수원지방법원 2025타경53711. 안산시 상록구 일동 554, 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송안석으로 2022.04.21 매매를 원인으로 2022.04.29 소유권을 취득했고 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 강혜윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.05, 확정일자는 2022.03.24, 전입·점유개시는 2022.04.08이며 보증금은 165,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.02.03 안산시 압류입니다. 따라서 2024.06.14 등기된 강혜윤의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리이고, 전입일 역시 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약이 있습니다. 2026.06.09 신청채권자 주택도시보증공사 측에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 554 3층301호 · 경기도 안산시 상록구 호동로1길 11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 71.42㎡ · 지상4층 건물 내 3층 301호 |
| 단지 | 보경빌라트 · 7세대 · 2008.10.06 준공 |
| 소유자 | 송안석 · 2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,295,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 끊는다
실제 임차인은 강혜윤 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 강혜윤은 전입 2022.04.08, 확정일자 2022.03.24, 배당요구 2024.06.14로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가 배당 부족분이 생길수록 매수인 인수액이 커질 수 있는 선순위 임차권 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혜윤 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.04.08 | 2022.03.24 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원 |
확약이 없다면 시나리오상 1회 유찰 시 매수인 인수액은 31,704,000원, 2회 유찰 시 58,523,200원으로 계산됩니다. 그러나 확약 적용 시 해당 잔액의 매수인 청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
말소기준인 2025.02.03 안산시 압류 이후의 2025.11.12 강제경매개시결정과 2025.11.17 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 장안신용협동조합, 어모농업협동조합, 신반월새마을금고, 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.70억은 최근 거래보다 높다
보경빌라트 전용 71.42㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 151,333,333원, 최신 거래는 2023.10의 154,000,000원이며, 최근 12개월 평균으로 제시된 금액 역시 154,000,000원입니다. 현재 최저가 170,000,000원은 이 최근 시세의 110.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 71.42㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 2022.04 | 71.42㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 71.42㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 평균 | 71.42㎡ | 3건 | 151,333,333원 |
실거래 범위는 135,000,000원에서 165,000,000원이고, 현재 감정가·최저가는 170,000,000원입니다. 전체 평균보다도 높고, 최신 거래 154,000,000원과 최근 12개월 평균 154,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 대비 추세 지표는 2.7%이지만, 현재 최저가가 최근 평균을 이미 웃돌기 때문에 이 수치만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 강혜윤 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 173,295,916원 | 1,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 170,000,000원 가정에서는 임차보증금 165,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 1,820,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액 173,295,916원 중 미배당액은 171,475,916원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약 때문에 낙찰가 하락이 그대로 취득가 하락으로 연결
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 31,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 58,523,200원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총 취득부담이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인이 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약을 제출했으므로, 확약 적용 시 매각가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산식물원 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 중 3층 301호이며 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 공동현관보안설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 258.4㎡, 공시지가 1,637,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·시도지정문화유산구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 보경빌라트는 7세대이고 확인 실거래가 3건으로, 거래 표본이 많지 않은 다세대주택입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 확약서 원본에 동일하게 존재하는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체를 무시하지 말 것. 강혜윤은 전입 2022.04.08, 확정일자 2022.03.24, 보증금 165,000,000원의 대항력 임차인입니다. 인수 0원 판단은 오직 확약에 근거합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 154,000,000원의 110.4%로, 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 보기 어렵습니다.
- 시세 최신성 확인. 확인된 최신 실거래가 2023.10이고 전체 거래 표본도 3건이므로 현재 매물·실거래를 추가 대조해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 안산시 압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 처리되지만 실제 배당순위와 당해세 여부는 원본 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 상태와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 165,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 그러나 2026.06.09 제출된 확약에 따라 강혜윤이 대항력을 포기하고 미배당 보증금의 매수인 청구권을 포기하며 임차권 말소에 동의했으므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 권리의 핵심 리스크는 확약으로 크게 해소됐습니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 170,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 154,000,000원의 110.4%이고, 전체 실거래 평균 151,333,333원보다도 높습니다. 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래가 2023.10이라는 한계까지 감안하면 신건에서 가격 가점을 줄 근거는 약합니다. 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 신건에서 보류. 이 물건은 확약서 원본 확인과 다음 회차의 가격 변화가 승부처입니다.
