의 추가 상환 의무로 연결되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 커진다

현재 회차의 최저매각가는 372,400,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 260,679,999원, 182,475,999원입니다. 유찰이 반복될수록 채권자 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인된 등기상 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구 달서구 월성동 조암초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 학교, 근린생활시설로 형성된 아파트지대로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북동측 약 35m, 남동측 약 20m, 남서측 약 10m, 북서측 약 15m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 29층 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가 2,773,000원/㎡이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 수리 상태와 개별 하자는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,097세대 아파트 단지이며 동일 전용면적의 거래 사례가 확인됩니다. 2026년 거래에서도 535,000,000원~580,000,000원의 가격 차이가 발생했습니다. 2층이라는 개별 조건과 최근 -1.3% 하락 추세를 매도 가능가격에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임대차 관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하고 대항력 발생 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 말소기준권리. 2017.09.08 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 대성새마을금고 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 대조해야 합니다.
• 청구액과 배당액 구분. 신청채권자 대성새마을금고의 청구액은 231,266,990원입니다. 현재 예상배당액 91,386,400원과 다르므로 배당 부족과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
• 입찰가 상한. 최저가 372,400,000원은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 낙찰가 상승·취득세·명도비·수리비를 반영해 별도의 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 동일 층 거래 비교. 2026년 6월 2층 실거래 535,000,000원을 우선 참고하고, 층·향·평면·내부 상태에 따른 차이를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유 상태를 확인하고, 인도명령·명도협의가 필요한지 점검해야 합니다.
• 최근 시세 하락. 최근 거래 추세 -1.3%를 반영하여 매각 후 예상 시세를 보수적으로 산정해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 2026.10.22 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하고 가격은 매력적, 마지막 변수는 점유”

대구 월성e-편한세상 107동 203호는 현재 최저가 기준 가격 경쟁력이 뚜렷한 경매물건입니다. 감정가 532,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 372,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 560,357,142원입니다. 최근 시장이 -1.3% 하락 추세라는 점을 감안하더라도, 최저가와 최근 실거래 간 할인 폭은 큽니다.

권리분석에서도 우리은행과 대성새마을금고의 근저당권은 매각으로 소멸하며, 예상 배당 부족액 184,613,600원을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 권리상 예상 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.

그러나 임대관계 미상이라는 마지막 확인 과제가 남아 있습니다. 실질 점유관계가 확인되고 선순위 임대차 등 인수 위험이 없다는 점이 검증된다면 충분히 입찰을 검토할 수 있는 물건입니다. 반대로 점유·임대차 권리가 확인되지 않은 상태에서 최저가의 할인 폭만 믿고 응찰하는 것은 위험합니다. 권리는 긍정, 가격도 긍정, 최종 입찰 판단은 점유확인 후. 이 물건의 핵심 결론입니다.