수원지방법원 2025타경53471. 안산시 단원구 성곡동 반달섬 내 더스테이 12층 1204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가에서는 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부상 소유자는 강화신, 말소기준권리는 2024.03.13. 동서울농업협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.11.22. 태안농업협동조합 가압류 36,023,092원과 2025.10.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 가정 매각가 168,000,000원에서는 집행비용 3,152,000원, 동서울농업협동조합 84,000,000원, 태안농업협동조합 36,023,092원이 모두 배당되고 소유자에게 44,824,908원이 남는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 실제 이용 형태와 별도등기 확인이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53471 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 847-1 더스테이 12층 1204호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 74 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활형숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층 건물 중 12층 1204호 |
| 소유자 | 강화신 · 거래가액 162,234,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 77,247,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.03.13. 설정된 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 태안농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 최초 신탁 소유권은 이미 말소됐고, 같은 날 강화신 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 168,000,000원의 위치는 원본 비교가 필요
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 168,000,000원입니다. 다만 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래와 비교할 수 있는 금액이 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
특히 감정평가상 실제 이용은 생활형숙박시설입니다. 일반 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격이나 환금성을 가정해서는 안 되며, 반달섬 내 생활숙박시설·오피스텔·근린생활시설의 실제 거래 및 이용 여건을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 태안농업협동조합 | 36,023,092원 | 36,023,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,824,908원 |
현재 회차에서는 기재 채권이 전액 배당되고 44,824,908원이 소유자에게 남습니다. 1회 유찰 시에도 미배당은 0원이며, 2회 유찰 시에는 14,808,372원의 미배당이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 성곡동 반달섬 내 신규택지지대로, 주변은 생활숙박시설·오피스텔·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 생활형숙박시설로 이용 중이며, 급·배수시설·위생설비·냉난방설비·소화설비·엘리베이터설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 중로에 접하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,995.8㎡, 지목 대, 업무용, 평지이며 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지(시화국가산업단지)·산업단지기타(반월특수지역)·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활형숙박시설 이용 확인. 사건상 용도와 실제 이용 상태를 함께 보고, 합법적 이용·운영 가능 범위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 ‘매립목적 변경금지’ 별도등기가 매수 후 이용에 어떤 의미가 있는지 반드시 대조하세요.
- 점유 재확인. 임대내역은 미상이고 폐문부재로 내부구조 등 재확인이 필요하다고 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 점유를 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 168,000,000원이므로 동일 건물·동일 용도의 실제 거래가격을 확인하지 않은 채 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 134,400,000원, 2회 유찰 시 107,520,000원으로 내려가며 2회 유찰 시 기재 채권 미배당은 14,808,372원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 용도와 별도등기”
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2024.03.13. 동서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다. 사건상 근린시설로 분류돼 있고 실제로는 생활형숙박시설로 이용 중이며, 대지권 목적 토지에 매립목적 변경금지 별도등기가 있습니다. 신건 최저가 168,000,000원의 시장 대비 수준도 직접 비교가 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 양호하지만, 용도·토지 제한·점유·가격을 확인한 뒤 접근할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
