수원지방법원 2025타경53657. 안산시 상록구 월피동 로하스빌 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 방정훈으로, 2021.02.25 매매를 원인으로 192,000,000원에 취득했습니다. 등기부의 2015년 우리은행 근저당 138,600,000원은 2021.02.19 이미 말소됐기 때문에 현 경매의 말소기준이 아닙니다. 현 권리관계에서 기준이 되는 권리는 2021.08.30 거제시 압류입니다.

권리분석의 핵심은 그보다 앞선 2021.02.19 전입·점유를 갖춘 임차인 위현정입니다. 임대차계약일은 2021.01.18, 확정일자는 2021.01.19, 보증금은 192,000,000원이며 주택 전부에 대해 2023.03.15 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약으로 실질 인수 해소

2015년 우리은행 근저당은 2021.02.19 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 위현정이 2021.02.19 전입·점유를 갖춘 뒤, 2021.08.30 거제시 압류가 현재 경매의 말소기준권리가 됐습니다. 따라서 위현정의 대항력은 기준권리보다 앞섭니다. 이후 박재우 근저당 40,000,000원, 거제시 추가 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 위현정 1명입니다. 시보증 신고는 위현정 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 위현정은 전입일이 말소기준권리인 2021.08.30보다 앞서 원래 대항력 있는 임차인이지만, 이번 사건에서는 2026.06.01 확약이 적용돼 잔존 보증금의 매수인 청구권과 임차권등기 유지 위험이 해소됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 190,000,000원, 시세 비교는 보류

로하스빌은 8세대, 준공일 2014.09.17로 확인됩니다. 다만 동일 조건으로 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격은 확인되지 않고, 비교 대상 면적 72.165㎡도 본건과의 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 190,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.

등기부에는 소유자가 2021.02.25 이 물건을 192,000,000원에 매수한 기록이 있고, 현재 감정가와 최저가는 190,000,000원입니다. 다만 과거 취득가 한 건만으로 현재 시세를 대신할 수 없으므로 가격 메리트에는 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

배당 계산상 위현정 보증금의 명목 부족분은 5,460,000원입니다. 확약이 없다면 대항력에 따라 매수인 인수 가능성이 있는 금액이지만, 2026.06.01 확약으로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 명목 인수는 커져도 확약 반영 실질 인수는 0원

이 표가 이번 사건의 가장 중요한 포인트입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금의 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 5,460,000원에서 42,928,000원, 72,902,400원으로 커집니다. 즉 대항력 인수형에서는 단순히 최저가만 내려간다고 실질 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 그러나 이번 사건은 위현정에 관한 확약으로 잔존 반환청구권을 포기했기 때문에 각 회차의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 월피동 광덕중학교 남서측 인근. 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택·상가혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 본건 남동측으로 중로변에 접하며, 토지는 인접필지와 등고평탄한 세장형의 다세대주택 건부지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 중로1류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 단지 규모. 로하스빌은 8세대, 준공일 2014.09.17로 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 원본에도 동일하게 반영돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수 확인. 위현정 1명이 실제 임차인이며 시보증은 보증기관 대위·승계 신고입니다. 동일 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 금액이 있으면 우선 차감돼 임차인 및 후순위 권리자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균·최신 거래가격이 확인되지 않으므로 190,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 유사 다세대의 실제 거래를 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 및 인도 상황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 말소기준권리인 2021.08.30 압류와 이후 근저당·압류·경매개시결정의 말소 여부를 매각 직전 등기부로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력

표면만 보면 보증금 192,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 부담스러운 사건입니다. 신건 배당에서도 5,460,000원이 남고, 유찰될수록 명목 미배당 보증금은 더 커집니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 단순한 ‘유찰 할인’으로 볼 수 없습니다.

하지만 이 사건에는 2026.06.01 제출된 확약이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 잔존 보증금의 매수인 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 위현정 보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 보증기관 승계 신고 역시 같은 보증금의 중복신고이므로 실제 임차인은 1명입니다.

다만 권리 해소가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재는 신건 190,000,000원이고 최근 실거래 시세를 직접 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 당해세 배당 변수도 남아 있습니다. 결론은 권리 핵심은 확약으로 해소, 가격은 검증 후 접근입니다.