수원지방법원 2025타경53444. 안산시 상록구 성포동 예술인아파트 5동 7층 702호입니다. 감정자료상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 7층입니다. 사용승인일은 1985.12.27., 비교 실거래 기준 면적은 84.87㎡입니다. 현재 소유자는 진지화이고, 경매를 신청한 채권자는 파주연천축산업협동조합입니다.

권리의 기준점은 2024.12.23. 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 평택시 청북읍 백봉리 199-3의 건물·토지와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당 이후 설정된 경기신용보증재단, 엔에이치농협캐피탈 주식회사, 한성수의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 확인되는 임차인 신고·목록은 없습니다. 다만 감정자료에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.

과거의 한국주택은행·한빛은행·우리은행·중소기업은행·페퍼저축은행·비엔케이캐피탈 관련 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2025.06.11. 평택세무서장 압류는 2025.06.30. 해제, 2026.02.26. 안산시 압류는 2026.04.17. 해제된 것으로 나타납니다. 따라서 현재 경매의 핵심은 2024.12.23. 근저당 이후 권리의 소멸 여부이며, 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 승계할 금액은 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 410,000,000원은 최근 시세 이상

예술인아파트 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 407,058,333원입니다. 신건 최저가 410,000,000원은 이 최근 평균의 100.7%입니다. 최신 거래는 2026.07. 400,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 높은 수준입니다.

최근 거래 범위는 388,000,000원~430,000,000원이고, 현재 최저가는 이 범위 안에 있습니다. 그러나 가격 메리트 판단의 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 놓고 보면 신건 최저가가 더 높습니다. 따라서 전체 거래 범위 안에 있다는 이유만으로 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)

채권자 총 청구액 2,756,762,793원 중 예상 배당액은 403,500,000원, 미배당액은 2,353,262,793원입니다. 후순위 가압류에는 배당이 없지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 따라 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 410,000,000원, 328,000,000원, 262,400,000원 어느 가격에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 유찰 시 가격 하락은 그대로 실질취득액 하락으로 이어지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정자료·실거래 기준)

• 입지. 성포초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 예술인아파트는 1,485세대이며 사용승인일은 1985.12.27.입니다.
• 거래 표본. 동일 면적대 최근 12개월 실거래가 12건 확인되고, 거래금액은 388,000,000원부터 430,000,000원까지 분포합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·성장관리권역·도시교통정비지역 등으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 2,406,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 승강기·위생 및 급배수·소화·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격부터 확인. 신건 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 평균 407,058,333원의 100.7%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별도로 판단해야 합니다.
• 최신 실거래 대조. 최신 거래는 2026.07. 400,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 높은 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 공동담보 확인. 파주연천축산업협동조합 근저당은 다른 부동산과 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고·목록은 없지만 감정자료의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 현장 점유를 대조해야 합니다.
• 규제 원본 확인. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부는 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.05.입니다. 매각기일 2026.09.17. 전 추가 등기나 명세서 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로

이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2024.12.23. 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 모든 가격 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 407,058,333원의 100.7%이고, 최신 거래 400,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 ‘권리가 깨끗하니 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리상 부담은 낮지만 가격 메리트가 확인되지 않는 구조로, 이 사건의 핵심은 권리보다 응찰가입니다.