대구지방법원 2025타경32218. 등기부상 대상은 대구 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워이고, 감정평가에서는 6층 601호·602호·603호·604호·605호가 현재 전체적으로 제1종근린생활시설 운동시설인 스크린 골프연습장으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 주식회사에쿠스이며 2020.07.28 매매를 원인으로 2020.08.11 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 310,000,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2021.07.08 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액 1,440,000,000원으로 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2022.05.03 우리은행 204,000,000원 근저당, 2025.04.15 대구신용보증재단 가압류 18,096,000원, 2025.05.23 김태현 근저당 1,044,000,000원, 국의 압류와 경매개시결정, 대구신용보증재단의 가처분이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 임차인입니다. 이세원의 전입일은 2019.12.12로 말소기준보다 약 1년 7개월 빠릅니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,250,000원이며, 배당 시뮬레이션상 우선변제권이 없어 보증금이 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32218 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 614-2 파크뷰타워 6층 601호 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
| 이용상태 | 601호~605호 전체 제1종근린생활시설(운동시설-스크린 골프연습장) |
| 전유부분 | 601호 124.44㎡ · 602호 124.44㎡ · 603호 149.50㎡ · 604호 106.48㎡ · 605호 117.64㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상7층 중 6층 · 사용승인 2018.08.06 |
| 소유자 | 주식회사에쿠스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,699,000,000원 / 1,699,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,470,676,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
2018년 농협은행 근저당권 5건은 2018.08.30 이미 말소됐고, 2020.08.11 설정됐던 이곡새마을금고 근저당권 747,600,000원도 2021.07.08 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 우리은행 1,440,000,000원 근저당권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이세원 | 601호 | 2019.12.12 | 20,000,000원 | 1,250,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 윤나란 | 601호~605호 | 2025.08.25 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.03.13 | 인수 없음 |
윤나란은 2025.08.25 전입으로 말소기준인 2021.07.08보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 50,000,000원, 월세 4,000,000원이고 2026.03.13 배당요구를 했습니다. 따라서 매수인에게 승계되는 임차보증금은 윤나란의 50,000,000원을 합산하지 않고, 이세원의 20,000,000원만 반영해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 1,699,000,000원입니다. 그러나 이세원 보증금 20,000,000원이 매수인에게 남으므로 실질취득액은 1,719,000,000원입니다. 이 사건에서는 낙찰가에 선순위 임차보증금 20,000,000원을 더한 금액을 자금 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,699,000,000원 | 1,679,610,000원 | 1,026,486,000원 | 20,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,359,200,000원 | 1,343,208,000원 | 1,362,888,000원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,087,360,000원 | 1,074,086,400원 | 1,632,009,600원 | 20,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,699,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 19,390,000원 |
| 임차인 이세원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 18,096,000원 | 18,096,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 김태현 | 1,044,000,000원 | 17,514,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,706,096,000원 중 채권자 예상배당은 1,679,610,000원, 미배당은 1,026,486,000원입니다. 이세원 보증금 20,000,000원은 배당액 0원으로 매수인 인수에 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현재 이용. 601호~605호 전체가 제1종근린생활시설인 운동시설, 스크린 골프연습장으로 이용 중입니다.
- 개별 면적. 601호 124.44㎡, 602호 124.44㎡, 603호 149.50㎡, 604호 106.48㎡, 605호 117.64㎡입니다.
- 위치. 유가읍행정복지센터 남동측 인근 외곽 시가지 중심 상가지대이고, 주변은 일반상가·주거지대·산업단지 중소공장지대가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 5~6차선, 동측과 북측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 · 일반산업단지 · 상업구역 등에 포함되며 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장 표제부에는 제1종근린생활시설 ‘운동시설-골프연습장’으로 용도변경된 것으로 기재돼 있으나, 전유부상의 용도는 ‘의원’으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,699,000,000원에 이세원 보증금 20,000,000원을 더한 1,719,000,000원을 기본 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 이세원 점유 확인. 601호 선순위 대항력 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 반환·인도 조건을 매각물건명세서 및 현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 윤나란 점유 범위. 윤나란은 601호~605호를 점유하는 것으로 조사됐고 대항력은 없지만 배당요구를 했으므로 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 601호~605호가 일괄매각되는 구조와 각 호의 현황, 출입구·내부 연결·설비 이용 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 불일치. 표제부의 운동시설과 전유부의 의원 기재 차이가 있으므로 입찰 전 건축물대장과 실제 사용 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 후순위 말소 확인. 우리은행 추가 근저당, 대구신용보증재단 가압류, 국 압류, 김태현 근저당 및 가처분이 매각으로 소멸하는지 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 후순위는 지워져도, 선순위 임차보증금은 남는다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 뒤의 권리가 정리되는 구조라 단순해 보입니다. 하지만 601호 임차인 이세원이 2019.12.12에 먼저 전입해 있고 보증금 20,000,000원이 배당되지 않는다는 점이 핵심입니다. 그래서 신건 최저가 1,699,000,000원을 그대로 취득원가로 보면 안 되고, 1,719,000,000원을 실질취득액으로 봐야 합니다.
또한 601호~605호가 한 덩어리로 스크린 골프연습장에 이용되는 근린생활시설이고, 표제부와 전유부의 용도 기재도 서로 다릅니다. 권리 측면에서는 후순위 등기권리 소멸이 장점이지만, 선순위 임차보증금 인수·점유관계·일괄매각·용도 확인을 모두 거쳐야 하는 사건입니다. 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 몇 %인가”보다 실질취득액과 임차인 인수 조건을 정확히 반영했는가입니다.
