대구지방법원 2025타경32218. 달성군 유가읍 테크노공원로 69, 파크뷰타워 6층 601호입니다. 사건상 물건 분류는 임야·토지로 표시돼 있지만, 등기상 집합건물이며 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용되는 구분건물입니다. 건축물대장상 601호 전유면적은 124.44㎡이고, 601호부터 605호까지 스크린골프연습장으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사에쿠스입니다.

이번 경매는 우리은행에서 양도받은 채권을 가진 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 신청했습니다. 신청채권액은 1,470,676,375원입니다. 말소기준권리는 2021년 7월 8일 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 존재한다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수

2018년 농협은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 2020년 이곡새마을금고 근저당권도 2021년에 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2021.07.08. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 추가 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

다만 2019.12.12. 전입한 이세원은 말소기준권리보다 전입이 빠릅니다. 매각물건명세서 및 현황조사상 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 등기상 담보권 말소와 임차인의 대항력 인수는 반드시 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

이세원은 선순위 전입자로, 보증금 20,000,000원의 승계 가능성이 핵심입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으며, 제시된 배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다.

윤나란은 말소기준권리 이후인 2025.08.25. 전입했으므로 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 4,000,000원이며 2026.03.13. 배당요구를 했습니다. 배당액은 현재 시나리오에서 발생하지 않는 것으로 계산되지만, 그 사정만으로 매수인이 보증금 전액을 인수하는 것은 아닙니다.

③ 낙찰가와 실질취득 부담

이번 회차 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다. 선순위 임차인 이세원의 보증금 20,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득 부담을 산정해야 합니다.

실질취득 부담 = 각 회차 최저매각가 + 선순위 임차보증금 예상 인수액. 취득세, 명도비용, 관리비, 금융비용 등은 별도입니다. 실제 낙찰가가 최저매각가보다 높으면 실질취득 부담도 증가합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,189,300,000원 가정)

예상 매각대금 1,189,300,000원 중 집행비용 14,293,000원을 제외한 1,175,007,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당됩니다. 이 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못하기 때문에 뒤 순위 채권자에게는 예상배당이 없습니다.

제시된 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 2,706,096,000원, 예상 채권자 배당총액은 1,175,007,000원, 미배당액은 1,531,089,000원입니다. 이 미배당액 전부가 매수인 부담으로 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 별도로 계산된 매수인 인수액은 이세원의 임차보증금 20,000,000원입니다.

예상배당은 채권최고액 및 제공된 집행비용 추정치를 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 채권잔액, 배당요구, 조세채권, 공동담보 관계 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 유가읍 봉리, 유가읍행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변은 중심 상가지대로 일반상가, 주거지 및 산업단지의 중소 공장지대가 혼재합니다.
• 교통. 일반 차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 7층 규모이며 사용승인일은 2018.08.06.입니다. 공동 위생·급배수시설, 화재설비, 엘리베이터 및 시스템 냉난방설비가 기재돼 있습니다.
• 실제 이용. 601호부터 605호까지 전체가 제1종근린생활시설인 스크린골프연습장으로 이용 중입니다. 일반 아파트와는 수요층 및 환금성 판단 기준이 다릅니다.
• 도로. 남측 왕복 5~6차선, 동측 및 북측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 대지권 대상 토지는 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지 등에 해당합니다. 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 집합건축물대장 표제부에는 운동시설·골프연습장으로 용도변경된 것으로 기재돼 있으나 전유부 용도는 의원으로 기재돼 있습니다. 실제 사용과 공부상 용도 차이를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업용 구분건물이며 여러 호실을 하나의 영업시설로 사용하는 구조입니다. 단독 호실별 처분 가능성과 일괄매각 범위, 영업시설의 원상복구 비용 등을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 601호~605호의 실제 포함 여부, 각 호실의 매각목록·평가액·대지권을 직접 대조하세요.
• 선순위 임차보증금. 이세원 보증금 20,000,000원과 전입·점유 사실, 임대차계약서, 확정일자 및 배당 관련 자료를 확인하세요.
• 실질취득 계산. 현재 회차 최저가 기준 1,209,300,000원에 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용을 고려하세요.
• 임차인 중복 점유. 이세원 601호 주거 기재와 윤나란 601호~605호 점유 기재, 스크린골프연습장 이용 현황의 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
• 후순위 임차인. 윤나란의 배당요구 및 임대차계약 관계, 시설 사용권한, 퇴거·인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 공동담보. 우리은행 근저당권의 공동담보목록과 다른 호실의 담보관계를 확인하고 실제 채권잔액 및 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 가처분. 김태현 근저당에 대한 대구신용보증재단의 사해행위취소 관련 가처분은 후순위 소멸로 분류돼 있지만, 관련 결정문과 소송 진행 상황을 입찰 전에 확인하세요.
• 조세·관리비. 남대구세무서장 처분의 압류가 있어 조세채권 배당관계를 확인하고, 체납 관리비 및 공용부분 부담도 조사하세요.
• 용도·시설. 건축물대장 표제부와 전유부의 용도 차이, 소방·영업시설, 인테리어 소유관계, 업종 전환 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 실제 매각 범위에 대응하는 유사 근린생활시설 실거래와 임대수익을 조사한 후 입찰가 상한을 정하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 인수와 매각 범위”

이 물건은 한 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가의 70%인 1,189,300,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 20,000,000원을 인수하는 구조여서 최저가 낙찰 기준 실질취득 부담은 1,209,300,000원입니다.

말소기준권리 이후의 등기상 담보권과 압류 등이 소멸하는 점은 긍정적입니다. 반면 대항력 있는 임차인, 중복 점유 기재, 여러 호실의 영업시설 이용, 공부상 용도 차이 및 일괄매각 범위 확인이라는 검토 과제가 남습니다. 여기에 실거래 시세 비교가 확보되지 않아 현재 가격의 저평가 여부도 확정할 수 없습니다.

권리 일부 정리 가능, 인수보증금 확정적 검토 필요, 가격 메리트 판단은 보류. 감정가의 70%라는 숫자만으로 입찰하기보다 선순위 임차인의 실제 점유·보증금 승계 관계와 일괄매각 대상 전체의 시장가치를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.