수원지방법원 2025타경53497. 시흥시 신천동 상우빌라2차 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만으로, 2021.03.10. 거래가액 73,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022.03.30. 국의 압류이고, 이후 시흥시 압류·국 압류·강민의 임차권등기· 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 LI JIALONG이 2013.03.07. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준보다 이른 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확도 규칙상 이를 단정적인 대항력 임차인으로 보지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 823-23 4층 402호 · 경기도 시흥시 신흥마을4길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 지1층~4층 13세대 내 4층 402호 · 34.4㎡ |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.10. 소유권이전 · 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 점유’가 핵심
2001년 에스케이생명보험주식회사 근저당권 19,500,000원은 2013.05.14. 말소됐고, 2014년 주식회사우리은행 근저당권 26,400,000원도 2021.02.23. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.03.30. 국 압류이며 그 이후의 압류와 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI JIALONG · 402호 | 2013.03.07 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강민 · 전유부분 전부 | 2021.02.25 / 2021.02.05 | 73,000,000원 | 有 → 포기* | 有 | 없음 | 0원* |
* 배당 계산만 놓고 보면 강민 보증금은 1회 유찰 시 1,124,800원, 2회 유찰 시 15,579,840원의 미배당 인수액이 산출되지만, 위 확약에 따라 강민 부분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. LI JIALONG의 보증금은 미상이므로 전체 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격부터 메리트가 없다
상우빌라2차 34.4㎡에 대해 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 모두 4층 거래이며 2021.09. 99,000,000원, 2021.12. 70,000,000원입니다. 평균은 84,500,000원입니다. 현재 최저매각가 92,000,000원은 이 평균의 108.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 34.4㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2021.09 | 34.4㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 평균 | 34.4㎡ | 2건 | 84,500,000원 |
따라서 신건 92,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 실거래 표본 자체가 2021년 거래 2건뿐이어서 현재 가격을 확정적으로 판단하기에도 시차가 큽니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보이는지가 아니라 선순위 점유자의 미상 보증금까지 포함한 실제 취득비용을 확정할 수 있느냐가 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 강민 보증금 | 73,000,000원 | 73,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 73,000,000원 | 16,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 73,000,000원 중 16,944,000원이 배당되고 56,056,000원의 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 강민에 대해서는 위 확약으로 매수인 실질 인수 0원*으로 보지만, LI JIALONG의 미상 보증금은 이 배당 가정만으로 해소됐다고 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 강민 숫자보다 미상 임차인이 더 중요
| 회차 | 매각가 | 강민 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 92,000,000원 | 0원 | 강민 0원* · LI JIALONG 미상 |
| 1회 유찰 시 | 73,600,000원 | 1,124,800원 | 강민은 확약으로 0원* · LI JIALONG 미상 |
| 2회 유찰 시 | 58,880,000원 | 15,579,840원 | 강민은 확약으로 0원* · LI JIALONG 미상 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건의 강민은 그 위험이 2026.01.15. 확약으로 제거됐지만, 확약 밖에 있는 LI JIALONG의 보증금은 미상입니다. 따라서 유찰 후 최저가가 내려가더라도 곧바로 “싸졌다”고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥도원초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스 노선버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 수도권전철 서해선 신천역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역 · 과밀억제권역 · 상대보호구역 · 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)이며 공시지가는 1,795,000원/㎡입니다.
- 규모·연식. 상우빌라2차 13세대, 사용승인일 1994.06.28.로 거래 표본이 많지 않은 소규모 다세대입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LI JIALONG 보증금 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금과 점유관계가 확정되지 않으면 총 인수액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
- 강민 확약 원문 확인. 2026.01.15. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 92,000,000원은 제공 실거래 평균 84,500,000원의 108.9%입니다. 가격만으로는 가점 요소가 없습니다.
- 실거래 시차 확인. 제공 비교거래가 2021.09.·2021.12. 2건뿐이므로 현재 시점의 추가 거래와 주변 다세대 시세를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 확인되는 사건이므로 현황 점유와 인도 가능성을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — 강민은 풀렸지만, 사건 전체가 풀린 것은 아니다
이 사건의 핵심은 두 임차인을 분리해서 보는 것입니다. 강민은 보증금 73,000,000원과 선순위 대항력 구조를 갖고 있지만, 2026.01.15. 신청채권자 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 강민 부분은 실질 인수 0원*입니다.
반면 LI JIALONG은 2013.03.07. 전입으로 말소기준보다 빠르면서도 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 사람에게 강민의 확약을 확대 적용할 근거는 없습니다. 여기에 신건 92,000,000원이 제공 실거래 평균 84,500,000원의 108.9%로 높아 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 결론은 “확약 하나만 보고 안전물건으로 분류하면 안 된다”입니다. LI JIALONG의 보증금과 점유관계가 확인되기 전까지는 권리와 실질취득가 모두 보수적으로 봐야 합니다.
