대구지방법원 2025타경32232. 대구 달서구 호림동 모다지식산업센터 가동 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 ‘아파트형공장’입니다. 현재 소유자는 주식회사아우라이고, 말소기준은 2021.03.26 설정된 대구축산업협동조합 근저당권 채권최고액 336,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근로복지공단 근저당권과 기술보증기금· 주식회사인섹트바이오텍·김건희·대구신용보증재단·근로복지공단의 가압류, 국민건강보험공단·국·달서구의 압류 및 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
문제는 등기부 후순위 권리보다 점유관계에 있습니다. 임차인은 실제 2명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 엄현주는 2024.03.22 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 조혁상은 2020.12.07 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 조혁상의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32232 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 호림동 9-6 모다지식산업센터 가동 3층302호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 달서대로91길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트형공장 |
| 건물 | 철골구조 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 지상4층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 주식회사아우라 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 293,352,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2021.03.26 대구축산업협동조합 근저당권 336,000,000원입니다. 이후 2024.08.20 근로복지공단 근저당권 64,324,020원과 2025~2026년에 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하고, 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감되어 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄현주 | 가동 302호 2024.03.22 | 1,000,000원 100,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
| 조혁상 | 2020.12.07 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 미상 | 가능·미상 |
엄현주는 전입일이 2024.03.22로 말소기준일 2021.03.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 조혁상은 전입일이 2020.12.07로 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 경우 전입일 하나만으로 대항력을 확정할 수 없으므로, 낙찰 전 보증금·점유 개시·계약관계 및 매각물건명세서 보완 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 시세 메리트는 판정 보류
감정가와 현재 최저가는 모두 400,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에서 확인되는 동일 물건군의 최근 실거래 수치가 없으므로, 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 조혁상 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가 자체도 확정할 수 없기 때문에 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 294,598,270원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 373,478,270원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 436,582,270원 |
④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,400,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 근로복지공단 | 64,324,020원 | 57,600,000원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 기술보증기금 | 152,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 주식회사인섹트바이오텍 | 55,894,270원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 김건희 | 7,521,815원 | 0원 |
| 7. 갑구 19번 가압류 · 대구신용보증재단 | 64,504,773원 | 0원 |
| 8. 갑구 24번 가압류 · 근로복지공단 | 7,953,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 688,198,270원 중 예상 배당은 393,600,000원, 미배당은 294,598,270원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영될 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이나, 조혁상의 보증금이 미상인 점은 별도 권리위험으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 호림동 소재 모다아울렛 북서측 인근이며, 주위는 중소규모공장·지원시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 ‘아파트형공장’으로 이용 중이며, 급배수·위생·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측 약 30미터 왕복6차로, 동측 약 20미터 왕복4차로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·도시지역이며 산업육성구역·연구개발특구·지방산업단지 관련 지정이 있습니다. 토지는 공장용지, 공업용으로 이용되고 공시지가는 966,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 주위가 공장·지원시설·근린생활시설 중심이고 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 매도 가능 가격과 소요기간은 별도 현장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조혁상 임대차 확인. 2020.12.07 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 계약관계를 확인하기 전에는 승계금액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 엄현주 임대차. 전입일 2024.03.22, 보증금 1,000,000원·차임 100,000원이며 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서도 후순위 채권 미배당이 294,598,270원 발생합니다. 후순위 미배당 자체는 곧바로 매수인 인수로 연결되는 것은 아니지만 권리관계 확인은 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 400,000,000원의 시세 메리트는 확인되지 않았습니다. 향후 320,000,000원·256,000,000원으로 유찰돼도 실질취득가는 선순위 임차보증금 확인 후 판단해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 점유관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 실질 인수는 아직 미확정”
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021.03.26 대구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 조혁상입니다. 2020.12.07 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 승계금액을 확정할 수 없습니다.
따라서 배당표상 인수액 0원만 보고 이 물건을 인수 없는 안전형으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 현재 최저가 400,000,000원이 시세 대비 유리하다는 근거도 확인되지 않습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 전입 임차인의 실체를 확인하기 전까지 실질취득가는 미확정. 이 사건의 입찰 여부는 결국 조혁상의 임대차 보증금과 점유관계 확인에서 갈립니다.
