수원지방법원 2025타경53699. 경기도 시흥시 장곡동 867-2 소재 토지와 건물로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 다가구주택 2가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
등기 흐름에서 현재 말소기준은 2023.07.31 설정된 군산월명신용협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다. 이보다 앞선 화성삼덕신용협동조합 근저당권은 같은 날 해지되어 말소됐고, 이후 압류와 가압류도 각각 해제·말소됐습니다. 경매개시결정은 2025.11.11이며, 2026.02.11에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53699 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 867-2 · 경기도 시흥시 진살미길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2023.04.12 |
| 토지 | 254.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 곽인식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,581,904,100원 / 1,581,904,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산월명신용협동조합 / 1,117,215,440원 |
| 말소기준 | 2023.07.31 · 을구 3번 근저당권 · 군산월명신용협동조합 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리되는 구조
2023.05.17 화성삼덕신용협동조합의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2023.07.31 해지로 말소됐습니다. 같은 날 군산월명신용협동조합 근저당권이 새로 설정되어 말소기준권리가 됐습니다. 2024.01.25 안산세무서장 관련 압류는 2025.01.06 해제로 말소됐고, 송연희의 439,500,000원 가압류도 2026.04.27 해제되어 2026.05.11 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 8명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 표에 잡힌 인원은 실제 임차인 8명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.07.31보다 뒤이므로 각 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 다수여서 배당관계와 실제 임대차 조건은 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명숙 | 202호 | 2023.11.15 | 미상 | 2025.12.11 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 서대헌 | 301호 | 2025.10.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 성진경 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 | 2026.01.27 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 곽효건 | 401호 | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| JU HONGLAN | 미상 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| WEN ZHIRUN | 미상 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| WEN SHENGYUAN | 미상 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 현재 | 미상 | 2025.11.25 | 0원 기재 | 2025.12.12 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차별 구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,581,904,100원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 1,581,904,100원입니다. 동일 물건의 실거래 시세 비교는 해당하지 않아, 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
유찰 시나리오는 1회 유찰에서 1,265,523,280원, 2회 유찰에서 1,012,418,624원으로 내려갑니다. 다만 가격이 내려가면서 채권 미배당은 1회 유찰 시 69,531,953원, 2회 유찰 시 320,105,562원으로 커집니다. 이 미배당액은 제공된 시나리오상 매수인 인수액으로 전환되지 않고, 각 회차의 매수인 인수는 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,581,904,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 18,219,041원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 군산월명신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 243,685,059원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,320,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 243,685,059원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 장곡동 장곡초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다가구주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통 정도입니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 2가구, 4층 다가구주택 1가구로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2023.04.12입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 254.3㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로각지이며 공시지가는 1,315,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 다만 면적·경계와 지적불부합 여부 확인에는 측량이 필요한 상태일 수 있음이 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 8명 임차인 원본 대조. 각 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자와 일부 점유부분이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 호실별 실제 점유 확인. 202호·301호·401호 외에도 점유부분 미상 인원이 있어 1~4층 전체의 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.11 군산월명신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 경계·면적 확인. 지적도·토지대장에 의한 평가이고, 면적·경계 등의 지적불부합 확인에는 측량이 필요할 수 있다는 감정평가 기재를 점검해야 합니다.
- 가격 독립 검증. 감정가 1,581,904,100원이나 유찰 시 할인폭만으로 가격 매력을 판단하지 말고 실제 수익·임대·매매 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “8명 점유와 물적 범위”가 핵심
이 사건은 대항력 있는 보증금을 떠안는 인수형 경매가 아닙니다. 말소기준은 2023.07.31 군산월명신용협동조합 근저당권이고, 확인된 실제 임차인 8명은 모두 그 이후 전입으로 대항력이 없으며, 현재·유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 단순한 물건은 아닙니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합돼 있고, 임차인 보증금·확정일자와 일부 점유부분이 미상이며, 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 인수금 계산이 아니라 실제 점유관계·임대차 조건·매각 대상 경계의 확인입니다. 가격 역시 실거래 비교 근거 없이 신건 최저가 1,581,904,100원을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 정리형, 실무 확인은 다층형. 이 구분이 핵심입니다.
