수원지방법원 2025타경53420. 안산시 상록구 월피동 524-3, 아트하이츠빌라 3층 302호로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021년 2월 10일 매매, 거래가액 145,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2022년 4월 4일 안산세무서장 압류입니다. 이후 안산시 압류, 남동세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 2021년부터 대항력을 갖춘 임차권자 이세중입니다. 전입·점유는 2021년 1월 22일, 확정일자는 2021년 1월 4일이고 임차보증금은 145,000,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 2026년 1월 5일 신청채권자 주택도시보증공사가 이 임차권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한 내용이 있어, 이세중 관련 미배당 보증금은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 524-3 3층 302호 · 경기도 안산시 상록구 안산천서로1길 37-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 알.씨조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.10. 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 대항력 포기
현재 분석상 실제 임차인은 2명입니다. 이세중은 전입·점유가 말소기준일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차권자입니다. 반면 정용준은 2024년 3월 18일 전입으로 말소기준권리인 2022년 4월 4일 압류보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 정용준의 보증금은 확인되지 않았으나, 주어진 권리순위상 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이세중 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.22 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 대항력 포기 반영 |
| 정용준 302호 · 주거 | 2024.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.45억은 최근 거래의 131.8%
아트하이츠빌라의 확인된 실거래는 2023년 3월 1건으로, 전용 80.34㎡·1층 110,000,000원입니다. 분석 대상 면적은 69.27㎡로 면적이 정확히 일치하지 않고 실거래 표본도 1건뿐이라는 한계가 있습니다. 그렇더라도 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 110,000,000원이고, 현 최저가이자 확약 반영 실질취득액 145,000,000원은 그 131.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 80.34㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
따라서 이 사건은 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 더구나 실질 인수가 0원으로 정리되더라도 실제 지출 기준점은 145,000,000원으로 유지됩니다. 제공된 최근 실거래 기준으로는 오히려 35,000,000원 높은 수준이므로, “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”는 평가는 금지해야 하는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 이세중 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 이세중 보증금 중 2,830,000원이 미배당되는 구조입니다. 다만 대항력 포기 내용이 있으므로 그 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 알.씨조 평스라브지붕 4층 다세대주택 내 3층 302호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 월피동 광덕초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택과 다세대주택이 밀집한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장까지 도보 약 3~5분 거리로 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 세로장방형 평지의 다세대주택 부지이며 남동측 약 8m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,502,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 빌라이고 확인된 실거래가 1건이므로 가격 비교 표본이 적습니다. 동일면적 거래가 충분한 대단지 공동주택보다 매도 시 가격 발견과 환금성이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 문구 원본 확인. 이세중 관련 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 2026.01.05. 제출 문서에서 대항력 포기 범위와 조건을 반드시 직접 대조해야 합니다.
- 정용준 보증금 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금 자체는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 점유·명도 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 금액은 우선 배당에 영향을 줄 수 있으므로 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현 실질취득 145,000,000원은 제공된 최근 거래 110,000,000원의 131.8%입니다. 실거래 표본이 적더라도 현 가격을 ‘싼 가격’으로 전제해서는 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 동일면적 실거래 표본이 부족하므로, 재매각 시 예상 매수층과 거래기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격까지 좋아진 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 보증금 145,000,000원의 대항력 임차권이었지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한 내용 덕분에 이세중 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 정용준은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 권리 측면에서는 확약 원본만 정확히 확인된다면 부담이 크게 낮아진 사건입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 145,000,000원인데, 확인된 최신 거래 및 최근 평균은 110,000,000원으로 실질취득액이 131.8% 수준입니다. 거래 표본이 1건이고 면적도 일치하지 않는다는 한계가 있지만, 그 한계를 이유로 현 가격을 저평가라고 단정할 근거도 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 현 신건 가격은 보수적으로 접근할 구간. 이 물건의 승부처는 대항력 포기 확약의 유효성 확인과 입찰가격 통제입니다.
